Est-il possible d'obtenir l'exécution en nature de l'obligation de négocier de bonne foi? Probablement pas selon une décision récente de la Cour d'appel

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

L'exécution en nature est la règle en droit civil québécois (contrairement à la common law de nos provinces voisines canadiennes). Reste qu'il existe des circonstances où elle ne peut être ordonnée, comme lorsque l'obligation contractée est intuitu personnae, lorsque l'exécution est maintenant impossible ou lorsque la nature de l'obligation est telle qu'une telle exécution n'est pas appropriée. Nous avons traité ce matin de l'affaire 2177 23rd Avenue Holdings c. Pival International inc. (2025 QCCA 19) où la Cour d'appel discute d'une clause de renouvellement dans un bail commercial et nous revenons cet après-midi sur cette affaire pour discuter de l'obiter prononcé par la Cour sur la possibilité d'ordonner à des parties de négocier de bonne foi.

N'est pas une véritable option de renouvellement une clause qui prévoit que les parties devront négocier de nouvelles modalités et qu'à défaut d'entente l'option deviendra nulle

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

On connaît le principe: le fait que les parties intitulent un contrat ou une clause d'un titre particulier n'implique pas que ce titre reflète adéquatement la qualification dudit contrat ou de ladite clause. La Cour d'appel vient de rendre une décision très intéressante en matière de louage commercial (si intéressante en fait que nous y reviendrons cet après-midi) qui illustre parfaitement ce principe. Il s'agit de l'affaire 2177 23rd Avenue Holdings c. Pival International inc. (2025 QCCA 19).

Un emoji peut être un consentement écrit

par Benjamin Dionne
Renno Vathilakis Inc.

La décision Hengyun International Investment Commerce Inc. c. 9368-7614 Québec inc., (2020 QCCS 2251), est bien connue des plaideurs spécialisés en location commerciale : il s’agit d’une des premières décisions à avoir considéré l’effet de la COVID-19 sur les baux commerciaux.

La contravention à une ordonnance de sauvegarde peut mener à la forclusion du droit de plaider

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Contrairement à ce que l'on entend parfois, l'outrage au tribunal n'est pas la seule sanction possible au non-respect d'une ordonnance d'injonction ou de sauvegarde. Il y en a plusieurs autres, dont la forclusion. C'est en effet ce que souligne l'Honorable juge Yves Poirier dans l'affaire North American (Boucherville) Corp. c. 9330-8195 Québec inc. (Industria) (2020 QCCS 895).

Le jugement qui déclare qu'un bail commercial a pris fin n'est pas exécutoire nonobstant appel par effet de la loi

par Karim Renno
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Court billet ce matin en matière d'exécution provisoire. Les cas d'exécution provisoire nonobstant appel automatiques prévus à l'article 660 C.p.c. sont d'interprétation stricte. Ainsi, le paragraphe 660(5) C.p.c. - lequel prévoit l'exécution provisoire du jugement qui ordonne une éviction -  ne trouve pas application lorsque le jugement constate simplement la fin du bail (ou met fin au bail). C'est ce que rappelle l'Honorable juge Stephen W. Hamilton dans l'affaire Orthopedic and Sport Rehabilitation Center OSRC inc. c. Building Best Condos Inc. (2019 QCCA 2172).

L'option d'achat prévue dans un bail commercial est un droit personnel et est donc éteinte par la prise en paiement effectuée par un créancier hypothécaire

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

La prise en paiement d'un bien purge ledit bien des droits qui l'affectent, hormis les droits réels qui ont été publiés préalablement aux droits du créancier qui exerce la prise en paiement (art.  2783 C.c.Q.). Ainsi, la qualification des droits des autres créanciers - droits réels ou droits personnels - a une grande importance. Dans la décision récente de la Cour d'appel rendue dans l'affaire Procureure générale du Canada c. 555 Carrière Holdings inc. (2018 QCCA 2215), la Cour confirme qu'une option d'achat - même publiée - demeure un droit personnel et ne survit donc pas à la prise en paiement.

Ne souffre pas de préjudice irréparable le locateur qui continue de recevoir son loyer pendant la durée des procédures

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons souvent attiré votre attention sur des situations où - pour les fins d'une injonction provisoire ou interlocutoire - l'impossibilité d'obtenir l'exécution en nature est considérée être en soi un préjudice irréparable (on parle habituellement de la violation de clauses restrictives). Cela ne veut pas pour autant dire que toute inexécution contractuelle constitue un préjudice irréparable. La décision récente rendue par l'Honorable juge Gregory Moore dans l'affaire 9129-2086 Québec inc. c. 9356-6503 Québec inc. (2018 QCCS 96) illustre bien ce principe.

Retour sur la possibilité d'obtenir le paiement d'une somme d'argent pour voie d'ordonnance de sauvegarde

par Karim Renno
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Nous avons déjà discuté dans le passé de l'épineuse question des injonctions provisoires ou ordonnances de sauvegarde qui ordonnent le paiement d'une somme d'argent.  Même si ce type d'ordonnance ne demeure définitivement pas le moyen privilégié pour obtenir un paiement, reste que les cas exceptionnels où le versement d'un montant d'argent sera ordonné limitent ledit paiement aux réelles pertes que subirait la partie demanderesse (i.e. pas le profit escompté). La décision de l'Honorable juge Chantal Chatelain dans l'affaire Centres d'achats Beauward ltée c. Parkway Motors inc. (2017 QCCS 5744) est une très belle illustration de ce principe.

Dimanches rétro: le pouvoir des tribunaux québécois d'émettre des injonctions mandatoires

par Karim Renno
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S'il est évident aujourd'hui que les tribunaux québécois ont le pouvoir d'émettre des injonctions mandatoires - i.e. qui forcent une personne à faire quelque chose, par opposition à celles qui empêchent une personne de faire quelque chose - ce ne fut pas toujours le cas. Dans l'affaire Royal Bank of Canada c. Propriétés Cité Concordia Ltée (1983 CanLII 2764), la Cour d'appel pose clairement le principe que rien ne s'oppose à l'émission par les tribunaux québécois d'une telle ordonnance.

La mauvaise foi d'une partie contractante donne ouverture à l'attribution de dommages et non à la réécriture du contrat par la Cour

par Karim Renno
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Il y a quelques années, nous avions déjà souligné que la mauvaise foi d'une partie contractante ne permet pas aux tribunaux de réécrire un contrat pour autant. Nous revenons sur la question ce matin dans le contexte du renouvellement d'un bail commercial. En effet, dans l'affaire 9210-7580 Québec inc. (Librairie Raffin) c. Librairie Renaud-Bray inc. (2017 QCCS 669), l'Honorable juge Thomas M. Davis indique que la mauvaise foi alléguée d'un locateur commercial ne peut pallier au renouvellement d'un bail.

Il sera toujours très difficile d'obtenir la permission d'en appeler d'une ordonnance de sauvegarde qui maintient le statu quo entre les parties

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà souligné par le passé que la Cour d'appel accorde rarement la permission d'en appeler d'un jugement qui prononce une ordonnance de sauvegarde. Cela s'explique par plusieurs facteurs dont (a) la nature discrétionnaire de la décision, (b) sa durée (habituellement) limitée et (c) le fait qu'elle ne lie pas le juge du procès ou même les juges saisis d'une demande de renouvellement. Comme le souligne l'Honorable juge Marie-France Bich ajoute dans l'affaire Devimco Immobilier inc. c. Garage Pit Stop inc. (2017 QCCA 1), cette réalité s'explique également par le fait que la plupart des ordonnances de sauvegarde visent à maintenir le statu quo et que celui-ci cause rarement un préjudice irréparable à la partie requérante.

Même lorsqu'il existe une clause de remboursement d'honoraires extrajudiciaires valide, les honoraires réclamés doivent être proportionnels avec le montant en jeu dans le litige

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Dans l'affaire Groupe Van Houtte, la Cour d'appel avait mis fin à la controverse relative à la validité - en droit québécois - des clauses de remboursement d'honoraires extrajudiciaires. Reste que même valide, une telle clause n'implique pas nécessairement le remboursement intégral des sommes encourues. Le montant réclamé doit être raisonnable. Une des mesures de cette raisonnabilité sera le montant en jeu dans le litige et le montant accordé par la Cour. C'est ce que souligne l'Honorable juge Chantal Lamarche dans l'affaire Usinage Laval inc. c. Installations sportives Agora inc. (2016 QCCS 4122).

La fourniture insuffisante d'informations est un motif sérieux qui justifie le refus par le locateur de la sous-location

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

L'article 1871 C.c.Q. prévoit que le locateur commercial qui refuse de consentir à une sous-location doit avoir des motifs sérieux de le faire. L'exemple classique a trait au sous-locataire dont la situation financière serait précaire, rendant le refus du locateur tout à fait raisonnable. Or, dans l'affaire Goodarzi c. 9268-2798 Québec inc. (2016 QCCS 3926), l'Honorable juge Christiane Alary indique que le refus du locataire de fournir des informations suffisantes à propos du sous-locataire proposé est également un motif sérieux de refus.

Continu forcé

par Karim Renno
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Il y a un peu plus d'un an, nous discutions des clauses d'opération continue dans les baux commerciaux et du droit du créancier d'obtenir l'exécution en nature de cette obligation. Nous revenons sur le sujet aujourd'hui pour traiter de l'affaire 1124 Iberville inc. c. Boucherie La Généreuse inc. (2016 QCCS 2040) et souligner - encore une fois - que l'exécution en nature demeure toujours la règle en droit civil québécois.

L'injonction est le moyen approprié pour faire respecter une clause d'opération continue dans un bail commercial

par Karim Renno
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Il y a un peu plus d'un an, nous discutions des clauses d'opération continue dans les baux commerciaux et du droit du créancier d'obtenir l'exécution en nature de cette obligation. Nous revenons sur le sujet aujourd'hui pour traiter de l'affaire 1124 Iberville inc. c. Boucherie La Généreuse inc. (2016 QCCS 2040) et souligner - encore une fois - que l'exécution en nature demeure toujours la règle en droit civil québécois.

Pour qu'une clause soit invalide parce que la prestation est indéterminable, il faut beaucoup plus qu'une possible ambiguité

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

L'article 1373 C.c.Q. stipule que l'objet d'une obligation contractuelle doit être déterminé ou déterminable pour être valide. La question se pose donc de savoir dans quelles circonstances on devra conclure qu'un tel objet est indéterminable. Comme l'illustre l'affaire Corporation First Capital (Wilderton) inc. c. Metro Richelieu inc., il faut beaucoup plus qu'une possible ambiguité pour en arriver à une telle conclusion.

Le fardeau est lourd pour la partie qui invoque ses règles de régie interne (indoor management)

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà traité de la régie interne d'une compagnie (indoor management) et de la nécessité pour une personne morale de faire la preuve de la connaissance desdites règles par un tiers pour pouvoir lui opposer. L'Honorable juge Suzanne Courchesne - dans l'affaire 9048-4585 Québec inc. c. Clinique médicale du Quartier Latin inc. (2016 QCCS 1898) - rappelle à quel point le fardeau est élevé pour la personne morale qui veut invoquer un manquement à ses règles de régie interne pour faire valoir qu'elle n'a pas donné un consentement valide.

Le résultat doit être paisible

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Les tribunaux rappellent souvent que l’obligation pour un locateur de procurer à son locataire la libre jouissance des lieux loués constitue l’essence même du contrat de louage. Il n'est donc pas surprenant de voir la Cour d'appel indiquer - dans l'affaire 9185-4000 Québec inc. c. Centre commercial Innovation inc. (2016 QCCA 538) - que cette obligation en est une de résultat pour le locateur.

Le jugement interlocutoire qui permet au locataire commercial de demeurer dans les lieux en contrepartie du paiement du loyer en fidéicommis n'est pas susceptible d'appel immédiat

par Karim Renno
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Alors que l'article 29 de l'ancien Code de procédure civile permettait l'appel immédiat des jugements interlocutoires pour lesquels le jugement final ne pouvait remédier, l'article 31 du nouveau Code parle des jugements qui décident en partie du litige ou qui causent un préjudice irréparable. L'interprétation de ce deux articles sera-t-elle différente? J'en doute, mais le temps nous le dira. Pour l'instant, l'interprétation semble être consistante comme en fait foi la décision rendue par l'Honorable juge Geneviève Marcotte dans Metcap Living Management Inc. c. Dépanneur Diane inc. (2016 QCCA 596).

L'obligation du locateur de procurer la jouissance paisible des lieux est une obligation de résultats

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Les tribunaux rappellent souvent que l’obligation pour un locateur de procurer à son locataire la libre jouissance des lieux loués constitue l’essence même du contrat de louage. Il n'est donc pas surprenant de voir la Cour d'appel indiquer - dans l'affaire 9185-4000 Québec inc. c. Centre commercial Innovation inc. (2016 QCCA 538) - que cette obligation en est une de résultat pour le locateur.