Dimanches rétro: la reconnaissance des clauses d'opération continue

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Si la validité des clauses d'opération continue dans les baux commerciaux est chose acquise en droit québécois aujourd'hui, il n'en a pas toujours été de même. Or, la Cour d'appel - dans l'affaire Steinberg inc. c. Centre d'achat Duberger inc. (1987 CanLII 492) - prenait un très grand pas vers cette reconnaissance et constatant que le fait de payer le loyer n'est pas suffisant lorsque le bail intervenu contient une clause d'opération continue.

 

Dans cette affaire, l'Appelante se pourvoit contre un jugement de première instance  qui a prononcé la résiliation du bail la liant à l'Intimée. Le juge de première instance en est venu à cette conclusion parce que l'Appelante, locataire d'un espace utilisé jusqu'au 2 décembre 1982 comme supermarché dans un  centre  d'achat qu'exploite l'Intimée, a cessé d'exploiter cet emplacement tout en continuant de payer le loyer.

 

L'Honorable juge Louis Lebel, au nom d'une formation unanime de la Cour, confirme la décision de première instance tout en notant que l'obligation de l'Appelante n'était pas simplement de payer le loyer, mais également de continuer d'exploiter les lieux et d'y opérer son entreprise:

Ce raisonnement de l'honorable juge Lesage définit exactement la nature des obligations assumées par Steinberg. Duberger ne s'était pas contentée de louer un espace vacant à Steinberg. Elle l'avait fait en considération de l'exploitation d'un commerce actif. Celui-ci était une condition importante du succès des autres commerces situées dans le même centre d'achat et de la prospérité de l'ensemble de celui-ci. Le bail réservait des privilèges étendus à Steinberg, soit celui, entre autres, de le céder ou de sous-louer. Encore, fallait-il que dans la mesure où elle arrêtait sa propre exploitation, qu'elle prenne tous les moyens efficaces pour assurer, à l'intérieur du seul délai exigé par les transformations, le remplacement de son commerce par d'autres entreprises. Le bail exigeait une continuité de l'exploitation commerciale, car il ne visait pas la location d'un espace vide et inactif. 

Dans la mesure où Steinberg entendait mettre fin à son exploitation, au lieu de procéder comme elle l'a fait, elle devait, au terme de son bail, être en position de sous-louer, après les délais de transformation normaux. Elle ne pouvait se contenter d'offrir une promesse vague et indéterminée de sous-location. Elle ne peut pas se plaindre que son sous-locataire l'ait empêchée de sous-louer par ses procédures judiciaires. Le dossier ne contient pas un iota de preuve sur les mesures que le propriétaire l'aurait empêché de prendre, sur l'indentité des locataires qu'elle l'aurait empêché d'approcher ou sur la prétendue incapacité de louer ou de céder le bail. De toute façon, sur ce point, le bail comportait une obligation implicite de la part de Steinberg, de veiller à la sous-location ou à la cessation du bail. Si elle ne le faisait pas, elle donnait ouverture à la demande de résiliation du bail, l'inoccupation étant une violation fondamentale de son bail. En vertu d'une convention de ce type, le preneur d'un établissement commercial ne peut cesser son exploitation, même s'il continue à payer le loyer, puisqu'une telle fermeture occasionne une perte substantielle d'achalandage et diminue la valeur locative de la chose...(T. Rousseau-Houle, Précis de la vente et du louage, 2ième édition, p. 345; aussi, Paquette c. Lafond, (1960) C.S. 544, Horn c. Berthiaume, (1946) C.S. 86; Viger c. Rex Finance Corporation et Boivin, (1944) C.S. 298; Caron c. Lamarche, (1908) 17 B.R. 495; Les Propriétés Cité Concordia c. La Banque Royale du Canada, (1983) R.D.J. 524, C.C.A.; 124298 Canada Inc. c. La Banque d'Épargne de la Cité et du District de Montréal, C.S.M. 500-05-001299-835, 20 janvier 1986, l'honorable juge Jean Crépeau J.C.S.).

Référence : [2015] ABD Rétro 10