La Cour d'appel confirme la nécessité de faire preuve d'une approche beaucoup plus souple en matière de passation de titre

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

J'ai souvent rédigé des billets sur la plus grande flexibilité dont font preuve les tribunaux québécois en matière de passation de titre. Dans Zanetti c. 2946-6117 Québec Inc. (2012 QCCA 477), la Cour d'appel confirme ce courant et indique que, dans la mesure où la preuve fait voir un échange de consentement qui lie les parties, les tribunaux doivent faire preuve de souplesse pour assurer l'accomplissement de cet engagement contractuel.

Dans cette affaire, l'Appelante demande le renversement du jugement de première instance qui a rejeté son action en passation de titre au motif que les délais à rendre l'engagement "ferme" étaient trop longs. Elle fait valoir que les parties ont validement échangé consentement et que la Cour devrait donner effet à celui-ci.

La Cour d'appel renverse la décision de première instance et, ce faisant, saisit l'occasion de discuter des principes généraux qui doivent s'appliquer en matière de passation de titre. À cet égard, la Cour indique que la flexibilité est de mise:

[76] En résumé, un juge doit d’abord trancher s’il existe un contrat entre les parties et si l’une refuse à tort de s’exécuter (Houlachi, cité ci-dessus) :

Par contre, notre droit des contrats est soumis à un autre grand principe qui est le respect de la parole donnée et l'exécution de bonne foi des engagements. Un contractant ne peut refuser de respecter ses obligations en invoquant un simple prétexte ou tenter de se soustraire aux conséquences d'un contrat valablement conclu par de simples arguties.

[77] Si c’est le cas, il doit favoriser l’exécution du contrat en s’assurant bien sûr que le vendeur sera payé et que le contrat de vente est conforme à la promesse. Ici la souplesse s’impose, je dirais même la créativité.

[78] C’est dans le même esprit qu’il faut aborder l’absence de signature de l’Appelante sur le projet d’acte de vente déposé au dossier. Sa décision d’acheter est ferme, constante et sans équivoque. Elle est prête à signer. Si ce point avait eu quelque importance pour l’Intimée, il faudrait s’y arrêter. Mais tel n’est pas le cas, l’Intimée refuse de vendre et ses représentants auraient refusé de signer l’acte même préalablement signé par l’Appelante. Voir Hamakiotis c. Argyrakis, sur l’importance relative de cette formalité en pareilles circonstances.

Quant à la possibilité que l'absence de formalisme puisse engendrer des abus, la Cour note qu'il existe des mécanismes qui permettront aux juge de première instance de sanctionner ceux-ci:

[79] À l’audience, l’Intimée a plaidé que l’absence de formalité pourrait entraîner des abus. L’absence de dépôt obligatoire du prix de vente dès la prise de l’action pourrait faire en sorte qu’un promettant acheteur, sans droit véritable, pourrait « geler » l’immeuble du vendeur pour deux à trois ans.

[80] L’argument a du vrai, mais il ne me convainc pas d’accepter un abus parce qu’un autre pourrait survenir. Quelle que soit la règle, il y en aura toujours qui tenteront de la contourner, par mauvaise volonté ou mauvaise foi.

[81] Mais surtout, il faut noter que si la jurisprudence a écarté le formalisme d’antan, parallèlement la loi a donné aux juges des pouvoirs accrus pour contrer les abus, et ce, dès le début d’une instance. Ce sont les ordonnances de sauvegarde et aussi et surtout les nombreux moyens prévus au chapitre « Du pouvoir de sanctionner les abus de la procédure » qui peuvent même être mis en œuvre si le juge estime« qu’il paraît y avoir abus ».

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/FQfNJo

Référence neutre: [2012] ABD 85

Autres décisions citées dans le présent billet:

1. Houlachi c. Bray, J.E. 97-2114 (C.A.).
2. Hamakiotis c. Argyrakis, J.E. 2006-1395 (C.S.).