La vétusté n'est pas un vice, encore moins un vice non apparent s'il n'est pas camouflé ou masqué

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

S'il est vrai que l'acheteur d'un bien immobilier n'a pas l'obligation systématique d'obtenir un rapport d'inspection, reste que lui incombe toujours l'obligation procéder à certaines vérifications et de connaître l'état général de ce qu'il achète. L'objectif de cette démarche est de permettre à l'acheteur de prendre connaissance des vices apparents et de lui permettre de jauger des réparations et remplacements qui seront nécessaires. En effet, la vétusté du bien n'est pas un vice caché comme le rappelle l'Honorable juge Pierre Boily dans l'affaire Prak c. Mongeau (2011 QCCS 6332).


Dans cette affaire, les Demandeurs réclament une diminution de prix pour l'immeuble qu'ils ont acheté. Ils reprochent à la Demanderesse de ne point avoir divulgué que les unités de chauffage au gaz dans chacun des logements devaient être remplacées.

Le juge Boily en vient à la conclusion que le recours des Demandeurs doit échouer. Selon lui, il était apparent que le système de chauffage au gaz était âgé et que des réparations ou des remplacements étaient nécessaires à court terme. Les Demandeurs auraient donc dû pousser leur questionnement plus loin sur le sujet:

[13] Dans l'affaire sous étude, tout le monde, que ce soit la venderesse, les demandeurs, l'agent qui accompagnait ces personnes ou l'assistante de l'agent inscripteur, savaient qu'il s'agissait de vieux systèmes de chauffage. Leur durée de vie devenait incertaine et personne ne pouvait en mesurer la durabilité.

[14] La détérioration d'un l'équipement par le temps en constitue la normalité. D'ailleurs, suite à des avis de non-conformité, la défenderesse a changé le système d'un des logements. Quant aux autres, rien n'indique qu'il y avait des problèmes existants lors de la vente.

[15] Les demandeurs ont fait preuve d'une grande imprudence. Même si depuis 1994 l'évaluation d'un bien par un expert n'est pas requise comme règle générale, il y a des cas où la sonnette d'alarme doit fonctionner.

[16] Dans le présent cas, ayant constaté que le système de chauffage de l'un des logements avait était été transformé, il était impératif pour les demandeurs d'agir avec circonspection et à tout le moins de faire examiner les systèmes par une personne qui s'y connaît en la matière.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://www.imk.ca/index.php?lang=fr&id=268&fiche=556

Référence neutre: [2011] ABD 387