L'absence de dénonciation de la part du sous-entrepreneur est fatale à la validité de l'hypothèque légale de la construction

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Le dicton "jamais deux sans trois" s'applique avec pleine force ce matin alors que nous traitons d'une troisième décision consécutive rendue par l'Honorable juge Stephen W. Hamilton. Cette fois il s'agit d'une décision rendue sur la légalité d'une hypothèque légale de la construction enregistrée par un sous-entrepreneur, l'affaire Greek Orthodox Metropolis of Toronto (Canada) c. 7702736 Canada inc. (2014 QCCS 1592).

 

Dans cette affaire, la Demanderesse, propriétaire d'un immeuble, recherche la radiation de l'hypothèque légale enregistrée sur celui-ci par la Défenderesse, sous-entrepreneur. À l'appui de sa requête introductive d'instance, elle allègue un nombre de motifs qui sous-tendent la radiation, dont l'absence de dénonciation écrite par la Défenderesse de ses travaux à la Demanderesse.

 

Le juge Hamilton souligne d'abord que l'article 2728 C.c.Q. pose clairement le principe voulant que le sous-entrepreneur doit dénoncer au propriétaire ses travaux pour pouvoir inscrire une hypothèque légale de la construction sur l'immeuble.

 

Puisque cet avis fait défaut en l'instance, il s'en suit selon le juge Hamilton que l'hypothèque doit être radiée. En effet, la dénonciation permet au propriétaire de prendre les mesures nécessaires pour s'assurer que les sous-contractants seront payés par l'entrepreneur général. Ainsi, l'absence de dénonciation cause préjudice au propriétaire:

[28]        Il ne faut pas sous-estimer l’importance de la dénonciation du contrat du sous-entrepreneur.  La Cour d’appel la résume de la façon suivante dans l’arrêt Roland Jacques inc. c. Laboratoire Dr. Renaud inc. : 

En somme, le sous-entrepreneur a droit à un privilège sur l’immeuble comme mesure de protection, au cas de défaut de paiement par l’entrepreneur général; par contre, le Législateur accorde au propriétaire de l’immeuble des moyens de se protéger de la même éventualité.  Le sous-entrepreneur aura droit au privilège pour les travaux exécutés après sa dénonciation du contrat; celle-ci devra contenir les précisions que permettent les termes du contrat de façon à ce que le propriétaire puisse exercer sont droit de rétention « d’un montant suffisant pour faire face au privilège du sous-entrepreneur ».  Ainsi, le propriétaire de l’immeuble a le droit de savoir du sous-entrepreneur qu’il a l’intention d’exercer son privilège et qu’elles sont les termes du contrat qui en fixeront l’étendue.  C’est du sous-entrepreneur que le propriétaire a le droit de recevoir ces renseignements qui le lieront.  

Indubitablement, les exigences de la loi, relativement à l’exercice et à la conservation du privilège du sous-entrepreneur, sont de droit strict…  

                                                                         (nos soulignements)

[29]        Dans notre dossier, il est admis qu’Esca n’a jamais dénoncé par écrit son contrat avec Global au propriétaire.  Ceci est suffisant pour moi pour conclure que, si l’hypothèque légale d’Esca se fonde sur son contrat avec Global, elle est nulle.  

[30]        Vu ma conclusion sur l’absence de dénonciation, il n’est pas nécessaire de répondre aux autres sous-questions.  Toutefois, au cas où ce dossier se retrouverait devant une autre instance, et comme les sous-questions ont été plaidées devant moi, il est utile que je les tranche.

Référence : [2014] ABD 163