mardi 2 septembre 2014

Il est possible de prévoir le transfert automatique d'une hypothèque d'une ancienne dette à une nouvelle dette

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Peut-on automatiquement prévoir le transfert d'une hypothèque d'une ancienne dette à une nouvelle ou est-il nécessaire de préparer chaque fois un nouvel acte d'hypothèque? L'Honorable juge Bernard Godbout a répondu à cette question dans l'affaire Banque Laurentienne du Canada c. Yuan (2014 QCCS 3948), soulignant que l'article 1662 C.c.Q. prévoit expressément cette possibilité lorsque le parties l'ont stipulé contractuellement.

Dans cette affaire, la Demanderesse présente une requête en délaissement forcé afin de contraindre le Défendeur à délaisser l’immeuble sur lequel elle détient une hypothèque de 1er rang et à en être déclarée propriétaire par voie de prise en paiement.
Le Défendeur, qui détenait une hypothèque de second rang sur cet immeuble, en a été déclaré propriétaire aux termes d’un jugement de notre Cour prononcé le 4 juin 2012. Il plaide que la requête doit être rejetée puisque l'hypothèque de la Demanderesse a été anéantie puisqu'elle garantissait un prêt à la Mise en cause qui a été remplacé par novation par un nouveau prêt.
Après analyse, le juge Godbout en vient à la conclusion qu'il n'y a pas eu novation, le deuxième prêt n'ayant pas remplacé le premier mais ce dernier ayant plutôt été rembourser. De toute façon, il souligne qu'il est possible pour les parties de prévoir contractuellement qu'une hypothèque passera d'une ancienne dette à une nouvelle, ce qui a été fait en l'espèce:
[43]        Dans le présent cas, il est évident que le prêt à terme de 675 000 $ que la Banque a consenti le 5 mars 2009 (crédit E) (pièce P-1) constitue une nouvelle obligation. 
[44]        Toutefois, cette nouvelle obligation n’a pas eu pour effet d’éteindre la première obligation, soit le prêt à terme de 600 000 $ consenti le 9 octobre 2007 (crédit A) (pièce P-1). Ce prêt a tout simplement été remboursé. 
[45]        Ce n’est donc pas le deuxième prêt à terme de 675 000 $ (crédit E) qui a provoqué l’extinction du premier prêt à terme de 600 000 $ (crédit A); l’extinction de cette obligation résulte de son remboursement et non de la création d’une nouvelle obligation. 
[46]        L’argument selon lequel il y aurait eu novation du prêt à terme de 600 000 $ (crédit A) ne peut être maintenu, car il n’y a pas eu à la fois «extinction de la dette originaire et […] création d’une nouvelle dette substituée à l’ancienne.» 
[47]        De plus, l’acte d’hypothèque immobilière (pièce P-2) prévoit explicitement que : 
«L’emprunteur s’engage à maintenir la présente hypothèque pour la durée du prêt, et dans tous les cas où l’emprunteur s’oblige à nouveau envers le prêteur, pour toutes autres obligations ou engagements envers le prêteur jusqu’à la radiation de la présente hypothèque.» 
[48]        Cet engagement de l’emprunteur, en l’occurrence 9154-1912, constitue à l’égard de la Banque créancière, la réserve dont parle l’article 1662 C.c.Q. 
[49]        Pour résumer, il n’y a pas eu novation à l’égard du deuxième prêt à terme. De plus, la Banque s’est prévalue de la réserve prévue à l’article 1662 C.c.Q. quant au maintien de l’hypothèque. 
[50]        L’hypothèque de 1er rang que la Banque détient sur l’immeuble concerné est donc toujours valide.
Référence : [2014] ABD 349

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