En matière de vices cachés, la demanderesse en garantie a également l'obligation de dénoncer le vice pour avoir un recours valable contre la défenderesse en garantie

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà traité de la question, mais cela fait déjà neuf ans et la règle demeure largement inconnue ou ignorée, de sorte que nous revenons aujourd'hui sur la nécessité pour une partie qui reçoit dénonciation de vices cachés d'elle-même dénoncer ces vices à toute partie qu'elle vaudrait poursuivre en garantie. Cela implique généralement une réaction rapide puisqu'il faut dès réception d'une dénonciation identifier qui pourrait être les personnes ultérieurement appelées en garantie et leur faire parvenir une dénonciation. La Cour d'appel vient de traiter exhaustivement de la question dans l'affaire Meyer c. Pichette (Succession de Morin) (2025 QCCA 1193).

La démonstration d'une intention de tromper est nécessaire dans le cadre d'un recours pour dol

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Le dol se définit comme étant un "[m]oyen destiné à tromper une personne dans le but de l'amener à s'engager par un acte juridique ou à s'engager à des conditions différentes de celles qu'elle aurait normalement acceptées" (voir Lépine c. Khalid, 2004 CanLII 22206 (C.A.), par. 52). Ainsi, qui dit dol dit nécessairement intention de tromper. C'est ce que rappelle la Cour d'appel dans la décision récente rendue dans 9315-7105 Québec inc. c. Succession de Lalonde Garon (2024 QCCA 1641).

La dénonciation tardive d'un vice caché qui empêche la partie défenderesse d'analyser la situation et de retenir les services d'un expert lui cause un préjudice réel et justifie le rejet du recours

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

En mars 2014, nous avions attiré votre attention sur la décision phare de la Cour d'appel dans Claude Joyal Inc. c.  CNH Canada Inc. (2014 QCCA 588) qui posait le principe voulant que l'absence de dénonciation du vice caché conformément à l'article 1739 C.c.Q. ne justifie le rejet d'un recours que si elle cause un préjudice réel à la partie défenderesse. Dans sa décision très récente de Cvesper c. Melatti (2023 QCCA 1545), la Cour d'appel vient spécifier que l'absence de dénonciation qui empêche la partie défenderesse d'analyser la situation et retenir les services d'un expert constitue - prima facie - un préjudice réel et qu'il reviendra à la partie demanderesse d'établir l'absence de préjudice.

N’est pas diligent l’acheteur qui ne consulte pas un rapport d’expertise qu’il sait exister

par Benjamin Dionne
Renno Vathilakis Inc.

Dans un arrêt récent Thériault c. Martin (2020 QCCA 1294), la Cour d’appel confirme la décision du juge de première instance qui avait refusé la demande en annulation de vente pour cause de vice caché. Essentiellement, la maison en cause s’avérait être un chalet en rondin reconverti (et maintenant pourris), ce que les acheteurs n’ont découvert que plus tard.

La nécessité de la mise en demeure avant de procéder à des réparations

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà discuté dans le passé de la nature parfois absolument essentielle de la mise en demeure. Nous revenons sur la question ce matin pour souligner que la mise en demeure est une condition de validité du recours civil - sauf exceptions - lorsque celui-ci vise la réparation d'une composante défectueuse. La décision de la juge Florence Lucas dans l'affaire 9115-8204 Québec inc. c. Pièces d'autos LS inc. (2019 QCCS 3502) fait une belle revue du droit sur la question.

L'importance de distinguer la garantie légale en matière de vente et le devoir d'information du vendeur

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Même s'il existe un certain recoupement entre la garantie légale en matière de vente et le devoir d'information du vendeur, il faut se garder de confondre ces deux notions. En effet, le devoir d'information du vendeur est habituellement plus étendu que la garantie légale et ne vise pas le même objectif. Il s'agit de permettre à l'acheteur de prendre une décision éclairée. La Cour d'appel souligne l'importance de la distinction dans Monarque du Richelieu inc. c. Boisé Richelieu inc. (2018 QCCA 2168).

Le vendeur d’un immeuble affecté de vices cachés qui fait des fausses déclarations ou omet délibérément de divulguer qu’il est affecté de tels vices ne pourra être libéré par la faillite de la dette découlant de sa conduite frauduleuse

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

L'article 178 (1)(e) de la Loi sur la faillite prévoit qu'un débiteur ne sera pas libéré de ses dettes résultant de la fraude civile ou de fausses représentations. Le champs d'application de cette disposition est plutôt vaste. Par exemple, cette disposition s'applique au débiteur qui a fait de fausses représentations - positives ou par omission - à propos de vices cachés comme l'illustre l'affaire Letarte c. Richer (2018 QCCS 377).

Est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Vous voulez une définition simple et directe de ce que constitue un vice caché? Et bien vous êtes chanceux parce que la Cour d'appel a exaucé votre vœux dans la décision récente qu'elle a rendu dans l'affaire Joseph c. Fortin (2018 QCCA 74). Dans celle-ci, elle souligne que le vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

Une fois l'existence d'un vice caché établie, le fardeau pèse sur la partie défenderesse d'établir que ce vice aurait dû être découvert par la partie demanderesse

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

En matière de vices cachés, la question du fardeau de la preuve revêt une importance particulière. Or, si le fardeau de prouver l'existence d'un tel vice revient certes à la partie demanderesse, une fois ce fardeau satisfait c'est à la partie défenderesse qu'incombe le fardeau de prouver que ce vice aurait dû être découvert par la partie demanderesse. C'est ce que souligne la Cour d'appel dans la décision récente rendue dans l'affaire Multibond inc. c. Lasido inc. (2017 QCCA 1835). 

En matière de vices cachés, la difficulté d’accès n’est pas une excuse à un examen plus approfondi de l’état du bâtiment

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà mentionné que l'acheteur qui est avisé d'un problème potentiel - par son inspecteur ou autrement - a le devoir d'approfondir ses recherches à l'égard de ce problème. Comme le mentionne l'Honorable juge Jean-Jude Chabot dans l'affaire Vermette c. Boisvert (2017 QCCS 3159), cette obligation subsiste même quand le vice est difficile d'accès pour fins d'enquête.

Même celui qui vend sa propriété sans garantie peut être trouvé responsable s'il commet un dol

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà traité du fait que le vendeur qui a exclu la garantie légale peut toujours être tenu responsable de sa faute intentionnelle ou lourde, incluant la possibilité qu'il soit condamné à payer des dommages pour dol par réticence. Or, dans l'affaire Sabbah c. 6053190 Canada inc. (2016 QCCS 6185), l'Honorable juge Pierre C. Gagnon réitère le même principe en rejetant la requête en rejet déposée par le Défendeur.

Par Expert: choisir entre les versions contradictoires des experts, c'est d'abord et avant tout regarder la qualité de leur travail et conclusions

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

On se préoccupe souvent (et beaucoup) des qualifications des témoins experts. Or, s'il est bien sûr souhaitable d'avoir un expert avec des qualifications impeccables, c'est d'abord et avant tout la qualité du travail de l'expert et de ses conclusions qui convaincront la Cour. La décision rendue par l'Honorable juge Silvana Conte dans l'affaire Tiklé c. Vujacic (2016 QCCS 3651) illustre bien ce principe.

En matière de vices cachés, il n'est pas nécessaire que la valeur des travaux soit presque équivalente à l'immeuble pour justifier la résolution de la vente

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà attiré votre attention sur À bon droit sur la jurisprudence qui indique que - en matière de vices cachés - l'acheteur ne pourra obtenir la résolution de la vente que si les vices étaient importants. Comme le souligne par ailleurs la décision récente rendue par l'Honorable juge Louis Dionne dans Fontaine c. Chayer (2016 QCCS 1932), il n'est pas nécessaire que la valeur des travaux de réfection soit presque équivalente à la valeur de l'immeuble pour que la résolution soit le remède approprié.

La Cour supérieure réitère la nécessité même pour la partie demanderesse en garantie d'envoyer une mise en demeure avant que les travaux correctifs soient effectués

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà souligné dans le passé que l'obligation prévue à l'article 1739 C.c.Q. de dénoncer le vice caché s'applique non seulement à l'acheteur, mais également au vendeur poursuivi s'il désire intenter un recours en garantie (ou en arrière-garantie) contre le propriétaire précédent (bien que la décision citée dans ce billet a été renversée en appel pour d'autres motifs dans Charette c. Ouellette, 2013 QCCA 264). L'Honorable juge Marc St-Pierre vient de rendre une décision dans laquelle il applique ce principe pour rejeter un recours en garantie dans l'affaire Jean-Fournier inc. c. Pomerleau inc. (2016 QCCS 1796).

On ne peut contester un recours en vices cachés en placant la faute aux pieds de l'inspecteur pré-achat

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Bien qu'un acheteur aura parfois - dans certaines circonstances exceptionnelles - l'obligation d'obtenir une inspection pré-achat, reste que - règle générale - aucune telle obligation n'existe. Il n'est donc pas surprenant que les tribunaux québécois n'acceptent pas que le vendeur se dégage de sa responsabilité en plaidant que l'inspecteur pré-achat des acheteurs n'a pas bien fait son travail. La décision récente de l'Honorable juge Louis Dionne dans  Pleau c. Figueira-Andorinha (2016 QCCS 1698) illustre bien ce point.

La Cour supérieure fait un bon résumé des principes applicables à une requête en irrecevabilité

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Si vous fouillez sur À bon droit, vous trouverez plusieurs billets traitant des principes applicables à l'adjudication d'une requête en irrecevabilité (faits allégués pris pour avérés, mais pas les inférences ou conclusions, prudence et pas de pré-jugement sur la difficulté de faire la preuve alléguée), mais il est toujours bon de faire un rappel en utilisant un jugement récent. C'est pourquoi j'attire ce matin votre attention sur la décision de l'Honorable juge Chantal Chatelain dans  Fruits de mer Lagoon inc. c. Réfrigération, plomberie & chauffage Longueuil inc. (Zero-C) (2016 QCCS 1647).

La dénonciation faite après l'enlèvement d'un réservoir d'huile, mais avant les travaux de décontamination, n'est pas tardive

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

L'an dernier, nous soulignions que lorsque l'absence de dénonciation du vice n'empêche pas le vendeur de constater l'existence ou la gravité du vice, mais le prive de la possibilité d'effectuer les travaux à ses frais, la diminution des dommages accordés est le remède approprié. La décision récente rendue dans Laquerre c. Joseph (2016 QCCS 5) vient poser le même principe.

Même dans le cadre d'une demande d'autorisation d'intenter une action collective, l'absence de dénonciation du vice caché allégué peut être fatale

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons souvent discuté des enseignements récents des tribunaux québécois quant aux conséquences du défaut par un acheteur de dénoncer par écrit à son vendeur l'existence de vices cachés.  À cet égard, on retiendra que la dénonciation tardive de l'existence du vice caché - même très tardive - ne justifie le rejet du recours en vices cachés que lorsque préjudice a été causé à la partie adverse et que l'on ne parlera de rejet que lorsque le défaut de dénonciation a empêché le vendeur de constater l'existence même du vice. Dans l'affaire Nadeau c. Mercedes-Benz Canada inc. (2016 QCCS 7), l'Honorable juge Gary D.D. Morrison applique ces principes dans le contexte d'une demande d'autorisation d'instituer un recours collectif.

C'est sur le vendeur professionnel que repose le fardeau de prouver que la présomption d'existence du vice est repoussée

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Le législateur - dans le Code civil du Québec (article 1729) - a choisi d'imposer un fardeau important au vendeur professionnel en prévoyant que l'existence du vice est présumée au moment de la vente. Il ajoute - comme le souligne la Cour supérieure dans l'affaire Lasido inc. c. Multibond inc. (2015 QCCS 3275) - que c'est le vendeur qui a le fardeau de renverser cette présomption en démontrant que la détoriation du bien est attribuable à la mauvaise utilisation du bien par l'acheteur.

 

Lorsque l'absence de dénonciation du vice n'empêche pas le vendeur de constater l'existence ou la gravité du vice, mais le prive de la possibilité d'effectuer les travaux à ses frais, la diminution des dommages accordés est le remède approprié

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà traité des enseignements de la Cour d'appel sur les conséquences de l'absence de dénonciation du vice caché en vertu de l'article 1739 C.c.Q. En effet, ce n'est que lorsque l'omission de dénoncer le vice a empêché le vendeur de constater l'existence et la gravité dudit vice que le rejet du recours sera approprié. Qu'arrive-t-il par ailleurs lorsque cette absence de dénonciation n'empêche le vendeur que d'effectuer les travaux à ses frais? Le remède serait alors la diminution des dommages accordés à l'acheteur selon la Cour d'appel dans Immeubles Bernadet inc. c. Kerzérho (2015 QCCA 644).