En matière de vices cachés, la demanderesse en garantie a également l'obligation de dénoncer le vice pour avoir un recours valable contre la défenderesse en garantie

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà traité de la question, mais cela fait déjà neuf ans et la règle demeure largement inconnue ou ignorée, de sorte que nous revenons aujourd'hui sur la nécessité pour une partie qui reçoit dénonciation de vices cachés d'elle-même dénoncer ces vices à toute partie qu'elle vaudrait poursuivre en garantie. Cela implique généralement une réaction rapide puisqu'il faut dès réception d'une dénonciation identifier qui pourrait être les personnes ultérieurement appelées en garantie et leur faire parvenir une dénonciation. La Cour d'appel vient de traiter exhaustivement de la question dans l'affaire Meyer c. Pichette (Succession de Morin) (2025 QCCA 1193).

Même celui qui vend sa propriété sans garantie peut être trouvé responsable s'il commet un dol

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà traité du fait que le vendeur qui a exclu la garantie légale peut toujours être tenu responsable de sa faute intentionnelle ou lourde, incluant la possibilité qu'il soit condamné à payer des dommages pour dol par réticence. Or, dans l'affaire Sabbah c. 6053190 Canada inc. (2016 QCCS 6185), l'Honorable juge Pierre C. Gagnon réitère le même principe en rejetant la requête en rejet déposée par le Défendeur.

Même la vente faite par un vendeur non-professionnel aux risques et périls de l'acheteur peut être annulée en cas de dol par omission

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

La vente qui est faite aux risques et périls de l'acheteur écarte la presque totalité des protections juridiques dont bénéficie l'acheteur. Je dis bien la presque totalité parce que le vendeur ne peut pas non plus adopter un comportement qui contrevient aux principes de la bonne foi. Ainsi, comme l'indique l'affaire Law-Kam Cio c. Gakovic (2015 QCCS 225), l'acheteur pourra toujours obtenir l'annulation de la vente en cas de dol, même par omission.

Le vendeur doit garantir à l’acheteur qu’aucune violation aux limitations de droit public ne grève l’immeuble au moment de la vente

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

La garantie légale à laquelle est tenu le vendeur a été édictée par le législateur afin d'accorder une certaine protection à tous les acheteurs. Dans Vézina c. Lamoureux (2014 QCCA 1462), la Cour d'appel devait se pencher sur une affaire où l'étendue de la garantie légale de qualité était en jeu. Dans celle-ci, la Cour en vient à la conclusion que le vendeur doit garantir à l’acheteur qu’aucune violation aux limitations de droit public ne grève l’immeuble au moment de la vente.

L'importance de prendre en considération l'âge d'un immeuble au moment de l'achat

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Ce qu'on appelle communément vices cachés n'excluent pas seulement les vices qui sont apparents, mais également ceux qui sont le résultat de l'usure normale d'un bien. Ainsi, et ce particulièrement en matière immobilière, la détermination de l'âge du bien que l'achète est d'une importance capitale. L'affaire Poudrier c. Blais (2014 QCCQ 17) illustre bien l'importance de l'âge de l'immeuble acquis.

On ne peut continuer à utiliser un bien après la découverte du vice qui l'affecte et demander la résolution de la vente

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Nous en avons déjà discuté dans le cadre des Dimanches rétro le 9 juin 2013: la partie qui veut demander la résolution du contrat d'achat d'un bien meuble doit cesser d'utiliser celui-ci. On ne peut continuer à utiliser un bien après avoir découvert qu'il est atteint d'un vice et demander la résolution de la vente (laquelle implique la restitution des prestations). L'Honorable juge Claude Laporte pose le même principe dans Laliberté c. Équipement Moreau, s.e.n.c. (2013 QCCQ 15451).

La responsabilité potentielle du courtier immobilier en matière de vices cachés

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Est-ce qu'on courtier immobilier peut être tenu responsable des vices cachés qui affectent une résidence? Oui et non. Comme l'indique l'affaire Banville c. Boudreau (2013 QCCS 6174), le courtier immobilier n'est jamais responsable de l'existence de vices cachés, mais il pourrait encourir une certaine responsabilité s'il est informé des vices et fait défaut d'en aviser les acheteurs.

Même si un bien est atteint de vices cachés, l'acheteur ne pourra obtenir la résolution de la vente que si les vices sont importants et ne peuvent aisément être réparés

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Le 7 octobre 2013, j'attirais votre attention sur une décision de la Cour du Québec qui indiquait qu'il revenait à l'acheteur d'un bien affecté de vices cachés de choisir son recours (dommages versus résolution de la vente). Or, je vous souligne aujourd'hui que si cela est parfaitement juste, reste que l'acheteur ne pourra obtenir la résolution de la vente et devra se contenter de dommages si les vices invoqués sont faciles à réparer et ne justifient pas la résolution de la vente comme le souligne l'affaire 9192-7392 Québec inc. c. Camions Lussicam Trans-Canada inc. (2013 QCCS 5422).

 

Même une vente faite aux risques et périls de l'acheteur ne peut exclure la responsabilité du vendeur pour la faute lourde ou intentionnelle

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'article 1733 C.c.Q. prévoit que le vendeur non-professionnel peut contractuellement exclure la garantie de qualité du bien vendu. Il ne s'agit cependant pas d'une exclusion de responsabilité complète puisque, comme la Cour du Québec le souligne dans Matteau c. Vigneault (2013 QCCQ 10428), l'article 1474 C.c.Q. continue à s'appliquer et le vendeur sera responsable en cause de faute lourde ou intentionnelle comme les fausses représentations.

Même en matière de vices cachés, c'est le créancier de l'obligation qui a le choix du remède de sorte qu'il peut demander la résolution de la vente

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'on parle souvent de l'obligation pour l'acheteur de dénoncer au vendeur l'existence de vices cachés afin de permettre à ce dernier de pouvoir constater par lui-même l'existence desdits vices et, possiblement, effectuer les réparations nécessaires à ses frais. Mais est-il nécessaire pour l'acheteur de donner au vendeur l'occasion de corriger les vices ou est-ce qu'il peut demander la résolution de la vente? Dans Thiffeault c. P. JR. Auto Caravane (2013 QCCQ 11412), l'Honorable juge Pierre Labbé en vient à la conclusion que c'est cette dernière conclusion qui s'impose.

L’épineuse question de la garantie légale

par Karim Renno

Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L’article 38 de la Loi sur la protection du consommateur (la « LPC ») vient simultanément offrir une protection intéressante pour tous les consommateurs et causer confusion et incertitude tant chez les commerçants que les consommateurs. Pas surprenant alors d’apprendre qu’il s’agit d’une disposition particulièrement controversée. C’est la décision rendue récemment par le juge André Prévost dans Toure c. Brault & Martineau inc. (2012 QCCS 99), laquelle reconnaît explicitement cette difficulté, qui m’amène aujourd’hui à vous entretenir brièvement sur le sujet.

Il est incorrect de prétendre que la garantie prolongée offerte par un commerçant est inutile à la lumière de l'existence de la garantie légale

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Lors de la commission parlementaire sur les amendements à la Loi sur la protection du consommateur qui sont éventuellement entrés en vigueur en juin 2010, une question avait particulièrement soulevé l'ire des associations et regroupements de commerçants. Il s'agissait de l'obligation maintenant prévue à l'article 228.1 de la LPC d'aviser verbalement et par écrit les consommateurs de l'existence de la garantie légale stipulée aux articles 37 et 38 L.p.c. avant de leur proposé une garantie supplémentaire. C'est donc avec grand intérêt que nous avons pris connaissance de la décision récente de l'Honorable juge André Prévost dans Toure c. Brault & Martineau inc. (2012 QCCS 99) où il traite de la question dans le contexte d'une requête en autorisation d'instituer un recours collectif.

 

La vétusté n'est pas un vice, encore moins un vice non apparent s'il n'est pas camouflé ou masqué

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

S'il est vrai que l'acheteur d'un bien immobilier n'a pas l'obligation systématique d'obtenir un rapport d'inspection, reste que lui incombe toujours l'obligation procéder à certaines vérifications et de connaître l'état général de ce qu'il achète. L'objectif de cette démarche est de permettre à l'acheteur de prendre connaissance des vices apparents et de lui permettre de jauger des réparations et remplacements qui seront nécessaires. En effet, la vétusté du bien n'est pas un vice caché comme le rappelle l'Honorable juge Pierre Boily dans l'affaire Prak c. Mongeau (2011 QCCS 6332).

Pour rechercher la responsabilité du fabricant, il est impératif d'alléguer le mauvais fonctionnement ou la détérioration prématurée du bien

par Karim Renno

Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

La garantie de qualité de qualité du fabricant ou vendeur professionnel prévue au Code civil du Québec est très avantageuse pour l'acheteur, certes, mais encore faut-il impérativement alléguer le mauvais fonctionnement ou la détérioration prématurée du bien vendu. C'est ce que rappelle la Cour supérieure dans l'affaire Société immobilière du Québec c. Caron Construction inc. (2011 QCCS 6114).