L'obligation prévue à l'article 1739 C.c.Q. de dénoncer le vice caché s'applique non seulement à l'acheteur, mais également au vendeur poursuivi s'il désire intenter un recours en garantie contre le propriétaire précédent

par Karim Renno

Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

Dans Intact compagnie d'assurances c. Mapp (2011 QCCS 3929), la Cour supérieure vient de rendre un jugement qui pourrait avoir un impact très important sur les recours en vices cachés. En effet, dans cette affaire, l'Honorable juge Wilbrod Claude Décarie en est venu à la conclusion que l'obligation de dénoncer un vice caché (art. 1739 C.c.Q.) s'appliquait non seulement à l'acheteur qui désire poursuivre son vendeur, mais également à ce vendeur s'il désire intenter un recours en garantie contre le propriétaire précédent.

Suite à un incendie qui a détruit un immeuble, la Demanderesse intente un recours en dommages dans lequel elle allègue des vices cachés contre les vendeurs de l'immeuble. Ceux-ci poursuivent à leur tour en garantie la personne qui leur avait vendu l'immeuble. Finalement, cette dernière poursuit en arrière garantie les personnes desquelles elle avait acquis l'immeuble en question.

 

Les Défendeurs en arrière garantie demandent le rejet de ce dernier recours au motif qu'ils n'ont jamais reçu l'avis prévu à l'article 1739 C.c.Q. et qu'ils n'ont jamais eu l'opportunité de constater l'existence du vice. Le juge Décarie leur donne raison et rejette la requête introductive d'instance en arrière garantie:

[12] En l'espèce le recours en arrière garantie intentée par Charrette contre ses vendeurs se fonde sur cette garantie de qualité.  

[13] L'article 1739 C.c.Q. édicte que l'acheteur qui constate qu'un bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.  

[14] En l'espèce, il est admis qu'aucun avis n'a été envoyé à Ouellette et Labine. Ils ont appris l'existence du prétendu vice lorsqu'ils ont reçu signification, le 7 juin 2011, soit près de quatre ans après l'incendie, de la requête introductive d'instance en garantie et en arrière garantie. 

[15] Depuis le 29 juin 2007, date de l'incendie, l'immeuble a été reconstruit et revendu pour 270 000 $ le 16 décembre 2010. Ouellette et Labine n'ont jamais pu examiner l'immeuble et vérifier les prétentions de Charrette et d'Intact.  

[16] Est-ce que l'absence de la dénonciation prévue à l'article 1739 C.c.Q. peut constituer une fin de non recevoir à la procédure intentée par Charrette? Le tribunal conclut par l'affirmative car il s'agit, comme l'a décidé notre Cour d'appel, d'une condition de fond de la garantie.  

[...]  

[19] En l'espèce, Ouellette et Labine ont été privé de la possibilité de vérifier l'existence et la gravité du vice et de le réparer. Comme Charrette n'allègue aucune exemption comme l'urgence d'agir, une renonciation à invoquer le défaut d'avis, la connaissance du vice par le vendeur ou le fait que celui-ci ne pouvait ignorer le vice caché, l'absence de dénonciation est fatale et la requête introductive d'instance en garantie et en arrière garantie doit être rejetée.

Commentaire:

 

L'impact pratique de cette décision, si elle constitue du bon droit (ce sur quoi l'équipe du Blogue ne se prononce d'aucune façon n'ayant pas étudié la question à fond) est très important. En effet, cela implique que le vendeur qui reçoit dénonciation d'un possible vice caché de la part de l'acheteur devrait s'empresser d'immédiatement donner lui-même un avis de dénonciation aux propriétaires précédents au risque de ne pouvoir ensuite les poursuivre en garantie. Il s'agit donc d'une décision dont tous les avocats devraient prendre connaissance.

 

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/q5ITYm

Référence neutre: [2011] ABD 261