mercredi 5 juillet 2017

En matière de prescription acquisitive, le paiement des taxes municipales n'est pas un élément déterminant

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Au cours des dernières années, nous avons traité de la prescription acquisitive à plusieurs reprises et souligné - entre autres choses - que (a) l'on peut acquérir un immeuble par prescription tout en étant de mauvaise foi, (b) qu'il faut toutefois faire la distinction entre la possession et la tolérance et (c) faire la preuve de l'animus nécessaire. Nous revenons aujourd'hui sur la question de l'acquisition par prescription d'un immeuble pour souligner que le paiement (ou pas) des taxes municipales n'est pas déterminant, mais simplement un des éléments à prendre en considération. L'affaire Leclerc c. Société canadienne pour la conservation de la nature (2017 QCCS 2801) en atteste.



Dans cette affaire, l'Honorable juge Pierre Isabelle est saisi d'une action en acquisition judiciaire du droit de propriété par prescription décennale de trois parties de lots. La Demanderesse allègue qu'elle et ses auteurs en ont toujours eu une possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaires depuis plus de 10 ans.

Les Intervenants contestent le recours, plaidant qu'ils possèdent un titre de propriété valide et que l'occupation de la Demanderesse résulte d'une simple tolérance. 

C'est dans ce contexte que le juge Isabelle fait une revue exhaustive des principes juridiques applicables. À ce titre, il souligne que le paiement des taxes pour la propriété n'est qu'un des éléments à prendre en considération et non un élément nécessairement déterminant:
[120]     L’auteur Claude Denys est d’opinion qu’il soit possible pour le possesseur d’opposer uniquement sa propre possession ou de faire valoir son droit en joignant à celle-ci la possession de son ou de ses auteurs. Il est préférable de joindre les deux possessions en cas d’ambiguïté dans une situation qui nécessite une interprétation de faits. 
[121]     D’ailleurs dans l’arrêt Breton c. Lamonde la Cour d’appel confirme qu’un possesseur peut, s’il le désire, utiliser uniquement la possession de ses auteurs pour acquérir un immeuble par prescription acquisitive. 
[122]     Il est également utile de préciser que selon une jurisprudence constante le paiement des taxes municipales par une des parties, ou l’absence de cette contribution, n’est pas un élément déterminant pour apprécier la possession d’un immeuble. C’est l’ensemble de la preuve qui doit être considéré. 
[123]     En fonction de l’article 925 C.c.Q., celui qui désire acquérir un immeuble par voie de prescription acquisitive doit faire la démonstration d’une possession continue pendant la durée prévue par la loi. La possession fait présumer que le possesseur est propriétaire de l’immeuble et c’est à celui qui conteste cette qualité de démontrer son droit et le cas échéant, l’absence de titre du possesseur (928 C.c.Q.).
Référence : [2017] ABD 266

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