En l'absence d'une expression claire de sa volonté d'assumer ces obligations, le nouveau propriétaire d'un immeuble n'est pas responsable pour le paiement des travaux contractés par l'ancien propriétaire

par Karim Renno

Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

Même si les entrepreneurs peuvent habituellement pallier à cette difficulté à l'aide de l'enregistrement d'une hypothèque légale de la construction, il n'en reste pas moins qu'au niveau purement contractuel, le nouveau propriétaire d'un immeuble n'est pas responsable des travaux contractés par l'ancien propriétaire à moins d'avoir contractuellement assumé cette obligation. C'est ce que rappelle l'affaire Entreprises Lachance Inc. c. Jolin (2011 QCCQ 6630).


Dans cette affaire, la Demanderesse, une entreprise de construction et responsable d'un développement domiciliaire, réclame des Défendeurs sa part contributive des travaux d'infrastructure de la rue Contrecoeur. Pour leur part, les Défendeurs font valoir qu'ils ne se sont jamais engagés à payer le coût des travaux de la Demanderesse. Ce serait plutôt l'ancien propriétaire qui aurait contracté avec la Demanderesse.

Saisi de cette affaire, l'Honorable juge Gilles Lafrenière en vient à la conclusion qu'en l'absence d'une preuve concluante voulant que les Défendeurs ont assumé l'obligation de l'ancien propriétaire, ils ne peuvent être tenus de payer la Demanderesse même si l'on présumait qu'ils étaient au courant de l'obligation:

[8] À cette période, les défendeurs ne sont pas encore propriétaires d'un terrain en bordure de cette rue, puisqu'ils ne le deviendront que quelques mois plus tard, soit en septembre 2008, lorsqu'ils acquièrent un terrain vacant de monsieur Rosaire Coutu.

[9] Or, Rosaire Coutu s'était engagé à payer à la demanderesse sa part contributive des travaux d'infrastructure, mais il n'en informe pas les défendeurs lors des discussions relatives à la vente. D'ailleurs, ni la promesse, ni l'acte de vente n'en font mention.

[...]

[20] Il est clair qu'il n'existe aucun contrat entre les parties, puisque les défendeurs ont acquis leur terrain de Rosaire Coutu, une tierce personne.

[21] Bien plus, Rosaire Coutu ne s'assure pas que son obligation soit assumée par les défendeurs. Elle ne les en informe pas lors des discussions pré-achat. Il reste silencieux en présence de la notaire et ne voit pas à ce que l'acte de vente en fasse mention.

[22] Malgré cela, la demanderesse fait valoir que les défendeurs sont tenus au paiement puisqu'ils en ont été informés par la notaire.

[23] Le Tribunal rejette cette affirmation. D'une part, les défendeurs affirment qu'ils n'en ont jamais été informés par la notaire. D'autre part, si le Tribunal devait retenir le témoignage de la notaire voulant qu'elle en ait informé les défendeurs, cela n'établirait nullement qu'ils ont assumé l'obligation de Rosaire Coutu envers la demanderesse, puisqu'elle leur dit que c'est la municipalité qui verra à leur en réclamer le coût.

Finalement, le juge Lafrenière indique que la théorie de l'enrichissement sans cause n'est d'aucun secours à la Demanderesse puisque son appauvrissement, qui résulte de son obligation contractuelle envers l'ancien propriétaire, est justifié:

[24] Il ne peut s'agir d'une gestion d'affaires ou d'un enrichissement injustifié.

[25] La gestion d'affaires implique que le gérant agisse de façon spontanée et sans y être obligé. Or, la preuve révèle que la demanderesse s'est obligée envers la municipalité et les autres propriétaires à exécuter tels travaux. De plus, ces travaux ont été exécutés avant même que les défendeurs deviennent propriétaires de leur immeuble.

[26] Aussi, il ne peut y avoir d'enrichissement injustifié si l'appauvrissement résulte de l'exécution d'une obligation.

[27] Or, la demanderesse s'était obligée par l'entente promoteur à exécuter tels travaux.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/jqTs7I

Référence neutre: [2011] ABD 212