mardi 5 avril 2016

L'obligation du locateur de procurer la jouissance paisible des lieux est une obligation de résultats

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Les tribunaux rappellent souvent que l’obligation pour un locateur de procurer à son locataire la libre jouissance des lieux loués constitue l’essence même du contrat de louage. Il n'est donc pas surprenant de voir la Cour d'appel indiquer - dans l'affaire 9185-4000 Québec inc. c. Centre commercial Innovation inc. (2016 QCCA 538) - que cette obligation en est une de résultat pour le locateur.


Dans cette affaire, les Appelants se pourvoient contre un jugement de première instance qui a rejeté leur demande en résiliation de bail et en dommages-intérêts. Ce jugement a également accueilli la demande reconventionnelle de l'Intimée.

L'Appelante fait valoir que le jugement de première instance est mal fondé parce que la juge de première instance aurait erronément rejeté le recours, nonobstant sa conclusion que l'Appelante n'a pas obtenu la jouissance paisible des lieux en raison des bruits excessifs produits par une autre locataire dans l'immeuble. Pour l'Appelante, la juge de première instance a confondu la réclamation en dommages de l'Appelante et sa demande de réduction du loyer. Si la première nécessitait une preuve de perte de profits, il en était autrement de la seconde.

Une formation unanime de la Cour composée des Honorables juges Gagnon, Lévesque et Bélanger accueilli en partie le pourvoi. D'abord, la Cour rappelle l'importance de l'obligation de procurer la jouissance paisible des lieux et le fait qu'il s'agit d'une obligation de résultat:
[19]        L’obligation faite au locateur de procurer à son locataire la libre jouissance des lieux loués constitue l’essence même du contrat de louage. Selon le professeur Jobin, il s’agit de l’obligation fondamentale et essentielle du contrat de louage. 
[20]        L’obligation du locateur en est une de résultat dont il ne peut s’exonérer qu’en prouvant force majeure ou la faute d’une personne dont il n’est pas responsable. Au surplus, le législateur prévoit spécifiquement que le locateur doit garantir le locataire contre les troubles de faits que pourraient causer d’autres colocataires. 
[...] 
[22]        Pour apprécier le comportement fautif, il est possible, par analogie, de référer aux critères qui se dégagent de l'article 976 C.c.Q. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n'excèdent pas les limites de la tolérance qu'ils se doivent. Comme l'explique le professeur Deslauriers, « chacun doit supporter les bruits et les inconvénients raisonnables, sans cependant être obligé de subir les excès… ». 
[23]        Ainsi, la jouissance normale des lieux s’apprécie selon les circonstances de l’affaire et la perception d’une personne raisonnable. De même, les inconvénients normaux du voisinage s’évaluent selon la nature, la situation ou les usages. Il faut en déduire que les colocataires doivent supporter le bruit et les inconvénients normaux du voisinage, sans cependant être obligés d’en subir les excès. Ce ne sont que les inconvénients qui présentent un caractère anormal et persistant qui doivent être sanctionnés. 
[24]        Le caractère anormal et persistant du trouble peut donner ouverture, selon les circonstances, à une diminution de loyer ou à la résiliation du bail, avec ou sans dommages-intérêts. [...]
La Cour note ensuite que c'est à tort que la juge de première instance a rejeté le recours en diminution de loyer en raison de l'absence de preuve de perte de profit. En effet, elle souligne qu'il ne faut pas confondre les dommages et la réduction du loyer:
[29]        Finalement, et le plus important, la juge ne pouvait rejeter le recours en vertu de l’article 1854 C.c.Q. en se basant sur le fait que les appelants n’ont pas réussi à démontrer que le faible niveau de leur chiffre d’affaires découle nécessairement de la présence de bruit. Là n’était pas leur fardeau. La jouissance des lieux qui abritent un restaurant ne s’évalue pas qu’en fonction de son chiffre d’affaires. En effet, trop de facteurs peuvent influencer le chiffre d’affaires d’une entreprise en démarrage. 
[30]        Les constats de faits de la juge selon lesquels les appelants doivent subir un bruit « anormal pour un restaurant » et que ce bruit provient de l’entrepôt exploité par un autre locataire auraient dû conduire à affirmer que le locateur ne remplit pas adéquatement sa principale obligation. 
[31]        Reste à voir si et comment l’inexécution de l’obligation peut être sanctionnée. À cet égard, l’article 1863 C.c.Q. donne ouverture à trois options : l’exécution en nature, la résiliation du bail ou la diminution du loyer. Nous l’avons vu, l’exécution en nature n’a pas été possible, malgré les efforts apportés en ce sens. 
[32]        La résiliation d’un bail est possible même si nous ne sommes pas en présence d’une perte totale de jouissance des lieux. Selon le professeur Deslauriers, pour résilier le bail, le préjudice doit être « sérieux et grave, au point d’empêcher ou de diminuer gravement la jouissance du bien ou des lieux ». 
[33]        Or, on voit mal comment on peut imposer à un locataire qui exploite un restaurant de subir « un bruit anormal pour un restaurant » de façon quotidienne, pendant toute la durée de son bail de dix ans. Force est de constater que le locateur n’a pas été en mesure de faire cesser le trouble de voisinage. Quoique la perte de jouissance soit partielle plutôt que totale, le trouble est sérieux. L’expectative légitime de pouvoir obtenir la jouissance paisible des lieux étant compromise, une résiliation du bail s’imposait. 
[34]        En effet, la nature même du commerce de restauration conduit à affirmer que des bruits anormaux constituent une sérieuse diminution de jouissance des lieux. Il ne fait pas de doute qu’un restaurant doit offrir une certaine tranquillité à sa clientèle, telle une ambiance sonore appropriée. 
[35]        Dans les circonstances, et compte tenu de la nature même du commerce des appelants, la juge aurait dû conclure à la résiliation du bail. Comme le souligne le professeur Jobin, la résiliation prend effet à la date à laquelle la violation est devenue certaine. De la preuve retenue par la juge, l’on comprend que, le 20 janvier 2011, Métro fait modifier ses systèmes. Le 21 janvier 2011, d’autres mesures acoustiques sont prises et le bruit persiste. Cette situation est d’ailleurs confirmée par le procureur de l’intimée CCI, dans une lettre qu’il adresse à Métro le 8 février 2011, prévoyant d’ailleurs que les appelants déposeront des procédures sous peu.  
[...] 
[37]        Il ressort de la preuve que la situation est en quelque sorte cristallisée au début du mois d’avril 2011, moment où les appelants ont abandonné les lieux. Il convient donc de résilier le bail à compter du 11 avril 2011. Par ailleurs, il est approprié de diminuer le loyer de moitié, pour la période entre le 24 novembre 2010 et le 11 avril 2011, soit pour quatre mois et demi, compte tenu de la preuve. 
[38]        Le total du loyer dû entre le 1er novembre 2010 et le 11 avril 2011 est d’environ  62 424 $. Le loyer doit être payé en entier entre le 1er novembre et le 24 novembre 2010, soit la somme de 8 834 $. Quant au loyer dû entre le 24 novembre 2010 et le 11 avril 2011, totalisant 53 590 $, la moitié de cette somme doit être payée, soit 26 795 $. En tout, les appelants doivent donc payer 35 629 $ (26 795 $ + 8 834 $). Comme le dépôt de garantie de 22 575 $ a été encaissé, ils ne doivent plus qu’un montant de 13 054 $.
Référence : [2016] ABD 136

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