Même celui qui vend sa propriété sans garantie peut être trouvé responsable s'il commet un dol

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà traité du fait que le vendeur qui a exclu la garantie légale peut toujours être tenu responsable de sa faute intentionnelle ou lourde, incluant la possibilité qu'il soit condamné à payer des dommages pour dol par réticence. Or, dans l'affaire Sabbah c. 6053190 Canada inc. (2016 QCCS 6185), l'Honorable juge Pierre C. Gagnon réitère le même principe en rejetant la requête en rejet déposée par le Défendeur.

Dans cette affaire, le Défendeur demande le rejet du recours contre lui plaidant que la vente qui sous-tend le recours des Demandeurs a été faite sans garantie légale, de sorte qu'on ne peut lui reprocher l'existence de vices cachés.

Les Demandeurs rétorquent que leur recours ne se base pas sur l'existence de vices cachés, mais sur l'absence de dénonciation desdits vices, qui étaient pourtant connus par le Défendeur. Ils plaident essentiellement le dol par réticence.

Adoptant un raisonnement similaire à celui de l'affaire Matteau c. Vigneault (2013 QCCQ 10428), le juge Gagnon indique que l'on ne peut déclarer le recours irrecevable au stade préliminaire puisque le dol par réticence allégué par les Demandeurs est une assise juridique valable pour un recours en dommages: 

[16] Selon M. Hadi, il ne s’agit pas de vices cachés, d’autant plus que l’acte de vente P-4 stipule une clause le libérant de toute garantie de qualité. 

[17] Cependant, la théorie de la cause des Sabbah ne repose pas sur l’existence de vices cachés engageant la responsabilité du vendeur. 

[18] Les Sabbah se prétendent victimes de dol. 

[19] S’il est vrai que toutes les clauses de l’acte de vente doivent s’interpréter comme un ensemble (Code civil du Québec, art. 1427), ceci ne saurait priver d’effet la clause 17 (art. 1428 C.c.Q.). 

[20] Il reviendra au juge du procès de déterminer, après avoir recueilli toute la preuve, si les circonstances obligeaient M. Hadi à divulguer avant la vente, la déformation du mur et les modifications apportées au tuyau vertical. 

[21] Résumant l’état du droit, l’auteur Jacques Deslauriers écrit : 

Les explications trompeuses ou erronées fournies de mauvaise foi à l’acheteur pour l’inciter à acheter malgré ses hésitations, constituent du dol donnant ouverture à un recours en annulation de la vente ou en diminution de prix (art. 1407 C.c.Q.), de même qu’à des dommages-intérêts à l’acheteur. 

[22] Les auteurs Baudouin et Jobin traitent de la distinction entre l’action pour garantie de qualité et l’action pour dol. Dans ce dernier cas, l’acquéreur doit se décharger du fardeau de prouver que le vendeur avait l’intention de le tromper. En revanche, la tromperie peut porter autant sur un vice apparent que sur un vice caché, et prêter à sanction même si l’acquéreur a renoncé à la garantie de qualité.

Référence : [2016] ABD 508