jeudi 7 août 2014

Le vendeur doit garantir à l’acheteur qu’aucune violation aux limitations de droit public ne grève l’immeuble au moment de la vente

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

La garantie légale à laquelle est tenu le vendeur a été édictée par le législateur afin d'accorder une certaine protection à tous les acheteurs. Dans Vézina c. Lamoureux (2014 QCCA 1462), la Cour d'appel devait se pencher sur une affaire où l'étendue de la garantie légale de qualité était en jeu. Dans celle-ci, la Cour en vient à la conclusion que le vendeur doit garantir à l’acheteur qu’aucune violation aux limitations de droit public ne grève l’immeuble au moment de la vente.


Dans cette affaire, les Appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure qui a rejeté en partie leur réclamation pour vices cachés fondée sur une limitation de droit public applicable à leur maison acquise des Intimés. La question principale à trancher est celle de savoir si, conformément à leurs représentations, les Intimés ont fait défaut de délivrer aux Appelants une habitation bigénération.
 
Afin de trancher le pourvoi, la Cour doit d'abord se pencher sur la question de la garantie légale de qualité à laquelle est tenu le vendeur d'un immeuble et, plus particulièrement, sur la question de savoir si elle s'étend à la garantie qu'aucune limitation de droit public ne grève l'immeuble au moment de la vente.
 
Au nom d'un banc unanime, l'Honorable juge Guy Gagnon indique qu'il est de la responsabilité du vendeur de garantir à l’acheteur qu’aucune violation aux limitations de droit public ne grève l’immeuble au moment de la vente. Ce faisant, il rejette l'argument des Intimés à l'effet que les Appelants devaient faire les vérifications nécessaires avant de conclure l'achat:
[36]        En l’espèce, la limitation de droit public en cause réside dans la réglementation de la Ville qui régit l’implantation des habitations bigénération. 
[37]        Il est vrai que l’obligation de garantir un immeuble contre les vices cachés doit s’apprécier à l’aune de l’acheteur prudent et diligent censé ne pas ignorer les faits qui parlent d’eux-mêmes. Cependant, il faut conserver à l’esprit que l’obligation de délivrance est quant à elle assortie d’une obligation accessoire de renseignement devant permettre à l’acheteur de se faire une idée raisonnable de la conformité du bien vendu au regard de ses attentes légitimes. À ce sujet, les auteurs Lamontagne et Larochelle écrivent : 
[160]   Le vendeur doit donner à l’acheteur les renseignements nécessaires pour juger si le bien correspond à ses attentes – spécialement en période précontractuelle (infra, no 193) – ou pour que le bien puisse servir de façon optimale. En période contractuelle, l’inscription d’un droit non déclaré pourra pallier le manque d’information de l’acheteur (infra, no 192).  
L’obligation de renseignement est une obligation contractuelle de moyens. Il faut cependant tenir compte de l’expertise des contractants : plus la connaissance de l’acheteur est grande, moins lourde est la responsabilité du vendeur (1728 et s. C.c.Q.) (infra, nos 233 et s.). 
[38]        Je conviens que cette obligation de renseignement est largement tributaire des connaissances de l’acheteur. Cependant, la doctrine reconnaît aussi que l’obligation de délivrance proprement dite doit être rangée parmi les obligations de résultat. 
[39]        De plus, la jurisprudence soutient l’idée que le vendeur est présumé connaître l’ensemble des charges qui concernent l’utilisation de son immeuble et cette connaissance présumée comporte l’obligation de les dénoncer à l’acheteur. 
[40]        En somme, le vendeur doit garantir à l’acheteur qu’aucune violation aux limitations de droit public ne grève l’immeuble au moment de la vente si la réglementation qui les crée fait échec au régime normal de la propriété et que l’état des lieux ne permet pas d’en déceler l’existence. 
[41]        Avec beaucoup d’égards pour la juge de première instance, je suis d’avis que les intimés n’ont pas respecté les garanties auxquelles ils sont tenus et que leur responsabilité est en conséquence engagée. Je m’explique.
Référence : [2014] ABD 314

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