L'option d'achat prévue dans un bail commercial est un droit personnel et est donc éteinte par la prise en paiement effectuée par un créancier hypothécaire

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

La prise en paiement d'un bien purge ledit bien des droits qui l'affectent, hormis les droits réels qui ont été publiés préalablement aux droits du créancier qui exerce la prise en paiement (art.  2783 C.c.Q.). Ainsi, la qualification des droits des autres créanciers - droits réels ou droits personnels - a une grande importance. Dans la décision récente de la Cour d'appel rendue dans l'affaire Procureure générale du Canada c. 555 Carrière Holdings inc. (2018 QCCA 2215), la Cour confirme qu'une option d'achat - même publiée - demeure un droit personnel et ne survit donc pas à la prise en paiement.

Pour être suffisante pour fins de substitution de garantie, la nouvelle garantie doit couvrir le capital, les intérêts et les frais qui sont susceptibles d'être engagés dans le cadre du litige

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

L'article 2731 C.c.Q. prévoit la possibilité de substituer à une hypothèque légale une autre garantie jugée suffisante. Or, comme le souligne l'Honorable juge Simon Hébert dans l'affaire Poulin c. Menuiserie Ranger inc. (2018 QCCS 631), pour être suffisante la nouvelle garantie doit couvrir non seulement le capital, mais également les intérêts et frais qui sont susceptibles d'être engagés dans le cadre du litige.

La partie qui intente un recours hypothécaire en prise en paiement ne peut demander une ordonnance de sauvegarde pour obtenir les mensualités prévues par contrat durant l'instance

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

S'il est vrai que les tribunaux québécois ont le pouvoir de rendre des ordonnances de sauvegarde de tout dossier civil, encore faut-il que la demande de sauvegarde ne soit pas incompatible avec le recours entrepris. La décision récente rendue par l'Honorable juge Claude Villeneuve dans Fillion c. Atelier Coiffure (2017 QCCS 2804) illustre bien ce principe. Dans celle-ci, le juge Villeneuve indique qu'une partie qui demande la prise en paiement d'un immeuble en raison du défaut de la débitrice de payer les mensualités prévues, ne peut simultanément demander une ordonnance de sauvegarde forçant cette dernière à payer ces mêmes mensualités. 

It is possible to claim extrajudicial fees for abuse of proceedings in a hypothecary recourse

by Adam Eidelmann
Eidelmann Law Inc.

While extrajudicial fees are explicitly excluded from hypothecary claims, they may nonetheless be claimed as part of related action for abuse of proceeding. In Florea c. Syndicat des copropriétaires du 1628 Henri-Bourassa Est (2017 QCCA 442), the Honourable Justice Mainville makes it clear that, even in the context of a hypothecary recourse, the source of the claim for extrajudicial fees will determine whether they can be claimed. In short, articles 2667 and 2762 CCQ do not exclude a claim for extrajudicial fees due to abuse of procedure under what is now article 51 CCP (formerly 54.1 CCP) in the context of a hypothecary recourse.

Le créancier subséquent qui désire exiger que le créancier hypothécaire abandonne la prise en paiement doit impérativement respecter les exigences de l'article 2779 C.c.Q.

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

L'article 2779 C.c.Q. prévoit que le créancier qui désire exiger que le créancier hypothécaire abandonne la prise en paiement et procède lui-même à la vente du bien ou le fasse vendre sous contrôle de justice doit avoir inscrit un avis à cet effet, remboursé les frais engagés par le créancier et avancé les sommes nécessaires à la vente du bien. Dans l'affaire Gestion Gamarco inc. c. Express finance RG inc. (2016 QCCS 2342), l'Honorable juge Claude Champagne indique que ces exigences sont de rigueur.

La Cour d’appel tranche : la prise en paiement peut être abandonnée, en vertu de l’article 2779 C.c.Q., en tout temps avant que le recours hypothécaire ne soit exercé

par Alexandra Quigley
Stagiaire en droit 
Renno Vathilakis Inc.

Dans Fabrication Al-Will inc. c. KWP inc. (2016 QCCA 22), la Cour d’appel tranche le débat qui perdure en jurisprudence et en doctrine quant à l’interprétation à donner à l’expression « dans les délais prévus pour délaisser » prévue à l’article 2779 C.c.Q. Nous traitons de cette décision ci-dessous.

L'ordonnance de sauvegarde n'est pas le moyen approprié pour obtenir la prise en paiement d'un immeuble

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

J'espère ne plus avoir à vous convaincre chers lecteurs que l'objectif premier de toute injonction provisoire ou ordonnance de sauvegarde est de maintenir le statu quo.  Il s'en suit donc que l'ordonnance de sauvegarde n'est certes pas le moyen approprié - à moins de circonstances exceptionnelles - pour obtenir la prise en paiement d'un immeuble. C'est ce que souligne l'affaire Charron c. Julien (2015 QCCS 5061).

Le tiers qui demande la rétractation d'un jugement doit démontrer qu'il n'avait pas connaissance des procédures judiciaires qui ont mené au jugement

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Si l'article 489 C.p.c. permet à un tiers qui subit préjudice d'un jugement d'en demander la rétractation, certaines conditions s'imposent quant à l'ouverture d'un tel recours. En effet, l'on ne saurait permettre un trop grand accroc au principe de la stabilité des jugements. C'est pourquoi - comme le souligne l'Honorable juge Clément Trudel dans Caisse Desjardins Pierre-Le Gardeur c. Hottin (2015 QCCS 1167) - le tiers qui recherche la rétractation d'un jugement doit démontrer qu'il n'avait pas connaissance de l'existence des procédures qui ont donné lieu audit jugement.

Il est possible d'amender un recours hypothécaire pour le transformer d'une demande de prise en paiement à une vente sous contrôle en justice

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Court billet en ce vendredi après-midi pour discuter de recours hypothécaire et d'amendement. En effet, dans l'affaire Sécur Finance Investissements 700 inc. c. 8254389 Canada inc. (2015 QCCS 1051) l'Honorable juge Raymond W. Pronovost indique qu'il est possible d'amender un recours hypothécaire pour le transformer d'une demande en prise en paiement à une vente sous contrôle en justice.

La discrétion de la Cour de refuser la prise en paiement

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Dépendamment des circonstances, la prise en paiement d'un bien peut s'avérer foncièrement injuste. C'est pourquoi le législateur - à l'article 2778 C.c.Q. - prévoit que lorsque la moitié de la dette a déjà été remboursée, le créancier qui désire se prévaloir de la prise en paiement doit obtenir l'autorisation de la Cour. Dans l'affaire Gestion Nicotec inc. c. D'Agostino (2014 QCCS 5193), l'Honorable juge Karen Kear-Jodoin en vient à la conclusion qu'une telle prise en paiement serait injuste étant donné le solde de la dette.

Sauf pour la prise en paiement, la compétence de la Cour supérieure et la Cour du Québec pour entendre un recours hypothécaire dépend de la valeur de la créance

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Dans Syndicat de copropriété La Caserne c. Ruiz (2013 QCCS 5311), l'Honorable juge Lucie Fournier devait déterminer qui de la Cour supérieure ou la Cour du Québec a compétence pour entendre un recours hypothécaire où l'immeuble visé vaut plus de 70 000$, mais la créance invoquée est inférieure à ce montant. Elle en vient à la conclusion que, sauf pour la prise en paiement, c'est le montant de la créance qui détermine le tribunal compétent.

Le créancier hypothécaire de rang inférieur a l'intérêt requis pour intervenir dans un recours pour prise en paiement

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'article 2783 C.c.Q. prévoit que la prise en paiement purge les droits réels des créanciers de rang subséquent au créancier demandeur, de sorte qu'il n'est pas surprenant que lesdits créanciers de rang inférieur est l'intérêt nécessaire pour intervenir dans un recours hypothécaire en prise en paiement. L'affaire Marché Lalonde inc. c. 8012415 Canada inc. (2013 QCCS 4038) confirme ce principe.

Prise en paiement des biens d'un failli: changement de cap important de la Cour d'appel

par Karim Renno
Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

Chose plutôt rare, la Cour d'appel vient de renverser un courant jurisprudentiel qu'elle avait elle-même créé en matière de droits hypothécaires reliés à une hypothèque légale découlant d'un jugement. Dans une décision importante rendue jeudi dernier sous la plume de l'Honorable juge Dalphond, la Cour est venu confirmer la validité d'une hypothèque légale découlant d'un jugement nonobstant la faillite du débiteur, alors que le bien grevé avait fait l'objet d'une prise en paiement avant la faillite.