Le fait qu'une dette figure au grand livre d'une entreprise n'interrompt pas nécessairement la prescription

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà souligné par le passé que la reconnaissance, dans les états financiers d'une entreprise, d'une dette emportait interruption à la prescription. Cela ne veut pas dire pour autant que toute écriture comptable relativement à une dette dans les livres d'une entreprise équivaut à interruption ou renonciation à la prescription. La décision récente rendue par la Cour d'appel dans Thibault c. 9199-5878 Québec inc. (2025 QCCA 1663) illustre bien ce principe.

L'hypothèque, le rang associé à celle-ci et le droit de céder ce rang sont tous des accessoires de la créance

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

La notion de ce qui est accessoire à une créance est d'une grande importance puisque cela détermine ce qui se transfère automatiquement lorsqu'il y a cession de créance (et ce qui s'éteint automatiquement lorsque la créance est éteinte). Dans l'affaire Syndic de Distribution Pri inc. (2020 QCCA 487), la Cour d'appel nous enseigne que non seulement est-ce qu'une hypothèque est un accessoire de la créance, mais le rang de celle-ci et le droit de le céder sont également des accessoires.

Être un tiers de bonne foi, c'est plus que de simplement ne pas être au courant d'une fraude

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

La bonne foi est une notion qui varie selon les circonstances. En effet, dans certains cas il n'est suffisant de simplement ne pas savoir. Il faut parfois être proactif et dynamique pour pouvoir plaider que l'on est de bonne foi. La décision très récente rendue par l'Honorable juge David R. Collier dans Kurstak c. Nicolaidis (2020 QCCS 1036) en est un très bel exemple. 

Pour qu'un séquestre nommé en vertu de l'article 243 LFI puisse procéder à la vente forcée d'un immeuble, les dispositions relatives aux droits hypothécaires prévues au Code civil du Québec doivent être respectées

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Une certaine controverse jurisprudentielle règne présentement au Québec quant à la question de savoir si un séquestre nommé en vertu de l'article 243 de la Loi sur la faillite et l'insolvabilité doit avoir respecté les dispositions du Code civil du Québec relatives aux droits hypothécaires afin de faire vendre un immeuble. Dans l'affaire de la Mise sous séquestre de Mécanique NS inc. (2020 QCCS 1010), l'Honorable juge Charles Ouellet en vient à la conclusion que la réponse à cette question est affirmative.

Rappel à l'effet que les clauses hypothécaires qui prévoient le remboursement des honoraires extrajudiciaires encourus par le créancier sont invalides

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Cela fait maintenant déjà huit ans que nous avons traité de la question (note de l'éditeur: je suis vieux…), alors le moment semble propice pour un rappel sur la question. Ayant constaté des abus sur la question du remboursement des honoraires extrajudiciaires dans le cadre des clauses hypothécaires, le législateur est expressément intervenu en édictant l'article 2762 (2) C.c.Q. Cette disposition rend inefficaces de telles clauses comme le rappelle l'Honorable juge Mark G. Peacock dans l'affaire 9264-1414 Quebec Inc. c. 7755791 Canada Inc. (2019 QCCS 69).

L'option d'achat prévue dans un bail commercial est un droit personnel et est donc éteinte par la prise en paiement effectuée par un créancier hypothécaire

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

La prise en paiement d'un bien purge ledit bien des droits qui l'affectent, hormis les droits réels qui ont été publiés préalablement aux droits du créancier qui exerce la prise en paiement (art.  2783 C.c.Q.). Ainsi, la qualification des droits des autres créanciers - droits réels ou droits personnels - a une grande importance. Dans la décision récente de la Cour d'appel rendue dans l'affaire Procureure générale du Canada c. 555 Carrière Holdings inc. (2018 QCCA 2215), la Cour confirme qu'une option d'achat - même publiée - demeure un droit personnel et ne survit donc pas à la prise en paiement.

Pour être suffisante pour fins de substitution de garantie, la nouvelle garantie doit couvrir le capital, les intérêts et les frais qui sont susceptibles d'être engagés dans le cadre du litige

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

L'article 2731 C.c.Q. prévoit la possibilité de substituer à une hypothèque légale une autre garantie jugée suffisante. Or, comme le souligne l'Honorable juge Simon Hébert dans l'affaire Poulin c. Menuiserie Ranger inc. (2018 QCCS 631), pour être suffisante la nouvelle garantie doit couvrir non seulement le capital, mais également les intérêts et frais qui sont susceptibles d'être engagés dans le cadre du litige.

La partie qui plaide que le taux d'intérêt prévu dans un convention de prêt est lésionnaire doit démontrer que le taux prévu au contrat de prêt est beaucoup trop élevé lorsque comparé aux taux du marché dans un contexte comparable

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

En principe, le droit québécois ne reconnaît pas la lésion entre majeurs comme cause d'annulation ou de réduction de l'obligation contractuelle. Comme presque tous les principes cependant, il existe plusieurs exceptions. L'une de celles-là se retrouve à l'article 2332 C.c.Q. et permet au tribunal d'annuler un contrat de prêt ou d'en réduire les obligations en cas de lésion. Dans Westboro Mortgage Investment c. 9080-9013 Québec inc. (2018 QCCS 1), l'Honorable juge Marie-Josée Bédard souligne cependant que pour prouver la lésion au sens de cet article, la partie requérante devra démontrer que le taux d'intérêts prévu au contrat est beaucoup trop élevé en comparaison avec les taux du marché dans un contexte comparable.

La partie qui intente un recours hypothécaire en prise en paiement ne peut demander une ordonnance de sauvegarde pour obtenir les mensualités prévues par contrat durant l'instance

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

S'il est vrai que les tribunaux québécois ont le pouvoir de rendre des ordonnances de sauvegarde de tout dossier civil, encore faut-il que la demande de sauvegarde ne soit pas incompatible avec le recours entrepris. La décision récente rendue par l'Honorable juge Claude Villeneuve dans Fillion c. Atelier Coiffure (2017 QCCS 2804) illustre bien ce principe. Dans celle-ci, le juge Villeneuve indique qu'une partie qui demande la prise en paiement d'un immeuble en raison du défaut de la débitrice de payer les mensualités prévues, ne peut simultanément demander une ordonnance de sauvegarde forçant cette dernière à payer ces mêmes mensualités. 

It is possible to claim extrajudicial fees for abuse of proceedings in a hypothecary recourse

by Adam Eidelmann
Eidelmann Law Inc.

While extrajudicial fees are explicitly excluded from hypothecary claims, they may nonetheless be claimed as part of related action for abuse of proceeding. In Florea c. Syndicat des copropriétaires du 1628 Henri-Bourassa Est (2017 QCCA 442), the Honourable Justice Mainville makes it clear that, even in the context of a hypothecary recourse, the source of the claim for extrajudicial fees will determine whether they can be claimed. In short, articles 2667 and 2762 CCQ do not exclude a claim for extrajudicial fees due to abuse of procedure under what is now article 51 CCP (formerly 54.1 CCP) in the context of a hypothecary recourse.

Une créancier hypothécaire de 1er rang a l'intérêt pour demander à la Cour de modifier les conditions de la vente sous contrôle de justice

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Profitons de la matinée d'aujourd'hui pour traiter d'une question très technique, mais non moins importante en matière de vente sous contrôle de justice. En effet, une certaine controverse doctrinale existe depuis quelques années sur la question de savoir qui peut s'adresser à la Cour pour demander des modifications aux conditions d'une vente sous contrôle de justice. Certains prétendent que seule la personne chargée de procéder à la vente peut le faire, alors que d'autres opinent que les créanciers hypothécaires peuvent également le faire. Dans l'affaire La Financière Radius inc. c. Corona Simonetti (2017 QCCS 1456), l'Honorable juge Pierre Nollet accepte la deuxième approche.

Le créancier subséquent qui désire exiger que le créancier hypothécaire abandonne la prise en paiement doit impérativement respecter les exigences de l'article 2779 C.c.Q.

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

L'article 2779 C.c.Q. prévoit que le créancier qui désire exiger que le créancier hypothécaire abandonne la prise en paiement et procède lui-même à la vente du bien ou le fasse vendre sous contrôle de justice doit avoir inscrit un avis à cet effet, remboursé les frais engagés par le créancier et avancé les sommes nécessaires à la vente du bien. Dans l'affaire Gestion Gamarco inc. c. Express finance RG inc. (2016 QCCS 2342), l'Honorable juge Claude Champagne indique que ces exigences sont de rigueur.

La Cour d’appel tranche : la prise en paiement peut être abandonnée, en vertu de l’article 2779 C.c.Q., en tout temps avant que le recours hypothécaire ne soit exercé

par Alexandra Quigley
Stagiaire en droit 
Renno Vathilakis Inc.

Dans Fabrication Al-Will inc. c. KWP inc. (2016 QCCA 22), la Cour d’appel tranche le débat qui perdure en jurisprudence et en doctrine quant à l’interprétation à donner à l’expression « dans les délais prévus pour délaisser » prévue à l’article 2779 C.c.Q. Nous traitons de cette décision ci-dessous.

L'ordonnance de sauvegarde n'est pas le moyen approprié pour obtenir la prise en paiement d'un immeuble

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

J'espère ne plus avoir à vous convaincre chers lecteurs que l'objectif premier de toute injonction provisoire ou ordonnance de sauvegarde est de maintenir le statu quo.  Il s'en suit donc que l'ordonnance de sauvegarde n'est certes pas le moyen approprié - à moins de circonstances exceptionnelles - pour obtenir la prise en paiement d'un immeuble. C'est ce que souligne l'affaire Charron c. Julien (2015 QCCS 5061).

Le tiers qui demande la rétractation d'un jugement doit démontrer qu'il n'avait pas connaissance des procédures judiciaires qui ont mené au jugement

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Si l'article 489 C.p.c. permet à un tiers qui subit préjudice d'un jugement d'en demander la rétractation, certaines conditions s'imposent quant à l'ouverture d'un tel recours. En effet, l'on ne saurait permettre un trop grand accroc au principe de la stabilité des jugements. C'est pourquoi - comme le souligne l'Honorable juge Clément Trudel dans Caisse Desjardins Pierre-Le Gardeur c. Hottin (2015 QCCS 1167) - le tiers qui recherche la rétractation d'un jugement doit démontrer qu'il n'avait pas connaissance de l'existence des procédures qui ont donné lieu audit jugement.

Il est possible d'amender un recours hypothécaire pour le transformer d'une demande de prise en paiement à une vente sous contrôle en justice

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Court billet en ce vendredi après-midi pour discuter de recours hypothécaire et d'amendement. En effet, dans l'affaire Sécur Finance Investissements 700 inc. c. 8254389 Canada inc. (2015 QCCS 1051) l'Honorable juge Raymond W. Pronovost indique qu'il est possible d'amender un recours hypothécaire pour le transformer d'une demande en prise en paiement à une vente sous contrôle en justice.

Dimanches rétro: la compétence internationale des tribunaux canadiens à l'égard des actions réelles se rattache sur la lieu du bien en litige

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'article 3152 C.c.Q. stipule que les tribunaux québécois sont compétents pour entendre une action réelle dans la mesure où le bien en litige est situé au Québec. Ce n'est pas exactement une règle nouvelle puisque déjà en 1894 la Cour suprême appliquait ce principe dans l'affaire Henderson v. The Bank of Hamilton (23 SCR 716).

 

La discrétion de la Cour de refuser la prise en paiement

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Dépendamment des circonstances, la prise en paiement d'un bien peut s'avérer foncièrement injuste. C'est pourquoi le législateur - à l'article 2778 C.c.Q. - prévoit que lorsque la moitié de la dette a déjà été remboursée, le créancier qui désire se prévaloir de la prise en paiement doit obtenir l'autorisation de la Cour. Dans l'affaire Gestion Nicotec inc. c. D'Agostino (2014 QCCS 5193), l'Honorable juge Karen Kear-Jodoin en vient à la conclusion qu'une telle prise en paiement serait injuste étant donné le solde de la dette.

L'existence de déficiences n'empêche pas l'exercice d'un recours hypothécaire par l'entrepreneur

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Aussi frustrant est-ce que peuvent être les travaux mal effectués par un entrepreneur et ce qu'on appelle communément des déficiences, celles-ci ne peuvent justifier une retenue complète du montant payable à l'entrepreneur. C'est ce que la Cour supérieure soulignait récemment dans Entreprises Stévalka inc. c. Farah (2014 QCCS 1842).

 

L'information erronée contenue dans un préavis d'exercice n'invalide pas nécessairement celui-ci

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'objectif du préavis d'exercice de droits hypothécaires est de s'assurer que le débiteur n'est jamais pris par surprise. Il n'est donc pas surprenant de constater que certaines erreurs de contenu - par exemple dans le montant de la créance - ne sont pas fatales à la validité du préavis d'exercice comme l'illustre l'affaire Société hypothécaire Scotia c. Ben Youssef (2013 QCCS 6401).