mercredi 22 janvier 2014

L'importance de prendre en considération l'âge d'un immeuble au moment de l'achat

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Ce qu'on appelle communément vices cachés n'excluent pas seulement les vices qui sont apparents, mais également ceux qui sont le résultat de l'usure normale d'un bien. Ainsi, et ce particulièrement en matière immobilière, la détermination de l'âge du bien que l'achète est d'une importance capitale. L'affaire Poudrier c. Blais (2014 QCCQ 17) illustre bien l'importance de l'âge de l'immeuble acquis.


Alléguant que l'immeuble dont elle a fait l'acquisition du Défendeur était affecté de vices cachés, la Demanderesse intente des procédures en dommages au montant de 11 508,07$. Le Défendeur conteste cette réclamation au motif que les problèmes dont se plaint la Demanderesse sont causés par la vétusté du drain de fondation et non par un vice caché.
 
L'Honorable juge Dominique Langis retient la prétention du Défendeur à cet égard, soulignant l'âge de la propriété acquise:
[38]    Il faut aussi distinguer le vice caché du phénomène de l'usure normale du bien acheté, de son vieillissement ou de sa vétusté. Cela est particulièrement vrai par rapport à certains éléments de construction de maisons qui ont un certain âge. Si le déficit d'usage découle de la vétusté ou de l'usure normale, il n'y a pas vice caché. 
[39]    Tel que le souligne l'auteur Jeffrey Edwards : 
334 - Tout bien est soumis aux effets de dégradation en raison du passage du temps. Un bien jouit d’une durée déterminée par la vie utile des matières qui le composent. Or, le passage du temps et la manipulation d’un bien engendrent inévitablement son usure, son vieillissement et sa vétusté. Ces phénomènes peuvent compromettre la prestation d’un bien, tout comme un vice peut le faire. Éventuellement, ils rendent le bien impropre à son usage. Selon notre définition, le vice consiste en tout fait engendrant un déficit d’usage du bien. Si l’usage protégé par la garantie était illimité, il faudrait en conclure que l’usure, lorsqu’elle nuit à l’usage d’un bien, constitue aussi un vice. […] La jurisprudence confirme en effet que l’usage protégé est soumis à une certaine durée : celle fixée par les attentes de l’acheteur raisonnable. Un bien destiné à l’usage pendant une longue période doit donc pouvoir servir pendant une telle durée. La durée normale d’autres biens du même type peut être un critère valable dans la détermination de la période pendant laquelle l’usage est garanti. Les détériorations dues à l’usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l’usage attendu, elles n’occasionnent aucun déficit d’usage au sens de la garantie: l’usage protégé varie ainsi selon l’état de l’usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente 
(le Tribunal souligne, références omises)  
[40]    Une preuve prépondérante établit la vétusté du système de drain de grès installé à la propriété achetée par Mme Poudrier.  
[41]    La preuve démontre que la maison a été construite en 1969. Au moment de l'achat par Mme Poudrier, elle avait 42 ans. La garantie de qualité d'un vendeur doit-elle aller jusqu'à garantir le bon fonctionnement d'un système ayant largement dépassé sa durée habituelle de fonctionnement ? 
[42]    Le drain en cause avait une durée de vie se situant entre 30 et 40 ans, selon le témoignage de l'expert Grondine. Il ajoute que les caractéristiques de ce type de drain, qui est en grès, font en sorte qu'avec le passage du temps, il finit par se boucher et il doit être changé. 
[43]    Le Tribunal ne peut considérer le non fonctionnement du drain comme constituant un vice caché. Ce système était devenu vétuste et cette situation avait une très forte probabilité de survenir vu l'âge de la propriété.
Référence: [2014] ABD 32

1 commentaire:

  1. En lisant ce papier, je me suis demandé si la façon de construire une maison pouvait être considérée comme vétuste. Par exemple, une maison construite en 1976 et dont une partie de la tuyauterie gèle, parce que certains tuyaux ont été installés dans le mur nord de la maison. Ce qui prive d'eau courante la cuisine de la nouvelle propriétaire de la maison. Sachant qu'on ne procède plus ainsi de nos jours, est-ce que le recours pour vice caché pourrait être rejeté en vertu de la vétusté du mode de construction?

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