Le fait qu'une dette figure au grand livre d'une entreprise n'interrompt pas nécessairement la prescription

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà souligné par le passé que la reconnaissance, dans les états financiers d'une entreprise, d'une dette emportait interruption à la prescription. Cela ne veut pas dire pour autant que toute écriture comptable relativement à une dette dans les livres d'une entreprise équivaut à interruption ou renonciation à la prescription. La décision récente rendue par la Cour d'appel dans Thibault c. 9199-5878 Québec inc. (2025 QCCA 1663) illustre bien ce principe.

L'hypothèque, le rang associé à celle-ci et le droit de céder ce rang sont tous des accessoires de la créance

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

La notion de ce qui est accessoire à une créance est d'une grande importance puisque cela détermine ce qui se transfère automatiquement lorsqu'il y a cession de créance (et ce qui s'éteint automatiquement lorsque la créance est éteinte). Dans l'affaire Syndic de Distribution Pri inc. (2020 QCCA 487), la Cour d'appel nous enseigne que non seulement est-ce qu'une hypothèque est un accessoire de la créance, mais le rang de celle-ci et le droit de le céder sont également des accessoires.

Être un tiers de bonne foi, c'est plus que de simplement ne pas être au courant d'une fraude

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

La bonne foi est une notion qui varie selon les circonstances. En effet, dans certains cas il n'est suffisant de simplement ne pas savoir. Il faut parfois être proactif et dynamique pour pouvoir plaider que l'on est de bonne foi. La décision très récente rendue par l'Honorable juge David R. Collier dans Kurstak c. Nicolaidis (2020 QCCS 1036) en est un très bel exemple. 

L'article 2731 C.c.Q. accorde une discrétion à la Cour, de sorte qu'un juge peut accorder ou non une demande en substitution de garantie

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

L'article 2731 C.c.Q. permet à une partie dont le bien est visé par une hypothèque légale de demander la substitution de la sûreté. Cependant, comme le souligne la Cour d'appel dans Giguère c. Construction Duréco inc. (2019 QCCA 2179), le législateur utilise le terme "peut" dans cette disposition, de sorte que le juge de la Cour supérieure saisi d'une demande faite en vertu de cet article a la discrétion d'accorder une telle demande ou pas.

Rappel à l'effet que les clauses hypothécaires qui prévoient le remboursement des honoraires extrajudiciaires encourus par le créancier sont invalides

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Cela fait maintenant déjà huit ans que nous avons traité de la question (note de l'éditeur: je suis vieux…), alors le moment semble propice pour un rappel sur la question. Ayant constaté des abus sur la question du remboursement des honoraires extrajudiciaires dans le cadre des clauses hypothécaires, le législateur est expressément intervenu en édictant l'article 2762 (2) C.c.Q. Cette disposition rend inefficaces de telles clauses comme le rappelle l'Honorable juge Mark G. Peacock dans l'affaire 9264-1414 Quebec Inc. c. 7755791 Canada Inc. (2019 QCCS 69).

Pour être suffisante pour fins de substitution de garantie, la nouvelle garantie doit couvrir le capital, les intérêts et les frais qui sont susceptibles d'être engagés dans le cadre du litige

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

L'article 2731 C.c.Q. prévoit la possibilité de substituer à une hypothèque légale une autre garantie jugée suffisante. Or, comme le souligne l'Honorable juge Simon Hébert dans l'affaire Poulin c. Menuiserie Ranger inc. (2018 QCCS 631), pour être suffisante la nouvelle garantie doit couvrir non seulement le capital, mais également les intérêts et frais qui sont susceptibles d'être engagés dans le cadre du litige.

La partie qui plaide que le taux d'intérêt prévu dans un convention de prêt est lésionnaire doit démontrer que le taux prévu au contrat de prêt est beaucoup trop élevé lorsque comparé aux taux du marché dans un contexte comparable

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

En principe, le droit québécois ne reconnaît pas la lésion entre majeurs comme cause d'annulation ou de réduction de l'obligation contractuelle. Comme presque tous les principes cependant, il existe plusieurs exceptions. L'une de celles-là se retrouve à l'article 2332 C.c.Q. et permet au tribunal d'annuler un contrat de prêt ou d'en réduire les obligations en cas de lésion. Dans Westboro Mortgage Investment c. 9080-9013 Québec inc. (2018 QCCS 1), l'Honorable juge Marie-Josée Bédard souligne cependant que pour prouver la lésion au sens de cet article, la partie requérante devra démontrer que le taux d'intérêts prévu au contrat est beaucoup trop élevé en comparaison avec les taux du marché dans un contexte comparable.

Seul l'architecte membre de l'ordre québécois peut inscrire une hypothèque légale de la construction

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà traité du fait que l'architecte - dans la mesure où ses plans sont utilisés - peut enregistrer une hypothèque légale de la construction. Dans Urbacon Architecture inc. c. Urbacon Buildings Group Corp. (2016 QCCA 620), la Cour d'appel traite de la question très intéressant de savoir si un architecte qui n'est pas membre de l'ordre québécois, mais plutôt celui de l'Ontario, peut inscrire une hypothèque légale de la construction. La Cour répond par la négative à cette question.

Le créancier subséquent qui désire exiger que le créancier hypothécaire abandonne la prise en paiement doit impérativement respecter les exigences de l'article 2779 C.c.Q.

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

L'article 2779 C.c.Q. prévoit que le créancier qui désire exiger que le créancier hypothécaire abandonne la prise en paiement et procède lui-même à la vente du bien ou le fasse vendre sous contrôle de justice doit avoir inscrit un avis à cet effet, remboursé les frais engagés par le créancier et avancé les sommes nécessaires à la vente du bien. Dans l'affaire Gestion Gamarco inc. c. Express finance RG inc. (2016 QCCS 2342), l'Honorable juge Claude Champagne indique que ces exigences sont de rigueur.

La Cour d’appel tranche : la prise en paiement peut être abandonnée, en vertu de l’article 2779 C.c.Q., en tout temps avant que le recours hypothécaire ne soit exercé

par Alexandra Quigley
Stagiaire en droit 
Renno Vathilakis Inc.

Dans Fabrication Al-Will inc. c. KWP inc. (2016 QCCA 22), la Cour d’appel tranche le débat qui perdure en jurisprudence et en doctrine quant à l’interprétation à donner à l’expression « dans les délais prévus pour délaisser » prévue à l’article 2779 C.c.Q. Nous traitons de cette décision ci-dessous.

L'ordonnance de sauvegarde n'est pas le moyen approprié pour obtenir la prise en paiement d'un immeuble

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

J'espère ne plus avoir à vous convaincre chers lecteurs que l'objectif premier de toute injonction provisoire ou ordonnance de sauvegarde est de maintenir le statu quo.  Il s'en suit donc que l'ordonnance de sauvegarde n'est certes pas le moyen approprié - à moins de circonstances exceptionnelles - pour obtenir la prise en paiement d'un immeuble. C'est ce que souligne l'affaire Charron c. Julien (2015 QCCS 5061).

L'hypothèque légale qui fait suite à des travaux effectués par l'emphytéote ne s'attache que sur les droits emphytéotiques

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà traité du fait que l'on ne peut enregistrer une hypothèque légale de la construction pour des travaux commandés par le locataire d'un immeuble. Qu'en est-il par ailleurs de l'emphytéote? Dans la décision récente rendue dans l'affaire 2160-1182 Québec inc. c. 9257-2627 Québec inc. (2015 QCCS 5018), l'Honorable juge Claude Villeneuve en vient à la conclusion que l'hypothèque légale dans un tel cas serait possible mais ne s'attacherait qu'aux droits emphythéotiques.

Le caractère très exceptionnel du report d'une hypothèque

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

J'ai déjà attiré votre attention sur le fait que, dans certaines circonstances exceptionnelles, l'on peut obtenir une injonction ou une ordonnance de sauvegarde qui se prononce sur le fond du litige. Une de ces circonstances exceptionnelles est celle où l'on demande le report d'un droit hypothécaire, i.e. le transfert du droit hypothécaire d'un bien à une somme d'argent pour que ce bien soit libre de droits réels. L'affaire Groupe conseil CCI inc. c. Perreault (2015 QCCA 60) traite d'une telle demande de report et la Cour d'appel souligne la grande importance d'analyser toutes les circonstances pertinentes lorsqu'il s'agit de rendre une ordonnance interlocutoire qui règle essentiellement le fond du litige.

 

Lorsqu'un entrepreneur traite directement avec le propriétaire, la dénonciation écrite de l'article 2728 C.c.Q. n'est pas nécessaire même lorsque le contrat est signé avec une autre personne

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'article 2728 C.c.Q. impose à l'entrepreneur qui n'a pas contracté directement avec le propriétaire de lui dénoncer par écrit l'existence de son contrat afin de pouvoir bénéficier d'une hypothèque légale de la construction. Dans l'affaire Gestion immobilière DCFA inc. c. Dubé (2015 QCCA 25), la Cour d'appel devait traiter de la question intéressante de savoir si cette obligation de dénonciation en faveur du propriétaire existe même lorsque le propriétaire est l'alter ego de la personne qui a contracté avec l'entrepreneur.

 

La discrétion de la Cour de refuser la prise en paiement

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Dépendamment des circonstances, la prise en paiement d'un bien peut s'avérer foncièrement injuste. C'est pourquoi le législateur - à l'article 2778 C.c.Q. - prévoit que lorsque la moitié de la dette a déjà été remboursée, le créancier qui désire se prévaloir de la prise en paiement doit obtenir l'autorisation de la Cour. Dans l'affaire Gestion Nicotec inc. c. D'Agostino (2014 QCCS 5193), l'Honorable juge Karen Kear-Jodoin en vient à la conclusion qu'une telle prise en paiement serait injuste étant donné le solde de la dette.

Les circonstances dans lesquelles l'on peut obtenir la subsitution d'une garantie conventionnelle par voie d'ordonnance de sauvegarde

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Nous avons déjà discuté des enseignements de la Cour d'appel quant à la possibilité d'obtenir la substitution d'une sûreté par voie d'ordonnance de sauvegarde et d'une décision de la Cour supérieure quant à l'utilisation d'une telle ordonnance pour substituer une hypothèque conventionnelle. Nous revenons aujourd'hui sur le sujet alors que l'Honorable juge Stephen W. Hamilton en traite dans Gestion Segi ltée c. 8277346 Canada inc. (2014 QCCS 4113).

 

Il est possible de prévoir le transfert automatique d'une hypothèque d'une ancienne dette à une nouvelle dette

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Peut-on automatiquement prévoir le transfert d'une hypothèque d'une ancienne dette à une nouvelle ou est-il nécessaire de préparer chaque fois un nouvel acte d'hypothèque? L'Honorable juge Bernard Godbout a répondu à cette question dans l'affaire Banque Laurentienne du Canada c. Yuan (2014 QCCS 3948), soulignant que l'article 1662 C.c.Q. prévoit expressément cette possibilité lorsque le parties l'ont stipulé contractuellement.

L'entrepreneur général a l'intérêt juridique requis pour demander la radiation d'une hypothèque légale de la construction lorsque celle-ci entraîne une retenue contractuelle

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Nous discutions d'intérêt pour agir dans le Dimanches rétro du 6 juillet 2014 et nous revenons à la question aujourd'hui pour traiter d'une décision intéressante en matière de radiation d'hypothèque légale de la construction. En effet, dans Urbacon Buildings Group Corp. c. Urbacon Architecture inc. (2014 QCCS 3271), l'Honorable juge Gérard Dugré en vient à la conclusion que l'entrepreneur général dontt le contrat prévoit une retenue pour les hypothèques légales enregistrées sur l'immeuble du propriétaire, a l'intérêt juridique nécessaire pour demander la radiation d'une hypothèque légale enregistrée par un sous-contractant.

La Cour d'appel tranche: un tiers ne peut se prévaloir de l'article 2731 C.c.Q. pour demander la subsitution d'une sûreté, mais - dans certaines conditions - il peut le faire en vertu des articles 2, 20 et 46 C.p.c.

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Nous avons discuté dans le passé de la possibilité d'obtenir la substitution d'une sûreté en utilisant non pas le mécanisme de l'article 2731 C.c.Q., mais plutôt les articles 2, 20 et 46 C.p.c. Or, la Cour d'appel vient de rendre un jugement remarquable dans Coffrage Alliance ltée c. Groupe Aecon Québec ltée (2014 QCCA 1254) où elle tranche la question de savoir qui peut se prévaloir du droit conféré par l'article 2731 C.c.Q. et dans quelles circonstances on peut procéder par voie d'ordonnance de sauvegarde en vertu des articles 2, 20 et 46 C.p.c.

 

Les travaux d’épandage et de nivellement de matériaux sur un immeuble vacant ne peuvent donner lieu à l'inscription d'une hypothèque légale de la construction

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Nous avons déjà discuté du fait que ne peuvent donner lieu à une hypothèque légale de la construction des plans préparés par un architecte qui n'ont pas ultimement été utilisés. Dans la même veine, nous attirons aujourd'hui votre attention sur la décision récente rendue par la Cour d'appel dans 9072-7892 Québec inc. (Pro-co Beauce) c. Raymond Leblanc Inc. (2014 QCCA 909) où elle en vient à la même conclusion à l'égard des travaux d’épandage et de nivellement de matériaux sur un immeuble vacant.