Il y a des limites à la souplesse dont fera preuve le tribunal à l'égard de la preuve du financement dans le cadre d'une action en passation de titre

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous en avons souvent traité: depuis le prononcé par la Cour d'appel de l'arrêt Houlachi c. Bray, l'exigence d'offrir les fonds dans le cadre d'une action en passation de titre a été grandement relaxée. Cela ne veut pas dire pour autant que cette exigence a complètement disparue. La partie demanderesse doit quand même convaincre le tribunal que les fonds nécessaires lui sont disponibles comme le souligne l'Honorable juge Jean-Yves Lalonde dans l'affaire Blanchard c. Solomita (2018 QCCS 36).

Dans cette affaire, les Demandeurs intentent une action en passation de titre et en dommages contre les Défendeurs. Ils allèguent que ces derniers ont fautivement refusé de donner suite à la promesse d'achat signée entre les parties.

Les Défendeurs plaident que les Demandeurs n'ont jamais obtenu le financement nécessaire pour procéder avec la transaction, malgré une extension qui leur a été accordée. 

L'analyse de la preuve effectuée par le juge Lalonde donne raison aux Défendeurs. En effet, bien que le juge Lalonde souligne que les tribunaux doivent faire preuve de souplesse sur la question de la disponibilité du prix d'achat, encore faut-il que la Cour soit convaincue à ce chapitre que les Demandeurs ont la capacité de payer le prix d'achat. Ce n'est pas le cas en l'espèce:

[50] Il faut se rappeler que dans l’affaire Houlachi des offres réelles avaient été faites avant le dépôt des procédures par un chèque certifié accompagnant l’acte notarié. Ce n’est pas le cas dans notre instance. 

[51] Selon le juge Fish alors à la Cour d’appel, l’obligation du juge d’instance consiste à s’assurer de la capacité de paiement avant d’ordonner le transfert de la propriété qui permet de favoriser l’exécution du contrat. 

[52] Qu’en est-il en l’espèce? 

[53] D’abord précisons que les parties avaient convenu entre elles que le financement hypothécaire serait obtenu le ou avant le 16 novembre 2014. La promesse d’achat prévoit spécifiquement qu’à défaut le vendeur pourra déclarer la promesse d’achat nulle et non avenue. 

[54] En date du 21 novembre 2014, devant l’absence d’une telle confirmation, le vendeur a choisi d’aviser les acheteurs de son intention de considérer la promesse d’achat comme étant dorénavant nulle et non avenue. 

[55] En fait ce n’est que le 18 novembre 2014 que des démarches sérieuses ont été amorcées par le courtier hypothécaire (D-2). Le résultat obtenu réside dans la lettre de préautorisation du 19 novembre 2014 (P-5). Pas très sérieux comme démarche. 

[56] Ainsi en date du 21 novembre 2014, rien ne permettait au vendeur de croire qu’un financement hypothécaire devait incessamment être obtenu par les acheteurs. 

[…] 

[58] À sa lecture même, la préautorisation n’a aucune valeur et ne constitue sûrement pas un financement sans condition. 

[…] 

[62] Même disposé à faire preuve de souplesse, le Tribunal ne peut accepter le comportement des acheteurs et de leurs courtiers. 

[63] À l’instruction, un représentant de la Banque Nationale est venu soutenir que les demandeurs détiennent suffisamment d’actifs et de fonds pour obtenir le financement requis. La simple affirmation d’avoir la capacité financière de conclure éventuellement la vente s’avère insuffisante. 

[64] En l’instance la preuve ne permet pas de conclure qu’à toute époque du déroulement de l’instance, le Tribunal pouvait avoir l’assurance que les fonds requis étaient disponibles pour exécuter la vente. 

[65] Il est surtout étonnant de constater que ni dans la mise en demeure, ni dans la requête introductive d’instance, les demandeurs n’offrent de payer le prix de vente. 

[66] Les circonstances particulières de la présente instance ne militent pas en faveur de mettre en application la souplesse suggérée par la Cour d’appel dans l’affaire Houlachi.

Référence : [2018] ABD 22