Une créancier hypothécaire de 1er rang a l'intérêt pour demander à la Cour de modifier les conditions de la vente sous contrôle de justice

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Profitons de la matinée d'aujourd'hui pour traiter d'une question très technique, mais non moins importante en matière de vente sous contrôle de justice. En effet, une certaine controverse doctrinale existe depuis quelques années sur la question de savoir qui peut s'adresser à la Cour pour demander des modifications aux conditions d'une vente sous contrôle de justice. Certains prétendent que seule la personne chargée de procéder à la vente peut le faire, alors que d'autres opinent que les créanciers hypothécaires peuvent également le faire. Dans l'affaire La Financière Radius inc. c. Corona Simonetti (2017 QCCS 1456), l'Honorable juge Pierre Nollet accepte la deuxième approche.

Dans cette affaire, la Demanderesse en reprise d’instance - créancière hypothécaire de 1er rang -  s’adresse à la Cour dans le but d’obtenir une modification des conditions de vente sous contrôle de justice d'un immeuble afin de diminuer le prix minimum fixé par la Cour.

L'Intervenant s’oppose à cette demande au motif - inter alia - que la Demanderesse en reprise d'instance n’a pas qualité pour présenter cette demande à la Cour.

Le juge Nollet se penche donc sur la question de savoir qui peut s'adresser à la Cour pour obtenir une modification des conditions de la vente sous contrôle de justice. Son analyse l'amène à conclure que le créancier hypothécaire de 1er rang a l'intérêt pour faire une telle demande:

[33] Les tribunaux ont depuis longtemps conclu que les conditions de vente décrites au jugement pour la vente sous contrôle de justice n’ont pas l’autorité de la chose jugée et pouvaient être modifiées.

[34] Lorsque la responsabilité de la vente sous contrôle de justice est celle de la personne désignée conformément à l’article 2791 du Code civil, cette vente est soumise aux règles prévues au Code de procédure civile en faisant les adaptations nécessaires aux règles du titre III du livre VIII.

[35] À ce titre III, au chapitre I, l’article 743 C.p.c. énonce que l’huissier, donc la personne désignée dans notre contexte, peut, s’il l’estime nécessaire, s’adresser au Tribunal pour obtenir toute instruction ou toute ordonnance propre à faciliter l’exécution de sa charge et à assurer la vente la plus avantageuse.

[36] L’article 2791 C.c.Q. indique que la personne chargée de la vente doit être indépendante des intéressés.

[37] S’autorisant de ces articles et de la jurisprudence, l’avocat de Migliara conclut que seule la personne intéressée peut s’adresser au Tribunal pour obtenir la modification des conditions ou modalités de la vente autorisée.

[38] Sous l’ancien Code, écrit l’auteur Louis Payette, le créancier avait l’intérêt requis pour demander les modifications ou directives relatives à la mise à prix. L’auteur ajoute qu’il pouvait aussi demander des modifications relativement à l’évaluation du bien.

[39] L’avocat de Migliara plaide, invoquant l’auteur Payette, que sous le nouveau Code de procédure civile, c’est la personne chargée de vendre qui doit s’adresser au Tribunal afin d’obtenir toute instruction propre à faciliter l’exécution de sa tâche.

[40] Dans notre contexte, ce rôle relèverait de la personne désignée. Or, la demande est présentée par le créancier. C’est toutefois la personne désignée qui signe la déclaration assermentée au soutien de la demande du créancier. Si jamais la difficulté technique soulevée par Migliara devait être retenue, le Tribunal croit qu’il s’agirait de corriger la demande pour autoriser la personne désignée à se substituer au créancier afin que la procédure ne l’emporte pas sur le fond.

[41] Toutefois, de l’avis du Tribunal, le fait que le processus de vente soit sous l’autorité de la personne désignée n’exclut pas la possibilité pour le créancier à l’origine du délaissement et de la vente sous contrôle de justice de s’adresser à la Cour aux mêmes fins.

[42] Le processus de vente est sous l’autorité d’une personne indépendante dans le but d’assurer que les intérêts de toutes les parties intéressées sont sauvegardés. Le Tribunal assure également ce rôle. En s’adressant à celui-ci, tout en notifiant les intéressés, l’objectif recherché par le législateur nous semble atteint.

[43] D’ailleurs l’article 750 C.p.c. prévoit déjà un mode d’intervention pour le créancier qui n’est pas satisfait des modalités de réalisation de la garantie. Le créancier peut s’adresser aux tribunaux. Peut-être eût-il été préférable que le créancier demande d’abord à la personne désignée de s’adresser à la Cour pour modifier les conditions, mais le résultat aurait été le même.

Référence : [2017] ABD 155