La responsabilité potentielle du courtier immobilier en matière de vices cachés

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Est-ce qu'on courtier immobilier peut être tenu responsable des vices cachés qui affectent une résidence? Oui et non. Comme l'indique l'affaire Banville c. Boudreau (2013 QCCS 6174), le courtier immobilier n'est jamais responsable de l'existence de vices cachés, mais il pourrait encourir une certaine responsabilité s'il est informé des vices et fait défaut d'en aviser les acheteurs.

Alléguant l'existence de vices cachés affectant l'immeuble dont elle a fait l'acquisition, la Demanderesse intente un recours en dommages contre son vendeur et ses courtiers. Malheureusement pour la Demanderesse, le vendeur fait faillite de sorte que ne subsiste le recours que contre le courtier.

 

La question se pose donc de savoir si un courtier peut être tenu responsable des vices cachés qui affectent un immeuble.

 

L'Honorable juge Suzanne Ouellet est saisie de ce recours. Elle souligne que le courtier ne peut être tenu des vices cachés en soi, parce que seul le vendeur est tenu à la garantie de qualité. La seule façon de retenir la responsabilité du courtier est de démontrer que que le courtier ne s'est pas acquitté de son obligation d'information, i.e. qu'il connaissait et a caché l'existence des vices cachés:

[10]        En principe, le courtier immobilier n’est pas tenu à la garantie légale de qualité.  

[11]        Il s’agit d’une obligation qui incombe au vendeur.  

[12]        Pourtant, Madame Banville réclame aux défendeurs Ross et Bloc Direct inc. les mêmes montants qu’au vendeur, en regard des coûts de réparations des vices allégués : 827 707,32 $. 

[13]        Dans l’affaire Sckoropad c. Immeubles Pineault & Associés Ltée, le juge Paul M. Gervais, j.c.s. écrit : 

« C’est quelque deux ans après la signature de l’offre d’achat que Madame Sckoropad implique les agents d’immeuble en leur réclamant, à titre de dommages, toutes les mêmes réclamations qu’elle réclame de la venderesse, Dianne Lafleur.  

Il s’agit de vices cachés, vices apparents, travaux convenus, non exécutés ou mal exécutés, détérioration ou bris postérieurs à l’achat et améliorations à la propriété.  

Tout d’abord, pour traiter de la réclamation pour vices cachés, il est reconnu, en vertu des articles 1522 C.C.et 1527 C.C. qu’un tel recours ne peut être exécuté que contre le vendeur.  

Conséquemment, toutes les réclamations de Denise Sckoropad pour vices cachés doivent être rejetées contre les agents d’immeuble et en particulier les réclamations concernant les fosses septiques, les champs d’épuration et leurs accessoires […] » 

[14]        La juge Anne Laberge, j.c.q. réitère le principe dans Labrecque c. Tremblay. 

[15]        Ainsi, le chapitre de la requête réamendée de la demanderesse portant sur les vices cachés et la réclamation à ce titre pourraient être rejetés à l’endroit des défendeurs Bloc Direct inc. et Sylvain Ross. 

[16]        Cependant, Madame plaide également que Monsieur Ross « connaissait tous les vices cachés ou aurait facilement pu les connaître tous ». 

[17]        En alléguant la connaissance des vices cachés et l’absence de divulgation, elle impute au courtier une faute professionnelle reliée à l’obligation de vérification et de renseignement et reproche les fausses représentations. 

[18]        En conséquence, une analyse de la preuve et de certains autres principes applicables s’impose.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/18tYIEG

Référence neutre: [2013] ABD 502

Autre décision citée dans le présent billet:

1. Sckoropad c. Immeubles Pineault & Associés Ltée, [1992] R.D.I. 81 (C.S.).