jeudi 23 janvier 2014

L'obligation du locataire de remettre les lieux en état ne s'étend pas aux problèmes qui existaient avant l'occupation

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

En matière de bail commercial, le législateur édicte une présomption que les lieux loués sont en bon état au moment de la délivrance (art. 1890 C.c.Q.). Cette présomption n'est cependant pas absolue. Cela est important puisque, à la fin du bail, le locataire devrait remettre les lieux en état mais il n'aura pas à remédier aux problèmes qui existaient déjà à la date de prise de possession. C'est ce que souligne la Cour d'appel dans Placements SP Canada inc. c. Métro Richelieu inc. (2014 QCCA 94).


Dans cette affaire, la Cour est saisie d'un pourvoi dans lequel elle doit décider de la question de savoir si la locatrice commerciale avait l'obligation de décontaminer le sol des lieux loués en vertu de son devoir de remettre les lieux en état.
 
La locatrice plaide que non en raison du fait que cette contamination existait déjà au moment de la délivrance des lieux.
 
Un banc unanime de la Cour, dans un jugement rédigé par l'Honorable juge en chef Nicole Duval Hesler, donne raison à la locatrice. La juge Duval Hesler est d'avis que la preuve a établi que la contamination existait déjà au moment de la délivrance des lieux loués, renversant la présomption de bon état édictée par le législateur, de sorte que la locatrice n'avait pas l'obligation de décontaminer le sol:
[33]        Le bail prévoit que Métro Richelieu assume l’entretien des lieux durant le bail et les remet en bon état à la fin du bail :  
[...] 
[34]        Je ne peux souscrire à la thèse de l’appelante selon laquelle Métro Richelieu, étant présumée avoir reçu les lieux loués en bon état, devrait les remettre en bon état, au point de devoir remédier à une contamination qui existait déjà, selon la prépondérance de la preuve, avant la conclusion du bail, et qui est demeuré inconnue des parties jusqu’à la fin du bail. 
[35]        Il est vrai que les lieux loués sont présumés en bon état lors de la délivrance (1623 al. 3 C.c.B.-C. et 1890 C.c.Q.). Il est également vrai qu’il incombait à Métro Richelieu de faire la preuve que la contamination existait avant la signature du bail en 1986, fardeau dont elle s’est déchargée, [...] 
[...] 
[41]        C’est dire qu’en tant que propriétaire, Édifice Massenet doit assumer la contamination latente de son immeuble et les frais d’experts afférents à un litige sur ce sujet. Décider autrement donnerait une portée trop léonine aux obligations d’entretien et de remise en état prévues au bail.
Référence : [2014] ABD 33

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