Pour être suffisante pour fins de substitution de garantie, la nouvelle garantie doit couvrir le capital, les intérêts et les frais qui sont susceptibles d'être engagés dans le cadre du litige

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

L'article 2731 C.c.Q. prévoit la possibilité de substituer à une hypothèque légale une autre garantie jugée suffisante. Or, comme le souligne l'Honorable juge Simon Hébert dans l'affaire Poulin c. Menuiserie Ranger inc. (2018 QCCS 631), pour être suffisante la nouvelle garantie doit couvrir non seulement le capital, mais également les intérêts et frais qui sont susceptibles d'être engagés dans le cadre du litige.

Une créancier hypothécaire de 1er rang a l'intérêt pour demander à la Cour de modifier les conditions de la vente sous contrôle de justice

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Profitons de la matinée d'aujourd'hui pour traiter d'une question très technique, mais non moins importante en matière de vente sous contrôle de justice. En effet, une certaine controverse doctrinale existe depuis quelques années sur la question de savoir qui peut s'adresser à la Cour pour demander des modifications aux conditions d'une vente sous contrôle de justice. Certains prétendent que seule la personne chargée de procéder à la vente peut le faire, alors que d'autres opinent que les créanciers hypothécaires peuvent également le faire. Dans l'affaire La Financière Radius inc. c. Corona Simonetti (2017 QCCS 1456), l'Honorable juge Pierre Nollet accepte la deuxième approche.

Le créancier subséquent qui désire exiger que le créancier hypothécaire abandonne la prise en paiement doit impérativement respecter les exigences de l'article 2779 C.c.Q.

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

L'article 2779 C.c.Q. prévoit que le créancier qui désire exiger que le créancier hypothécaire abandonne la prise en paiement et procède lui-même à la vente du bien ou le fasse vendre sous contrôle de justice doit avoir inscrit un avis à cet effet, remboursé les frais engagés par le créancier et avancé les sommes nécessaires à la vente du bien. Dans l'affaire Gestion Gamarco inc. c. Express finance RG inc. (2016 QCCS 2342), l'Honorable juge Claude Champagne indique que ces exigences sont de rigueur.

La Cour d’appel tranche : la prise en paiement peut être abandonnée, en vertu de l’article 2779 C.c.Q., en tout temps avant que le recours hypothécaire ne soit exercé

par Alexandra Quigley
Stagiaire en droit 
Renno Vathilakis Inc.

Dans Fabrication Al-Will inc. c. KWP inc. (2016 QCCA 22), la Cour d’appel tranche le débat qui perdure en jurisprudence et en doctrine quant à l’interprétation à donner à l’expression « dans les délais prévus pour délaisser » prévue à l’article 2779 C.c.Q. Nous traitons de cette décision ci-dessous.

L'information erronée contenue dans un préavis d'exercice n'invalide pas nécessairement celui-ci

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'objectif du préavis d'exercice de droits hypothécaires est de s'assurer que le débiteur n'est jamais pris par surprise. Il n'est donc pas surprenant de constater que certaines erreurs de contenu - par exemple dans le montant de la créance - ne sont pas fatales à la validité du préavis d'exercice comme l'illustre l'affaire Société hypothécaire Scotia c. Ben Youssef (2013 QCCS 6401).

 

L'erreur dans la désignation d'une partie détentrice d'une hypothèque rend son inscription invalide

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Nous discutons souvent de la tendance en droit à mettre de côté le formalisme et les technicalités. Mais il demeure quand même des domaines dans lesquels les erreurs de formes sont fatales. C'est le cas pour l'enregistrement d'une hypothèque, où l'erreur dans la désignation de la partie aura pour effet d'invalider l'inscription comme le souligne l'affaire 151761 Canada inc. c. 9213-7116 Québec inc. (2013 QCCS 6130).

Il n'y a pas de chose jugée entre un recours hypothécaire et le recours personnel, même s'ils sont tous deux basé sur la même obligation

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Le créancier d'une dette hypothécaire impayée a trois choix qui s'offre à lui. Il peut (a) intenter un recours hypothécaire, (b) intenter un recours personnel contre son débiteur ou (c) les deux. Il s'agit par ailleurs de deux recours distincts. Ainsi, comme le confirme la décision récente rendue dans 162568 Canada inc. c. Gap Capital inc. (2013 QCCS 5660), le fait qu'un des deux recours ait été accueilli n'implique pas que le débiteur ne puisse se défendre dans l'autre.

Sauf pour la prise en paiement, la compétence de la Cour supérieure et la Cour du Québec pour entendre un recours hypothécaire dépend de la valeur de la créance

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Dans Syndicat de copropriété La Caserne c. Ruiz (2013 QCCS 5311), l'Honorable juge Lucie Fournier devait déterminer qui de la Cour supérieure ou la Cour du Québec a compétence pour entendre un recours hypothécaire où l'immeuble visé vaut plus de 70 000$, mais la créance invoquée est inférieure à ce montant. Elle en vient à la conclusion que, sauf pour la prise en paiement, c'est le montant de la créance qui détermine le tribunal compétent.

Le créancier hypothécaire de rang inférieur a l'intérêt requis pour intervenir dans un recours pour prise en paiement

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'article 2783 C.c.Q. prévoit que la prise en paiement purge les droits réels des créanciers de rang subséquent au créancier demandeur, de sorte qu'il n'est pas surprenant que lesdits créanciers de rang inférieur est l'intérêt nécessaire pour intervenir dans un recours hypothécaire en prise en paiement. L'affaire Marché Lalonde inc. c. 8012415 Canada inc. (2013 QCCS 4038) confirme ce principe.

Une part du gâteau, c'est mieux que rien du tout

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L’hypothèque légale de la construction est un mécanisme puissant de recouvrement de créance à la disposition des personnes qui ont participé à la construction d’un immeuble. Il n’est donc pas surprenant que les questions de validité de telles hypothèques se posent souvent. Un des sujets qui fait souvent l’objet de débat est la nécessité pour l’entrepreneur de détenir une licence pour pouvoir enregistrer une hypothèque légale (voir Sayegh c. Armoires l'Ébène inc., 2011 QCCQ 4055). En effet, l'article 50 de la Loi sur le bâtiment prévoit que l'hypothèque légale de la construction enregistrée par un entrepreneur qui ne détient pas la licence appropriée sera radiée sur demande. Bien qu'il existe un corpus jurisprudentiel assez volumineux à propos de cet article, les tribunaux québécois ne s'étaient jamais prononcés sur la question de savoir quelle est l'issue correcte lorsque l'entrepreneur qui a enregistré l'hypothèque légale détenait la licence requise pendant une partie des travaux seulement. Or, la Cour d'appel vient de résoudre la question dans Schnob (Entreprises J. Schnob) c. Parent (2013 QCCA 923).

 

L'entrepreneur qui n'a détenu la licence nécessaire que pendant une partie des travaux qu'il a effectués a droit à une hypothèque légale pour cette partie seulement

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'article 50 de la Loi sur le bâtiment prévoit que l'hypothèque légale de la construction enregistrée par un entrepreneur qui ne détient pas la licence appropriée sera radiée sur demande. Bien qu'il existe un corpus jurisprudentiel assez volumineux à propos de cet article, les tribunaux québécois ne s'étaient jamais prononcés sur la question de savoir quelle est l'issue correcte lorsque l'entrepreneur qui a enregistré l'hypothèque légale détenait la licence requise pendant une partie des travaux seulement. Or, la Cour d'appel vient de résoudre la question dans Schnob (Entreprises J. Schnob) c. Parent (2013 QCCA 923).

 

La Cour ne peut pas s'autoriser de l'article 46 C.p.c. pour passer outre une disposition expresse édictée par le législateur

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'article 46 C.p.c. est en quelque sorte la codification partielle du pouvoir inhérent de la Cour supérieure et ses juges. Cet article donne une large mesure de discrétion à la Cour pour intervenir lorsque la loi ne prévoit pas de procédure ou de remède approprié. La fin de la dernière phrase est clé cependant, puisque l'article 46 C.p.c. ne peut pas être utilisé pour faire abstraction d'une disposition législative expresse comme le souligne l'Honorable juge Jean-Yves Lalonde dans Loyaltec inc. c. Engel General Developers Ltd. (2013 QCCS 690).

 

On ne peut contourner l'interdiction de la dation en paiement en faisant signer à notre débiteur un acte de vente conditionnel

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Lors de l'adoption du Code civil du Québec, le législateur a pris la décision expresse de mettre de côté la dation en paiement pour plutôt favoriser l'exercice des droits hypothécaires de manière uniforme. De là est né l'article 1801 C.c.Q. Or, sans grande surprise, certaines créanciers ont tenté depuis ce temps de trouver un moyen de contourner cette interdiction. Dans St-Pierre c. Lofti (2012 QCCA 1436), la Cour d'appel rejette la possibilité pour un prêteur hypothécaire de procéder à un tel contournement en faisant signer aux débiteurs un acte de vente qui prévoit le transfert de la propriété en contrepartie des sommes dues.

Le droit de rétention d'un créancier ne peut faire obstacle au recours hypothécaire introduit par un autre

par Karim Renno

Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

Le droit de rétention d'un créancier a-t-il préséance sur les droits hypothécaires d'un autre? C'est la question à laquelle devait répondre l'Honorable juge Michel Delorme dans l'affaire Banque Nationale du Canada c. Plourde (2011 QCCS 3789).

L'exécution provisoire n'est pas permise en matière de radiation d'une inscription immobilière

par Karim Renno

Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

Dans le cas d'une demande de radiation d'un droit immobilier, deux impératifs s'affrontent habituellement. D'un côté, il y a l'empressement pour le propriétaire de se débarrasser de toute inscription et de l'autre le désir légitime de la partie adverse de protéger ses droits jusqu'à jugement final. Avec l'article 3073 C.c.Q., le législateur québécois a tranché en faveur de ce dernier comme le démontre l'affaire Bourkas c. Gidal Construction Inc. (2011 QCCS 1461).

La personne chargée de vendre un bien sous contrôle de justice doit avoir un certain degré d'indépendance

par Karim Renno

Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

La vente sous contrôle de justice, comme son nom l'indique, est théoriquement faite sous l'égide de la Cour. Pour cette raison, le législateur prévoit certains mécanismes de protection. Or, dans son jugement récent rendu dans Caisse populaire Desjardins de Farnham c. Prud'homme (2010 QCCS 6230) l'Honorable juge François Tôth indique qu'il est primordial que la personne chargée de procéder à ladite vente en vertu de l'article 2793 C.c.Q. possède un certain degré d'indépendance du créancier saisissant.

On ne peut enregistrer une hypothèque légale de la construction contre un immeuble d'une personne morale de droit public qui est affecté à l'utilité publique

par Karim Renno
Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

Pour ceux qui participent à des travaux de construction, la faculté d'enregistrer une hypothèque légale de la construction est un outil puissant et efficace pour s'assurer d'être payé. Or, lorsqu'il s'agit de travaux sur des immeubles appartenant à une personne morale de droit public, on ne peut enregistrer une hypothèque que lorsqu'ils ne sont pas affectés à l'utilité publique comme l'indique l'Honorable juge Mark Peacock dans Pointe-Claire (City of) c. Service & construction Mobile ltée (2010 QCCS 6201).