Seul l'architecte membre de l'ordre québécois peut inscrire une hypothèque légale de la construction

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà traité du fait que l'architecte - dans la mesure où ses plans sont utilisés - peut enregistrer une hypothèque légale de la construction. Dans Urbacon Architecture inc. c. Urbacon Buildings Group Corp. (2016 QCCA 620), la Cour d'appel traite de la question très intéressant de savoir si un architecte qui n'est pas membre de l'ordre québécois, mais plutôt celui de l'Ontario, peut inscrire une hypothèque légale de la construction. La Cour répond par la négative à cette question.

La prescription du recours de l'entrepreneur qui réclame le montant d'une retenue ne commence à courir qu'à partir de la date de la fin des travaux

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Quelle est la date où la prescription commence à courir à l'égard du recours d'un entrepreneur qui réclame le solde de la retenue contractuelle? C'est la question à laquelle devait répondre la Cour supérieure dans l'affaire Construction Albert Jean ltée c. Dennis Wood Holdings inc. (2016 QCCS 269).

Le prestataire de service ne peut unilatéralement résilier son contrat en raison d'une crainte de ne pas être payé

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Si l'article 2129 C.c.Q. donne le droit au client de résilier unilatéralement un contrat de service ou d'entreprise sans motif, aucun droit réciproque n'existe en faveur du prestataire de service ou de l'entrepreneur. Ainsi, le prestataire de service que le client refuse de payer avec raison ne peut unilatéralement résilier le contrat. C'est ce que souligne l'Honorable juge Gérard Dugré dans l'affaire Lamothe c. 4529103 Canada inc. (MACC Construction) (2015 QCCS 2720).

Lorsqu'un entrepreneur traite directement avec le propriétaire, la dénonciation écrite de l'article 2728 C.c.Q. n'est pas nécessaire même lorsque le contrat est signé avec une autre personne

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'article 2728 C.c.Q. impose à l'entrepreneur qui n'a pas contracté directement avec le propriétaire de lui dénoncer par écrit l'existence de son contrat afin de pouvoir bénéficier d'une hypothèque légale de la construction. Dans l'affaire Gestion immobilière DCFA inc. c. Dubé (2015 QCCA 25), la Cour d'appel devait traiter de la question intéressante de savoir si cette obligation de dénonciation en faveur du propriétaire existe même lorsque le propriétaire est l'alter ego de la personne qui a contracté avec l'entrepreneur.

 

L'absence de dénonciation de la part du sous-entrepreneur est fatale à la validité de l'hypothèque légale de la construction

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Le dicton "jamais deux sans trois" s'applique avec pleine force ce matin alors que nous traitons d'une troisième décision consécutive rendue par l'Honorable juge Stephen W. Hamilton. Cette fois il s'agit d'une décision rendue sur la légalité d'une hypothèque légale de la construction enregistrée par un sous-entrepreneur, l'affaire Greek Orthodox Metropolis of Toronto (Canada) c. 7702736 Canada inc. (2014 QCCS 1592).

 

Peut-on être dispensé de l'obligation de mettre un entrepreneur en demeure parce qu'il est incompétent? Une décision récente répond à cette question par l'affirmative

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Nous avons déjà traité de certaines circonstances dans lesquelles le client peut être dispensé de l'obligation de d'envoyer à l'entrepreneur une mise en demeure d'apporter des travaux correctifs (urgent ou abandon des travaux par exemple). Dans la récente affaire de Constructions Robert Bolduc (2001) inc. c. Lavoie (2013 QCCS 4840), la Cour supérieure ajoute de nouvelles circonstances à cet liste et indique que le client est dispensé de l'obligation de mettre l'entrepreneur en demeure lorsque ce dernier est incompétent.

Une part du gâteau, c'est mieux que rien du tout

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L’hypothèque légale de la construction est un mécanisme puissant de recouvrement de créance à la disposition des personnes qui ont participé à la construction d’un immeuble. Il n’est donc pas surprenant que les questions de validité de telles hypothèques se posent souvent. Un des sujets qui fait souvent l’objet de débat est la nécessité pour l’entrepreneur de détenir une licence pour pouvoir enregistrer une hypothèque légale (voir Sayegh c. Armoires l'Ébène inc., 2011 QCCQ 4055). En effet, l'article 50 de la Loi sur le bâtiment prévoit que l'hypothèque légale de la construction enregistrée par un entrepreneur qui ne détient pas la licence appropriée sera radiée sur demande. Bien qu'il existe un corpus jurisprudentiel assez volumineux à propos de cet article, les tribunaux québécois ne s'étaient jamais prononcés sur la question de savoir quelle est l'issue correcte lorsque l'entrepreneur qui a enregistré l'hypothèque légale détenait la licence requise pendant une partie des travaux seulement. Or, la Cour d'appel vient de résoudre la question dans Schnob (Entreprises J. Schnob) c. Parent (2013 QCCA 923).

 

La distinction entre la suspension et l'abandon des travaux de construction

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

La date de fin des travaux est critique en matière de droit de la construction puisque c'est depuis ce point que l'on calcule les délais pour déterminer si une hypothèque légale de la construction a été dûment enregistrée. C'est pourquoi la distinction entre la suspension des travaux (qui ne démarre pas les délais) et leur abandon (qui marque la fin des travaux et démarre les délais) prend une grande importance. La Cour supérieure discute de cette distinction dans Côté Thériault c. Meubl'Art inc. (2003) inc. (2013 QCCS 2204).

L'entrepreneur qui n'a détenu la licence nécessaire que pendant une partie des travaux qu'il a effectués a droit à une hypothèque légale pour cette partie seulement

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'article 50 de la Loi sur le bâtiment prévoit que l'hypothèque légale de la construction enregistrée par un entrepreneur qui ne détient pas la licence appropriée sera radiée sur demande. Bien qu'il existe un corpus jurisprudentiel assez volumineux à propos de cet article, les tribunaux québécois ne s'étaient jamais prononcés sur la question de savoir quelle est l'issue correcte lorsque l'entrepreneur qui a enregistré l'hypothèque légale détenait la licence requise pendant une partie des travaux seulement. Or, la Cour d'appel vient de résoudre la question dans Schnob (Entreprises J. Schnob) c. Parent (2013 QCCA 923).

 

Lorsqu'une caution garantie plusieurs créances et que le total des réclamations excède le montant de la caution, les créanciers seront payés au prorata de leur créance

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Il n'est pas habituel, dans les projets de construction, qu'une seule caution garantisse plusieurs créances différentes et que ces créances excèdent le montant de la caution. Dans l'affaire Compagnie d'assurance Jevco c. Distribution Brunet inc. (2013 QCCA 43), la Cour d'appel tranche la question à savoir comment est réparti le paiement à être effectué par la caution lorsque les réclamations faites excèdent le montant garanti.

 

La partie qui contracte en toute connaissance de cause avec un entrepreneur qui n'a pas les licences requises ne peut demander la radiation de l'hypothèque légale enregistrée par ce dernier

par Karim Renno

Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

En mars dernier, François-Xavier Robert attirait l'attention de nos lecteurs sur une décision de la Cour supérieure qui statuait que l'hypothèque légale de la construction enregistrée par un entrepreneur qui ne possédait pas les licences requises devait être radiée (voir le billet ici: http://bit.ly/ejFEdb). Or, dans la décision récente rendue dans Réno-design MP c. Hamdi (2011 QCCS 5944), l'Honorable juge André Denis en vient à la conclusion que la partie qui a contracté en toute connaissance de cause avec un entrepreneur qui ne détient pas les licences requises ne peut demander la radiation de l'hypothèque légale.

En l'absence d'une expression claire de sa volonté d'assumer ces obligations, le nouveau propriétaire d'un immeuble n'est pas responsable pour le paiement des travaux contractés par l'ancien propriétaire

par Karim Renno

Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

Même si les entrepreneurs peuvent habituellement pallier à cette difficulté à l'aide de l'enregistrement d'une hypothèque légale de la construction, il n'en reste pas moins qu'au niveau purement contractuel, le nouveau propriétaire d'un immeuble n'est pas responsable des travaux contractés par l'ancien propriétaire à moins d'avoir contractuellement assumé cette obligation. C'est ce que rappelle l'affaire Entreprises Lachance Inc. c. Jolin (2011 QCCQ 6630).

Même en l'absence d'un délai pour compléter des travaux, l'entrepreneur doit les terminer dans un délai raisonnable

par Karim Renno

Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

Court billet cet après-midi en matière de construction. L'affaire Roy c. Pleszkewycz (2011 QCCS 2497) a attiré notre attention puisque l'Honorable juge Michel Déziel y indique qu'un entrepreneur a l'obligation de terminer ses travaux dans un délai raisonnable, même en l'absence d'une date butoir expresse dans le contrat.

Il faudra regarder les activités spécifiques d'un entrepreneur allégué pour déterminer s'il avait l'obligation de détenir une licence

par Karim Renno

Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

Il y a un peu plus de deux mois, nous attirions votre attention sur la nécessité pour un entrepreneur de détenir les licences appropriées pour pouvoir enregistrer une hypothèque légale de la construction (voir http://bit.ly/ejFEdb). Nous discutons aujourd'hui d'un jugement complémentaire qui indique que, dans la détermination de la nécessité de détenir une licence, la Cour analysera les activités concrètes de l'entrepreneur allégué. Il s'agit de l'affaire Sayegh c. Armoires l'Ébène inc. (2011 QCCQ 4055).

Responsabilité des entrepreneurs, architectes et ingénieurs pour la perte d'un ouvrage: la Cour du Québec discute de la preuve à apporter pour qualifier un défendeur d'entrepreneur

par Karim Renno

Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

L'article 2118 C.c.Q édicte des règles particulières pour la responsabilité des entrepreneurs, architectes et ingénieurs lorsque la perte d'un ouvrage a lieu dans les cinq ans de la fin des travaux. Par ailleurs, comme le souligne la Cour du Québec dans l'affaire Savaria c. Prud'homme (2011 QCCQ 605), pour bénéficier de ce régime plus avantageux, une partie demanderesse doit d'abord établir la qualité d'entrepreneur, architecte ou ingénieur pour cet ouvrage particulier de la partie défenderesse.

Date de fin des travaux en droit de la construction: la correction ou travaux mineurs sont exclus

par Karim Renno

Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

Les lecteurs qui sont familiers avec le droit de la construction savent que la date de la fin des travaux est névralgique, puisqu'elle est le point de départ de plusieurs délais importants. Elle est également souvent difficile à cerner, de sorte qu'elle donne lieu à une jurisprudence abondante. Dans Soudex Métal Inc. c. Axa Assurances Inc. (2010 QCCS 3631), la Cour supérieure si l'existence de travaux mineurs et de corrections à être apportées avaient pour effet de repousser cette date.