Pour qu'une clause soit invalide parce que la prestation est indéterminable, il faut beaucoup plus qu'une possible ambiguité

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

L'article 1373 C.c.Q. stipule que l'objet d'une obligation contractuelle doit être déterminé ou déterminable pour être valide. La question se pose donc de savoir dans quelles circonstances on devra conclure qu'un tel objet est indéterminable. Comme l'illustre l'affaire Corporation First Capital (Wilderton) inc. c. Metro Richelieu inc., il faut beaucoup plus qu'une possible ambiguité pour en arriver à une telle conclusion.

Dans cette affaire, l'Honorable juge David R. Collier est saisi d'une demande en jugement déclaratoire confirmant la validité d'un avis de résiliation de bail.

Le centre commercial exploité par la Demanderesse a été construit en 1959.  Il comprend plusieurs commerces de détail qui sont exploités dans des locaux loués.  En 1990, le bail du magasin d’alimentation, qui date de 1960, fut amendé pour ajouter une clause permettant au propriétaire du centre commercial de résilier le bail s’il désirait « redévelopper » les lieux. 

En juin 2014, la Demanderesse avise la Défenderesse de son intention de résilier le bail et de redévelopper le centre commercial.  Un second avis est envoyé six mois plus tard en décembre 2014.  La Défenderesse conteste la validité de ces avis et le droit de la Demanderesse de résilier le bail. 

La Défenderesse fait valoir que l'objet de l'obligation est indéterminable puisque l'expression "redéveloppement" est trop imprécise. Elle ajoute que la clause est purement potestative et donc invalide.

Le juge Collier rejette les deux arguments.

En effet, il indique que la possible ambiguité de l'expression "redéveloppement" n'est pas suffisant pour conclure à une obligation indéterminée et indéterminable. Qui plus est, la clause n'a pas un caractère purement potestatif:

[8]           Selon Metro, l’expression « redéveloppement » au paragraphe 1 est imprécise, subjective et indéterminable puisqu’elle peut comprendre une multitude d’activités, allant de la rénovation de l’immeuble jusqu’à sa démolition partielle ou totale.  Par conséquent, les parties ne peuvent savoir dans quelles circonstances il est permis à First Capital de résilier le bail.  Et l’imprécision est telle que First Capital peut mettre fin au bail unilatéralement et de façon arbitraire.  Une telle clause serait nulle. 

[9]           Le Tribunal ne partage pas cet avis. 

[10]        Bien qu’un projet de redéveloppement puisse prendre de multiples formes, cela ne signifie pas que le concept de « redéveloppement » est à ce point ambigu que les parties ne pouvaient comprendre son sens dans le contexte du bail.  À la lecture du bail, il est raisonnable de conclure que le droit de résiliation naît lorsque le propriétaire désire entreprendre des travaux importants – telle la démolition ou la reconstruction des lieux loués – qui rend leur occupation continue par le locataire impossible.  La simple rénovation des lieux, qui ne requiert pas l’abandon des lieux, ne constituerait pas un « projet de redéveloppement » justifiant la résiliation du bail.  L’on ne peut donc conclure que l’expression « redéveloppement » est imprécise au point de rendre les droits et obligations des parties indéterminés ou indéterminables. 

[11]        First Capital et Metro sont très averties des baux commerciaux et il est inconcevable qu’au moment d’accéder au bail, elles n’aient pas compris le sens de l’expression « redéveloppement » ou ce qui constitue un « projet de développement ».  Dans l’affaire Immeubles Greene, comme dans la présente affaire, Metro n’a jamais douté dans sa correspondance que les projets en question constituaient des « projets de redéveloppement ».  En fait, elle a démontré sa compréhension des termes en affirmant que les projets n’étaient pas suffisamment « certains et réalisables » pour justifier la résiliation du bail, laquelle position a été confirmée par la Cour d’appel. 

[12]        Il serait illogique de conclure que l’expression « redéveloppement » est incompréhensible, alors que la Cour d’appel a déjà indiqué quels sont les attributs d’un projet de redéveloppement justifiant la résiliation du bail. 

[13]        Par ailleurs, le Tribunal ne peut conclure que la clause de résiliation est nulle parce que son application dépend de la seule discrétion de First Capital. 

[14]        À ce propos, Metro n’a pas raison d’assimiler le droit de résiliation à la condition potestative de l’article 1500 C.c.Q. qui stipule que « l’obligation dont la naissance dépend d’une condition qui relève de la seule discrétion du débiteur est nulle ».  L’intention de First Capital de redévelopper le centre commercial n’est pas une condition qui donne naissance à une obligation de sa part.  En second lieu, son droit de mettre fin au bail ne dépend pas de sa seule discrétion : pour ce faire, elle doit avoir en main un projet de redéveloppement précis et réel, c’est-à-dire un projet qui résulte non seulement de sa volonté, mais aussi de celles d’autres acteurs dont la municipalité.  C’est d’ailleurs ce que Metro avance quand elle plaide que le projet de First Capital n’a pas les attributs requis parce que l’arrondissement n’a pas encore modifié ses règlements.

Référence : [2016] ABD 171