L'action en passation de titre intentée par le promettant-vendeur sera presque toujours vouée à l'échec

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Le modèle traditionnel de l'action en passation de titre voit le promettant-acheteur tenter de forcer le promettant-vendeur à lui vendre un bien (habituellement un immeuble). Est-il possible de voir l'inverse? C'est-à-dire voir un promettant-vendeur tenter de forcer le promettant-acheteur à acheter un bien? La Cour d'appel répond par la positive à cette question, mais souligne que ce n'est que dans des circonstances très limitées que cela sera possible. C'est pourquoi nous traitons de la décision rendue dans De Chanteloup c. St-Laurent (2021 QCCA 90) ce matin.

Est-il possible pour une personne de ré-acquérir par prescription une parcelle qu'elle a vendu? Possiblement, oui selon une décision récente de la Cour supérieure

par Karim Renno
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Traditionnellement, la jurisprudence québécoise nous enseigne que le vendeur d'un lot ne peut pas le ré-acquérir par prescription puisque sa détention est précaire. Or, dans sa récente décision de Ferme Hamelon (JDF) & Fils c. Ferme du Berger Roux inc. (2025 QCCS 1593), l'Honorable juge Philippe Cantin indique que le vendeur peut acquérir par prescription s'il ne pensait pas avoir vendu en premier lieu.

La démonstration d'une intention de tromper est nécessaire dans le cadre d'un recours pour dol

par Karim Renno
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Le dol se définit comme étant un "[m]oyen destiné à tromper une personne dans le but de l'amener à s'engager par un acte juridique ou à s'engager à des conditions différentes de celles qu'elle aurait normalement acceptées" (voir Lépine c. Khalid, 2004 CanLII 22206 (C.A.), par. 52). Ainsi, qui dit dol dit nécessairement intention de tromper. C'est ce que rappelle la Cour d'appel dans la décision récente rendue dans 9315-7105 Québec inc. c. Succession de Lalonde Garon (2024 QCCA 1641).

La dénonciation tardive d'un vice caché qui empêche la partie défenderesse d'analyser la situation et de retenir les services d'un expert lui cause un préjudice réel et justifie le rejet du recours

par Karim Renno
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En mars 2014, nous avions attiré votre attention sur la décision phare de la Cour d'appel dans Claude Joyal Inc. c.  CNH Canada Inc. (2014 QCCA 588) qui posait le principe voulant que l'absence de dénonciation du vice caché conformément à l'article 1739 C.c.Q. ne justifie le rejet d'un recours que si elle cause un préjudice réel à la partie défenderesse. Dans sa décision très récente de Cvesper c. Melatti (2023 QCCA 1545), la Cour d'appel vient spécifier que l'absence de dénonciation qui empêche la partie défenderesse d'analyser la situation et retenir les services d'un expert constitue - prima facie - un préjudice réel et qu'il reviendra à la partie demanderesse d'établir l'absence de préjudice.

La tolérance implique nécessairement la connaissance d'une situation d'empiètement

par Karim Renno
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Très court billet ce matin sur une question importante en matière de prescription acquisitive, celle de la tolérance. En effet, la Cour d'appel souligne dans Racanelli c. Caron (2021 QCCA 1412) qu'une partie ne peut plaider la tolérance à moins de démontrer qu'elle avait connaissance de l'empiètement. 

Une partie ne peut invoquer le manquement à un délai de rigueur si elle est elle-même en défaut de respecter ses obligations

par Karim Renno
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Court billet cet après-midi pour vous parler d'un principe contractuel que je ne connaissais pas, mais qui fait plein de sens. En effet, dans l'affaire Kutschera c. Investissements So-Bel inc. (2021 QCCS 3922), l'Honorable juge Tiziana Di Donato souligne qu'une partie ne peut invoquer un manquement à un délai de rigueur si elle est elle-même en défaut de respecter ses obligations contractuelles. 

Être un tiers de bonne foi, c'est plus que de simplement ne pas être au courant d'une fraude

par Karim Renno
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La bonne foi est une notion qui varie selon les circonstances. En effet, dans certains cas il n'est suffisant de simplement ne pas savoir. Il faut parfois être proactif et dynamique pour pouvoir plaider que l'on est de bonne foi. La décision très récente rendue par l'Honorable juge David R. Collier dans Kurstak c. Nicolaidis (2020 QCCS 1036) en est un très bel exemple. 

Une clause dont le libellé est clair mais qui mène à un résultat en apparence illogique ouvre la porte à la preuve testimoniale pour établir la commune intention des parties

par Karim Renno
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La Cour d'appel nous enseigne que même une clause claire peut être mise de côté lorsqu'il est manifeste qu'elle est contraire à l'intention des parties. Il est donc logique que la clause dont le libellé est claire, mais qui mène à un résultat illogique, donne ouverture à la possibilité de faire une preuve testimoniale pour des fins d'interprétation contractuelle. La décision récente rendue par l'Honorable juge Karen M. Rogers dans l'affaire Beau/Lieu 2010 ltée c. Investissements des Ormeaux inc. (2020 QCCS 976) illustre bien le principe.

La preuve à faire en matière de passation de titre pour démontrer que la condition relative au financement était satisfaite

par Karim Renno
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Dans un recours en passation de titre, la question du financement est parfois double. Il faut bien sûr démontrer que la partie demanderesse a les fonds au moment du jugement. Mais il faut également parfois démontrer que le financement était disponible au moment de la conclusion du contrat lorsque celui-ci était conditionnel à l'obtention d'un financement. C'est de cette dualité que la Cour d'appel traite dans l'affaire Renaud c. Cyr (2019 QCCA 1348).

L'importance de distinguer la garantie légale en matière de vente et le devoir d'information du vendeur

par Karim Renno
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Même s'il existe un certain recoupement entre la garantie légale en matière de vente et le devoir d'information du vendeur, il faut se garder de confondre ces deux notions. En effet, le devoir d'information du vendeur est habituellement plus étendu que la garantie légale et ne vise pas le même objectif. Il s'agit de permettre à l'acheteur de prendre une décision éclairée. La Cour d'appel souligne l'importance de la distinction dans Monarque du Richelieu inc. c. Boisé Richelieu inc. (2018 QCCA 2168).

Est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert

par Karim Renno
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Vous voulez une définition simple et directe de ce que constitue un vice caché? Et bien vous êtes chanceux parce que la Cour d'appel a exaucé votre vœux dans la décision récente qu'elle a rendu dans l'affaire Joseph c. Fortin (2018 QCCA 74). Dans celle-ci, elle souligne que le vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

Ne souffre pas de préjudice irréparable le locateur qui continue de recevoir son loyer pendant la durée des procédures

par Karim Renno
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Nous avons souvent attiré votre attention sur des situations où - pour les fins d'une injonction provisoire ou interlocutoire - l'impossibilité d'obtenir l'exécution en nature est considérée être en soi un préjudice irréparable (on parle habituellement de la violation de clauses restrictives). Cela ne veut pas pour autant dire que toute inexécution contractuelle constitue un préjudice irréparable. La décision récente rendue par l'Honorable juge Gregory Moore dans l'affaire 9129-2086 Québec inc. c. 9356-6503 Québec inc. (2018 QCCS 96) illustre bien ce principe.

Il y a des limites à la souplesse dont fera preuve le tribunal à l'égard de la preuve du financement dans le cadre d'une action en passation de titre

par Karim Renno
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Nous en avons souvent traité: depuis le prononcé par la Cour d'appel de l'arrêt Houlachi c. Bray, l'exigence d'offrir les fonds dans le cadre d'une action en passation de titre a été grandement relaxée. Cela ne veut pas dire pour autant que cette exigence a complètement disparue. La partie demanderesse doit quand même convaincre le tribunal que les fonds nécessaires lui sont disponibles comme le souligne l'Honorable juge Jean-Yves Lalonde dans l'affaire Blanchard c. Solomita (2018 QCCS 36).

En matière d’interprétation de contrats créant une servitude, s'il n'est pas possible de cerner l’intention des parties, l’interprétation qui favorise le fond servant sera privilégiée

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Les règles d'interprétation des contrats sont généralement prévues aux articles 1425 à 1432 C.c.Q. Reste qu'il existe certaines règles particulières d'interprétation propres à certains types de contrats. L'affaire Samson c. Tardif (2018 QCCS 29) illustre un de ces cas alors que l'Honorable juge Stéphane Sansfaçon traite de l'interprétation des contrats créant une servitude.

Une fois l'existence d'un vice caché établie, le fardeau pèse sur la partie défenderesse d'établir que ce vice aurait dû être découvert par la partie demanderesse

par Karim Renno
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En matière de vices cachés, la question du fardeau de la preuve revêt une importance particulière. Or, si le fardeau de prouver l'existence d'un tel vice revient certes à la partie demanderesse, une fois ce fardeau satisfait c'est à la partie défenderesse qu'incombe le fardeau de prouver que ce vice aurait dû être découvert par la partie demanderesse. C'est ce que souligne la Cour d'appel dans la décision récente rendue dans l'affaire Multibond inc. c. Lasido inc. (2017 QCCA 1835). 

En matière de vices cachés, la difficulté d’accès n’est pas une excuse à un examen plus approfondi de l’état du bâtiment

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà mentionné que l'acheteur qui est avisé d'un problème potentiel - par son inspecteur ou autrement - a le devoir d'approfondir ses recherches à l'égard de ce problème. Comme le mentionne l'Honorable juge Jean-Jude Chabot dans l'affaire Vermette c. Boisvert (2017 QCCS 3159), cette obligation subsiste même quand le vice est difficile d'accès pour fins d'enquête.

En matière de prescription acquisitive, le paiement des taxes municipales n'est pas un élément déterminant

par Karim Renno
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Au cours des dernières années, nous avons traité de la prescription acquisitive à plusieurs reprises et souligné - entre autres choses - que (a) l'on peut acquérir un immeuble par prescription tout en étant de mauvaise foi, (b) qu'il faut toutefois faire la distinction entre la possession et la tolérance et (c) faire la preuve de l'animus nécessaire. Nous revenons aujourd'hui sur la question de l'acquisition par prescription d'un immeuble pour souligner que le paiement (ou pas) des taxes municipales n'est pas déterminant, mais simplement un des éléments à prendre en considération. L'affaire Leclerc c. Société canadienne pour la conservation de la nature (2017 QCCS 2801) en atteste.

La partie qui intente un recours hypothécaire en prise en paiement ne peut demander une ordonnance de sauvegarde pour obtenir les mensualités prévues par contrat durant l'instance

par Karim Renno
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S'il est vrai que les tribunaux québécois ont le pouvoir de rendre des ordonnances de sauvegarde de tout dossier civil, encore faut-il que la demande de sauvegarde ne soit pas incompatible avec le recours entrepris. La décision récente rendue par l'Honorable juge Claude Villeneuve dans Fillion c. Atelier Coiffure (2017 QCCS 2804) illustre bien ce principe. Dans celle-ci, le juge Villeneuve indique qu'une partie qui demande la prise en paiement d'un immeuble en raison du défaut de la débitrice de payer les mensualités prévues, ne peut simultanément demander une ordonnance de sauvegarde forçant cette dernière à payer ces mêmes mensualités. 

Il sera toujours très difficile d'obtenir la permission d'en appeler d'une ordonnance de sauvegarde qui maintient le statu quo entre les parties

par Karim Renno
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Nous avons déjà souligné par le passé que la Cour d'appel accorde rarement la permission d'en appeler d'un jugement qui prononce une ordonnance de sauvegarde. Cela s'explique par plusieurs facteurs dont (a) la nature discrétionnaire de la décision, (b) sa durée (habituellement) limitée et (c) le fait qu'elle ne lie pas le juge du procès ou même les juges saisis d'une demande de renouvellement. Comme le souligne l'Honorable juge Marie-France Bich ajoute dans l'affaire Devimco Immobilier inc. c. Garage Pit Stop inc. (2017 QCCA 1), cette réalité s'explique également par le fait que la plupart des ordonnances de sauvegarde visent à maintenir le statu quo et que celui-ci cause rarement un préjudice irréparable à la partie requérante.

Même celui qui vend sa propriété sans garantie peut être trouvé responsable s'il commet un dol

par Karim Renno
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Nous avons déjà traité du fait que le vendeur qui a exclu la garantie légale peut toujours être tenu responsable de sa faute intentionnelle ou lourde, incluant la possibilité qu'il soit condamné à payer des dommages pour dol par réticence. Or, dans l'affaire Sabbah c. 6053190 Canada inc. (2016 QCCS 6185), l'Honorable juge Pierre C. Gagnon réitère le même principe en rejetant la requête en rejet déposée par le Défendeur.