Est-il possible pour une personne de ré-acquérir par prescription une parcelle qu'elle a vendu? Possiblement, oui selon une décision récente de la Cour supérieure

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Traditionnellement, la jurisprudence québécoise nous enseigne que le vendeur d'un lot ne peut pas le ré-acquérir par prescription puisque sa détention est précaire. Or, dans sa récente décision de Ferme Hamelon (JDF) & Fils c. Ferme du Berger Roux inc. (2025 QCCS 1593), l'Honorable juge Philippe Cantin indique que le vendeur peut acquérir par prescription s'il ne pensait pas avoir vendu en premier lieu.

La tolérance implique nécessairement la connaissance d'une situation d'empiètement

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Très court billet ce matin sur une question importante en matière de prescription acquisitive, celle de la tolérance. En effet, la Cour d'appel souligne dans Racanelli c. Caron (2021 QCCA 1412) qu'une partie ne peut plaider la tolérance à moins de démontrer qu'elle avait connaissance de l'empiètement. 

En matière de prescription acquisitive, le paiement des taxes municipales n'est pas un élément déterminant

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Au cours des dernières années, nous avons traité de la prescription acquisitive à plusieurs reprises et souligné - entre autres choses - que (a) l'on peut acquérir un immeuble par prescription tout en étant de mauvaise foi, (b) qu'il faut toutefois faire la distinction entre la possession et la tolérance et (c) faire la preuve de l'animus nécessaire. Nous revenons aujourd'hui sur la question de l'acquisition par prescription d'un immeuble pour souligner que le paiement (ou pas) des taxes municipales n'est pas déterminant, mais simplement un des éléments à prendre en considération. L'affaire Leclerc c. Société canadienne pour la conservation de la nature (2017 QCCS 2801) en atteste.

Seule la Cour supérieure a compétence pour entendre une requête introductive d'instance en reconnaissance judiciaire d'un droit de propriété, peu importe la valeur de cette propriété

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Pour notre dernier billet de l'année, discutons compétence des tribunaux interne. En effet, dans Arcand c. Zimmer (2014 QCCQ 11360) l'Honorable juge Dominique Langis souligne que seule la Cour supérieure a compétence pour entendre une requête introductive d'instance en reconnaissance judiciaire du droit de propriété. Cela est vrai peu importe la valeur de la propriété en question.

 

Même si l'on peut acquérir un immeuble par prescription en étant de mauvaise foi, encore faut-il faire la preuve de l'animus nécessaire

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Le 6 mai 2013, j'attirais votre attention sur les enseignements récents de la Cour d'appel en matière de prescription acquisitive quant au fait que l'on peut faire l'acquisition d'un immeuble par voie de prescription même si l'on est de mauvaise foi (i.e. que l'on sait pertinemment bien que l'on est pas le vrai propriétaire de l'immeuble). Or, dans Lapointe c. Guay (2014 QCCS 841), l'Honorable juge Charles Ouellet souligne que la partie demanderesse doit néanmoins faire la preuve de l'animus nécessaire, c'est à dire de démontrer la volonté d'être considéré comme propriétaire de l'immeuble.

La distinction entre la possession et la simple télorance en matière de prescription acquisitive

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Nous en avons déjà discuté, la prescription acquisitive nécessite la possession (de bonne ou de mauvaise foi) de la part de la partie qui plaide avoir fait l'acquisition de l'immeuble. Or, la distinction entre la possession et la simple tolérance de la part du véritable propriétaire est critique, mais pas toujours facile à faire. C'est pourquoi j'attire ce matin votre attention sur la décision de l'Honorable juge Denis Jacques dans Girard c. Boislard (2014 QCCS 215).

 

La Cour d'appel le confirme: on peut acquérir par prescription un immeuble tout en étant de mauvaise foi

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Le 20 février 2013, j'attirais votre attention sur une décision récente de la Cour supérieure qui en venait à la conclusion qu'il était possible d'acquérir un immeuble par prescription même en étant de mauvaise foi, i.e. tout en sachant que l'immeuble ne nous appartient pas. Or, dans la décision très récente rendue dans l'affaire Dupuy c. Gauthier (2013 QCCA 774), la Cour d'appel vient de confirmer ce principe.

 

Même le possesseur de mauvaise foi peut acquérir un immeuble par prescription

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Peut-on faire l'acquisition par prescription d'un immeuble même si l'on sait pertinemment bien que l'on en est pas le propriétaire? C'est la question à laquelle devait répondre l'Honorable juge Gérard Dugré dans Bourgeois c. Société Immobilière L'Assomption inc. (2013 QCCS 570).

 

Pas de possession concurrente en matière de prescription acquisitive

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

En matière de prescription acquisitive, la possession de la personne qui plaide prescription doit être exclusive. Comme le souligne à juste titre la Cour d'appel dans Sylviculture et exploitation JMJ inc. c. Mayer Hill (2012 QCCA 1377), cela implique qu'il ne peut y avoir deux possesseurs simultanés. On dira alors qu'il n'y a pas de possession utile au sens de la loi.

L'effet de la prescription acquisitive rétroagit à la date de début de la possession utile

par Karim Renno

Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Un court billet cet après-midi pour rappeler une règle d'importance en matière de prescription acquisitive. En effet, dans l'affaire Gosselin c. Turner (2012 QCCS 388), l'Honorable juge Alain Bolduc rappelle que la prescription acquisitive, après qu'elle soit confirmée par jugement, rétroagit à la date de début de la possession utile.

La personne qui signe un plan préparé par un arpenteur-géomètre renonce à la période de prescription qui a pu courir préalablement

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

La prescription acquisitive, particulièrement en matière immobilière, est loin d'être simple à prouver devant les tribunaux. Tellement de facteurs entrent en ligne de compte dans ce que l'on entend par "se comporter à titre de propriétaire", que la solution est rarement limpide. Bien sûr, pour faire valoir la prescription acquisitive, encore faut-il ne pas avoir reconnu le titre du véritable propriétaire. Or, comme l'indique l'Honorable juge Georges Taschereau dans l'affaire Lemieux c. Lemieux (2011 QCCS 6212), le fait de signer un plan préparé par un arpenteur-géomètre constitue une telle reconnaissance si ce plan indique correctement les délimitations du lot du véritable propriétaire.

Prescription acquisitive: la possession peut être personnelle ou exercée à travers un intermédiaire

par Karim Renno

En matière de prescription acquisitive, le débat est souvent centré sur la question de la possession. Or, dans l'affaire Madou c. Cayer (2011 QCCS 4274), l'Honorable juge Suzanne Tessier nous rappelle que le possesseur n'a pas nécessairement à agir personnellement et qu'il lui est possible de continuer cette possession à travers un intermédiaire.

La prescription acquisitive est une question de fait et non de titre

par Karim Renno

Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

Comme nous le mentionnons occasionnellement, un des objectifs du Blogue est de mettre à la disposition des plaideurs des décisions qui font état de certaines évidences. En effet, il est souvent difficile de trouver de la jurisprudence sur un point donné précisément parce qu'il est tellement évident que la question n'a jamais fait l'objet d'un débat judiciaire. C'est pourquoi nous attirons votre attention sur l'affaire Vachon c. Lessard (2011 QCCS 2913) où la Cour supérieure indique que la prescription acquisitive est une question factuelle qui ne peut être contrée avec une simple référence au titre enregistré.