La dénonciation tardive d'un vice caché qui empêche la partie défenderesse d'analyser la situation et de retenir les services d'un expert lui cause un préjudice réel et justifie le rejet du recours

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

En mars 2014, nous avions attiré votre attention sur la décision phare de la Cour d'appel dans Claude Joyal Inc. c.  CNH Canada Inc. (2014 QCCA 588) qui posait le principe voulant que l'absence de dénonciation du vice caché conformément à l'article 1739 C.c.Q. ne justifie le rejet d'un recours que si elle cause un préjudice réel à la partie défenderesse. Dans sa décision très récente de Cvesper c. Melatti (2023 QCCA 1545), la Cour d'appel vient spécifier que l'absence de dénonciation qui empêche la partie défenderesse d'analyser la situation et retenir les services d'un expert constitue - prima facie - un préjudice réel et qu'il reviendra à la partie demanderesse d'établir l'absence de préjudice.

Est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Vous voulez une définition simple et directe de ce que constitue un vice caché? Et bien vous êtes chanceux parce que la Cour d'appel a exaucé votre vœux dans la décision récente qu'elle a rendu dans l'affaire Joseph c. Fortin (2018 QCCA 74). Dans celle-ci, elle souligne que le vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

La Cour supérieure réitère la nécessité même pour la partie demanderesse en garantie d'envoyer une mise en demeure avant que les travaux correctifs soient effectués

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà souligné dans le passé que l'obligation prévue à l'article 1739 C.c.Q. de dénoncer le vice caché s'applique non seulement à l'acheteur, mais également au vendeur poursuivi s'il désire intenter un recours en garantie (ou en arrière-garantie) contre le propriétaire précédent (bien que la décision citée dans ce billet a été renversée en appel pour d'autres motifs dans Charette c. Ouellette, 2013 QCCA 264). L'Honorable juge Marc St-Pierre vient de rendre une décision dans laquelle il applique ce principe pour rejeter un recours en garantie dans l'affaire Jean-Fournier inc. c. Pomerleau inc. (2016 QCCS 1796).

La dénonciation faite après l'enlèvement d'un réservoir d'huile, mais avant les travaux de décontamination, n'est pas tardive

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

L'an dernier, nous soulignions que lorsque l'absence de dénonciation du vice n'empêche pas le vendeur de constater l'existence ou la gravité du vice, mais le prive de la possibilité d'effectuer les travaux à ses frais, la diminution des dommages accordés est le remède approprié. La décision récente rendue dans Laquerre c. Joseph (2016 QCCS 5) vient poser le même principe.

Lorsque l'absence de dénonciation du vice n'empêche pas le vendeur de constater l'existence ou la gravité du vice, mais le prive de la possibilité d'effectuer les travaux à ses frais, la diminution des dommages accordés est le remède approprié

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà traité des enseignements de la Cour d'appel sur les conséquences de l'absence de dénonciation du vice caché en vertu de l'article 1739 C.c.Q. En effet, ce n'est que lorsque l'omission de dénoncer le vice a empêché le vendeur de constater l'existence et la gravité dudit vice que le rejet du recours sera approprié. Qu'arrive-t-il par ailleurs lorsque cette absence de dénonciation n'empêche le vendeur que d'effectuer les travaux à ses frais? Le remède serait alors la diminution des dommages accordés à l'acheteur selon la Cour d'appel dans Immeubles Bernadet inc. c. Kerzérho (2015 QCCA 644).

La dénonciation tardive de l'existence du vice caché - même très tardive - ne justifie le rejet du recours en vices cachés que lorsque préjudice a été causé à la partie adverse

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avions traité en mars 2014 des enseignements de la Cour d'appel en la matière et du fait que le défaut de dénonciation de l'existence de vices cachés à l'intérieur d'un délai raisonnable n'entraîne pas nécessairement le rejet du recours. La décision récente rendue par l'Honorable Daniel W. Payette dans De La O c. Sasson (2015 QCCS 713) applique ces enseignements et démontre que le comportement du vendeur peut rendre la dénonciation essentiellement inutile.

 

Renonce à la dénonciation écrite des vices cachés le vendeur qui indique qu'il n'a pas l'intention de remédier à quelque vice que ce soit

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

En novembre 2013, j'attirais votre attention sur une décision de la Cour du Québec qui indiquait que le vendeur d'une propriété qui indiquait à l'acheteur qu'il n'avait pas l'intention de remédier à de quelconques vices cachés renonce implicitement à la dénonciation requise par l'article 1739 C.c.Q. Aujourd'hui, j'attire votre attention sur la décision de la Cour d'appel dans Deschênes c. Reulet (2015 QCCA 291) qui pose le même principe.

Lorsqu'un entrepreneur traite directement avec le propriétaire, la dénonciation écrite de l'article 2728 C.c.Q. n'est pas nécessaire même lorsque le contrat est signé avec une autre personne

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'article 2728 C.c.Q. impose à l'entrepreneur qui n'a pas contracté directement avec le propriétaire de lui dénoncer par écrit l'existence de son contrat afin de pouvoir bénéficier d'une hypothèque légale de la construction. Dans l'affaire Gestion immobilière DCFA inc. c. Dubé (2015 QCCA 25), la Cour d'appel devait traiter de la question intéressante de savoir si cette obligation de dénonciation en faveur du propriétaire existe même lorsque le propriétaire est l'alter ego de la personne qui a contracté avec l'entrepreneur.

 

La Cour d'appel confirme la validité d'une dénonciation verbale de l'existence de vices cachés

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Nous avons déjà, par le passé, attiré votre attention sur des décisions de première instance qui indiquaient que - malgré le libellé de l'article 1739 C.c.Q. - une dénonciation verbale de l'existence de vices cachés pouvait parfois être suffisante. Or, la Cour d'appel vient, dans Guy Brière Courtier d'assurances inc. c. Riendeau (2014 QCCA 1809), de confirmer une décision de première instance qui a jugé une dénonciation verbale suffisante.

 

Le délai déraisonnable en matière de dénonciation de vices cachés est celui qui cause préjudice au vendeur

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Si le législateur prévoit que l'acheteur qui découvre un vice caché doit le dénoncer par écrit au vendeur, il ne prévoit aucun délai précis pour se faire, se contentant de parler d'un délai raisonnable. La question se pose donc de savoir ce qui constitue un délai raisonnable. La Cour d'appel nous offre déjà une excellente piste de réponse plutôt cette année alors qu'elle indiquait que le rejet du recours pour défaut de dénonciation ne pouvait avoir lieu que lorsque ce défaut cause un préjudice important au vendeur.  C'est dans cette même veine que la Cour supérieure en venait à la conclusion, dans Leblanc c. Dupuy (2014 QCCS 3226), que le délai déraisonnable est celui qui cause un préjudice réel au vendeur.

 

L'urgence invoquée pour passer outre l'obligation de dénoncer l'existence du vice doit être celle de procéder à la totalité des travaux correctifs

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Comme nous en avons déjà fait état, l'existence d'une situation urgente peut libérer une partie de son obligation de dénoncer l'existence de vices cachés au vendeur avant de procéder à des travaux correctifs. Cette urgence doit cependant être celle de procéder à des travaux correctifs et non seulement l'urgence de faire quelque chose pour empêcher l'aggravation du préjudice comme le souligne l'affaire Martel c. Labeaume (2014 QCCS 3083).

 

L'absence de dénonciation de la part du sous-entrepreneur est fatale à la validité de l'hypothèque légale de la construction

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Le dicton "jamais deux sans trois" s'applique avec pleine force ce matin alors que nous traitons d'une troisième décision consécutive rendue par l'Honorable juge Stephen W. Hamilton. Cette fois il s'agit d'une décision rendue sur la légalité d'une hypothèque légale de la construction enregistrée par un sous-entrepreneur, l'affaire Greek Orthodox Metropolis of Toronto (Canada) c. 7702736 Canada inc. (2014 QCCS 1592).

 

Pour que l'absence de dénonciation justifie le rejet du recours en vices cachés, ce défaut doit avoir causé un préjudice réel à la partie adverse et non simplement un préjudice de droit

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Tel que promis mardi dernier, nous revenons aujourd'hui sur la décision rendue par la Cour d'appel dans Claude Joyal inc. c. CNH Canada Ltd. (2014 QCCA 588). En effet, celle-ci marque un tournant important en matière de vices cachés puisque la Cour se penche sur les circonstances où le défaut de dénonciation du vice mènera au rejet du recours et celles où ce défaut ne fera qu'affecter le quantum des dommages.

Dans certaines circonstances, le dépôt d'une action peut valoir dénonciation au sens de l'article 1739 C.c.Q.

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

La décision que vient de rendre la Cour d'appel dans Claude Joyal inc. c. CNH Canada Ltd. (2014 QCCA 588) en matière de dénonciation du vice caché est, à mes yeux, si détaillée et bien nuancée que j'ai l'intention d'y consacré un deuxième billet jeudi après-midi. Ceci étant dit, maintenant notre tradition de ne discuter que d'un point de droit à la fois, je désire attirer votre attention aujourd'hui sur le fait que la Cour d'appel vient confirmer dans cette décision que le dépôt de l'action peut valoir dénonciation au sens de l'article 1739 C.c.Q.

La Cour du Québec juge un délai de 14 mois déraisonnable pour la dénonciation de vices cachés

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'article 1739 C.c.Q. prévoit que la personne qui découvre l'existence de vices cachés doit dénoncer celui-ci à son vendeur dans un délai raisonnable. Qu'est-ce qu'un délai raisonnable? Bonne question. Dans Cholette c. Proulx (2014 QCCQ 416), l'Honorable juge Richard Laflamme en vient à la conclusion qu'un délai de 14 mois est excessif et il rejette le recours pour ce motif.

Le pouvoir des tribunaux québécois de réduire le montant d'une réclamation

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Le 23 avril dernier, je vous disais ne pas comprendre pourquoi l'on parle toujours d'inscription partielle à l'égard des requêtes présentées en vertu des articles 54.1 C.p.c. et suivants. En effet, l'article 54.3 C.p.c. prévoit expressément que le tribunal peut supprimer une conclusion ou en exiger la modification. J'attire ce matin votre attention sur l'affaire Pro-Mutuel Bois Francs c. Aquadis international inc. (2014 QCCQ 462) parce qu'il s'agit d'une très belle illustration de la façon dont les tribunaux québécois peuvent utiliser leurs pouvoirs pour rejeter la partie manifestement mal fondée d'une procédure.

Le vendeur qui indique qu'il n'a pas l'intention de corriger un vice caché renonce implicitement à recevoir un avis écrit de dénonciation

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Le 20 janvier 2012, nous attirions votre attention sur le fait que, dans certaines circonstances, une partie qui allègue l'existence de vices cachés sera dispensée de l'obligation de dénoncer le vice par écrit (art. 1739 C.c.Q.) lorsque la partie adverse a déjà indiqué qu'elle n'entendait pas donner suite à une telle dénonciation. L'Honorable juge Richard P. Daoust en est venu à la même conclusion dans Belley c. Raynald (2013 QCCQ 14028).

Le délai raisonnable pour dénoncer l'existence de vices cachés

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'article 1739 C.c.Q. impose l'obligation à l'acheteur qui découvre des vices cachés de les dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable. La question se pose donc de savoir qu'est-ce qui constitue un délai raisonnable. Comme le souligne l'Honorable juge Louis-Paul Cullen dans Rivard c. Joyal (2013 QCCS 1939), pour répondre à cette question, il faut prendre en considération l'objectif de cette disposition.

 

La Cour du Québec accueille une action en dommages pour vices cachés nonobstant le fait que la partie demanderesse a procédé à la démolition avant de dénoncer le problème à la partie défenderesse

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

En parcourant le présent blogue vous trouverez une multitude de billets écrits sur l'importance de la dénonciation rapides des vices cachés afin de satisfaire à l'exigence de l'article 1739 C.c.Q. Ce sujet est d'importance puisque la sanction qui découle de l'obligation imposée par le législateur est le rejet de l'action. Ainsi, il est fortement recommandé à toute partie qui constate l'existence d'un vice caché de le dénoncer le plus rapidement possible à son vendeur. J'attire par ailleurs votre attention ce matin sur une décision assez surprenante où la Cour accueille en partie une action en dommages pour vices cachés même si les installations pertinentes ont été démolies avant que le vice soit dénoncé à la partie défenderesse. Il s'agit de l'affaire Russell c. Corradi (2013 QCCQ 1908).

 

L'obligation de dénoncer les vices cachés par écrit subsiste même si le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'obligation stipulée à l'article 1739 C.c.Q. de dénoncer par écrit à son vendeur la découverte d'un vice caché a trois objectifs principaux, i.e. permettre au vendeur de (1) constater l'existence du vice, (2) constater l'étendue des dommages et (3) faire les travaux correctifs à ses frais. Il n'est donc pas surprenant de voir la Cour d'appel confirmer, dans Facchini c. Coppola (2013 QCCA 197), que la connaissance par le vendeur du vice ne dispense pas l'acheteur de son obligation de dénonciation écrite.