lundi 6 mai 2013

La Cour d'appel le confirme: on peut acquérir par prescription un immeuble tout en étant de mauvaise foi

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Le 20 février 2013, j'attirais votre attention sur une décision récente de la Cour supérieure qui en venait à la conclusion qu'il était possible d'acquérir un immeuble par prescription même en étant de mauvaise foi, i.e. tout en sachant que l'immeuble ne nous appartient pas. Or, dans la décision très récente rendue dans l'affaire Dupuy c. Gauthier (2013 QCCA 774), la Cour d'appel vient de confirmer ce principe.
 

Dans cette affaire, la juge de première instance a rejeté l'action en reconnaissance judiciaire du droit de propriété des Appelants au motif que ceux-ci ne pouvait acquérir une parcelle de terrain par prescription puisqu'ils étaient parfaitement conscients qu'elle ne leur appartenait pas. Selon la juge, la mauvaise foi des Appelants était un obstacle à leur acquisition par voie de prescription.
 
La Cour d'appel doit donc décider si le fait qu'un propriétaire sache que sa construction empiète sur le terrain du voisin rend sa possession équivoque, l'empêchant de prescrire. 
 
Au nom d'un banc unanime de la Cour, l'Honorable juge Dominique Bélanger est d'avis que la juge de première instance s'est mal dirigée sur la question. Après une analyse exhaustive de la jurisprudence et la doctrine, elle en vient à la conclusion que la pleine connaissance d'une partie de son empiètement sur l'immeuble voisin n'est pas un obstacle à l'acquisition par prescription puisque l'article 2920 C.c.Q. (qui exige la bonne foi pour prescrire) ne s'applique qu'en matière mobilière:
[37]        Les auteurs sont unanimes pour dire que l'entrée en vigueur du nouveau Code en 1994 n'a pas eu pour effet de modifier le droit positif et d'exiger la bonne foi des possesseurs pour prescrire. Selon les auteurs, pour bénéficier de la prescription décennale, il n'est plus nécessaire que le possesseur détienne un titre ou soit de bonne foi. 
[...] 
[50]        Il ne faut pas donner à l'article 2920 C.c.Q. un sens qui va à l'encontre de l'ensemble des dispositions qui concernent la prescription acquisitive en matière immobilière. Le principe de la cohérence de la loi nécessite que ses éléments forment un tout cohérent et que l'on évite, tant que faire se peut, la contradiction ou le résultat absurde. Comme le rappelle le juge Beetz : l'interprète des lois doit tendre à leur intégration en un système cohérent plutôt qu'à leur morcellement et à leur discontinuité. D'ailleurs, l'article 41.1 de la Loi d'interprétation a codifié le principe que les dispositions d'une loi s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui découle de l'ensemble et qui lui donne un effet. 
[51]        En modifiant ces dispositions en 1994, le législateur n'a pas voulu modifier le droit, si ce n'est pour diminuer le délai à dix ans pour prescrire en matière immobilière, que le possesseur soit de bonne ou de mauvaise foi. Il n'a certes pas voulu faire disparaître la prescription acquisitive pour les possesseurs de mauvaise foi, car dans ce cas, un tel changement aurait été apporté clairement. C'est plutôt l'inverse qui a été fait, et cela s'explique par le fait que le législateur avait l'intention, au même moment, de réformer le registre foncier en lui accordant une force probante considérable. Cette réforme a été abandonnée. 
[52]        Il faut donc conclure que l'article 2920 C.c.Q. n'a pas le même effet qu'avait l'article 2253 C.c.B.-C. qui avait pour objet de déterminer l'époque à laquelle la bonne foi devait exister. 
[53]        Cela étant dit, les appelants, à la condition de démontrer qu'eux-mêmes ou leurs auteurs ont possédé les trois parcelles de terrain durant le temps requis pour prescrire, peuvent être déclarés propriétaires de ces parcelles.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/18sASpZ

Référence neutre: [2013] ABD 179

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