mardi 14 janvier 2014

L'information erronée contenue dans un préavis d'exercice n'invalide pas nécessairement celui-ci

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'objectif du préavis d'exercice de droits hypothécaires est de s'assurer que le débiteur n'est jamais pris par surprise. Il n'est donc pas surprenant de constater que certaines erreurs de contenu - par exemple dans le montant de la créance - ne sont pas fatales à la validité du préavis d'exercice comme l'illustre l'affaire Société hypothécaire Scotia c. Ben Youssef (2013 QCCS 6401).
 

Dans cette affaire, la Demanderesse désire être autorisée à vendre sous contrôle de justice l’immeuble hypothéqué du Défendeur en raison de ses défauts en vertu de la convention de prêt intervenue entre les parties.
 
Le Défendeur conteste la requête au motif qu’à la date du préavis d’exercice d’un droit hypothécaire, il avait fait un paiement que celle-ci a omis de comptabiliser dans son préavis, invalidant ainsi ce dernier.
 
L'Honorable juge Christian J. Brossard doit donc déterminer si cette erreur dans le contenu du préavis d'exercice invalide celui-ci. Après analyse, il en vient à la conclusion que l'erreur dans le préavis n'entraîne pas nécessairement son invalidité:
[27] Toutefois, il n’existe pas de formule sacramentelle pour la rédaction du préavis et la jurisprudence enseigne que c’est l’accomplissement de sa finalité qui doit être évalué. L’objectif d’information du préavis est-il atteint ou le débiteur a-t-il au contraire été pris par surprise et ainsi été empêché d’exercer son droit de remédier au défaut? Bref, la rigueur de l’article 2758 C.c.Q. « ne doit pas servir d’entrave procédurale à l’exercice de leurs recours par les créanciers ». 
[28] Ainsi, le but des articles 2757 et 2758 est d’éviter que le débiteur soit pris par surprise. Le délai du préavis lui donne le temps de se protéger en remédiant au défaut. Dans l’affaire Bandera Investment Co. c. 159190 Canada inc., le juge Turmel cite avec approbation le juge Beauregard (alors à la Cour supérieure) dans Immeubles Patenaude Ltée c. Trust Général du Canada. Ce dernier constate que les avis de 60 jours concernés, malgré leur carence, ont servi les fins recherchées, soit d’« attirer l’attention des débitrices sur le désir du créancier de faire vendre les biens nantis et hypothéqués à moins que dans les 60 jours de la signification et de l’enregistrement des avis, la situation irrégulière ne soit corrigée ». 
[29] Pour ce qui est de la forme et du contenu du préavis, la Cour d’appel dans l’arrêt Amyot c. Banque Nationale du Canada souligne ceci : il est arrivé qu’en l'absence d'un préjudice les tribunaux concluent à la validité d'un préavis affecté d'une lacune ou qui comportait une quelconque information erronée. Dans cette affaire, c’est toutefois l'absence complète de préavis qui était en jeu, « un problème d'un tout autre ordre » (le défaut de préavis s'apprécie alors sans égard à l'idée de préjudice). 
[30] Il s’agit également d’un problème de tout autre ordre dans Assurance-vie Desjardins-Laurentienne inc. c. Projet d’urbanisation 2000 inc. et dans Banque de Montréal c. George. Dans le premier cas, les montants étaient inexacts vu l’omission d’exercer compensation avec les revenus de loyers récoltés par les créanciers pendant la période de défaut. Le débiteur était donc empêché de connaître la somme exigible. Dans le second cas, le préavis comportait de l’information fausse : il reprochait six mensualités impayées alors que seule la dernière était en défaut. La dénonciation faussait ainsi nettement le droit du débiteur de remédier au défaut. 
[31] Le juge Beauregard, dans l’affaire Immeubles Patenaude, opine que la question de savoir si le préavis mentionne les défauts du débiteur avec assez de précision ou non doit être pesée à la lumière des circonstances de chaque situation particulière, de manière à s’assurer que le débiteur n’a pas été pris par surprise. Il ajoute : 
[…] Ainsi, si un débiteur peut faire une preuve sérieuse de ce que l’imprécision d’un avis de 60 jours l’a effectivement empêché de savoir quelle était la nature du défaut qu’on lui reprochait et qu’en conséquence il a subi un préjudice dans ses droits, le Tribunal appliquera strictement les dispositions de l’article 1040a C.C.
Au contraire, si le débiteur n’a subi aucun préjudice de la rédaction imprécise d’un avis, mais s’il soulève l’absence de précision comme constituant un préjudice de droit seulement, son exception ne sera pas accueillie. Il est clair que la rigueur des dispositions de l’article 1040a C.C., qui a pour but de protéger l’équité à l’égard de certains contrats, ne doit pas servir d’entrave procédurale à l’exercice de leurs recours par les créanciers.
(le soulignement est ajouté).
[32] Le juge Payette abonde dans le même sens lorsqu’il écrit dans l’affaire Geloso c. D.L. 
[125] L... ne peut prétendre avoir été prise par surprise par cette désignation ni ne pas comprendre l'objet du recours [référence omise].
[132] Elle n'a subi aucun préjudice d'une imprécision dans la clause incriminée, si tant est que cela en fût une [référence omise].
[133] Il n'y a aucun indice qui permette de conclure que L... a été induite en erreur par le contenu de l'avis ni que cela lui ait causé quelque préjudice.
[33] Bref, ce qui importe, c’est la compréhension « que pouvait avoir [le débiteur] en face de ce préavis ».
Référence : [2014] ABD 19

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