Stagiaire en droit
Renno Vathilakis Inc.
Dans Fabrication Al-Will inc. c. KWP inc. (2016 QCCA 22), la Cour d’appel tranche le débat qui perdure en jurisprudence et en doctrine quant à l’interprétation à donner à l’expression « dans les délais prévus pour délaisser » prévue à l’article 2779 C.c.Q. Nous traitons de cette décision ci-dessous.
Dans une décision unanime rédigée sous la plume de l’Honorable juge Bélanger, la Cour résume les faits pertinents en cause comme suit :
[45] Le présent cas illustre de façon concrète l’utilité de la mesure prévue à l’article 2779 C.c.Q. KWP (aussi débitrice du prêt garanti par la 2e hypothèque) détient une hypothèque de premier rang de quelque 2 M$. Kaycan (la compagnie mère) détient une hypothèque de second rang de 1 M$. Cette dernière n’a pas agi, de sorte qu’elle avait l’intention de laisser son hypothèque être radiée. Rappelons que Kaycan poursuivait Sabourin personnellement, à titre de caution pour la même dette[24]. Sabourin a tout intérêt à voir l’immeuble vendu sous contrôle de justice d’autant plus qu’il allègue que la valeur municipale de l’immeuble était de 3,3 M$ en 2013. Il est donc possible, tout dépendant du prix de vente, que même après le paiement des deux dettes hypothécaires, il subsiste une valeur nette. Par ailleurs, ne pas permettre la vente en justice fait en sorte que le créancier hypothécaire de premier rang qui détient une hypothèque d’environ 2 M$ deviendrait propriétaire, au détriment de Sabourin, d’un immeuble qui en vaut probablement 3,3 M$.
La Cour détermine ensuite si l’expression en cause réfère nécessairement au délai de soixante jours prévu à l’article 2758 C.c.Q. ou si le droit de demander l’abandon de la prise en paiement peut être exercé jusqu’à ce que le recours hypothécaire soit complété. La seconde interprétation est retenue :
[51] Il convient donc d’interpréter l’article 2779 C.c.Q. comme favorisant l’intention du législateur de protéger le débiteur et le créancier subséquent. Les arguments développés par les professeurs Boudreault, Pratte et Benadiba m’incident à privilégier une interprétation qui tient compte non seulement de l’argument de texte, mais surtout de l’intention du législateur qui est de protéger l’intérêt du débiteur et du créancier subséquent, et ce, dans le but d’éviter que des injustices soient commises. On peut penser que si le législateur avait voulu restreindre la période à celle établie par le deuxième alinéa de l’article 2758 C.c.Q., il l’aurait fait clairement, comme il l’a fait aux articles 2749 et 2767 C.c.Q. Ainsi, rien n’empêche que l’avis d’intention soit signifié et inscrit en tout temps, tant que le jugement en délaissement n’est pas rendu.
[52] Par ailleurs, une telle interprétation ne doit pas faire craindre les mesures dilatoires de dernière minute. Le juge saisi d’une demande, même à la dernière minute, est en mesure de constater si le débiteur ou le créancier subséquent s’est conformé aux formalités de l’article 2779 C.c.Q. et d’ordonner, en conséquence, la vente sous contrôle de justice plutôt que la prise en paiement. Rappelons que la procédure en matière d’hypothèque se conteste oralement (art. 175.2 5e C.p.c.) et est entendue rapidement.
Référence : [2016] ABD 13
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