Est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Vous voulez une définition simple et directe de ce que constitue un vice caché? Et bien vous êtes chanceux parce que la Cour d'appel a exaucé votre vœux dans la décision récente qu'elle a rendu dans l'affaire Joseph c. Fortin (2018 QCCA 74). Dans celle-ci, elle souligne que le vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

Dans cette affaire, les Appelants se pourvoient à l'encontre d'un jugement de première instance qui a conclu qu'un réservoir d'huile enfui est un vice caché et qui les a condamné à verser des dommages aux Intimés. Nous avons traité du jugement de première instance ici.

Les Appelants plaident que le vice n'était pas caché, mais bien apparent. En effet, ils font valoir que les Intimés auraient du engager un inspecteur et que cela leur aurait permis de découvrir le réservoir.

Une formation unanime de la Cour composée de la juge en chef l'Honorable juge Duval-Hesler et des Honorables juges Bich et Kasirer rejette l'appel. Ce faisant, la Cour rappelle que le vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert:

[3] L’ensemble de la preuve ne permet pas de conclure que les acheteurs intimés n’ont pas été prudents et diligents. Notamment, la facture plutôt particulière du rapport d’inspection et la déclaration expresse des vendeurs quant à l’absence d’un réservoir souterrain et la non-contamination du sol justifiaient les acheteurs, en l’occurrence, de ne pas procéder à cette démarche supplémentaire.  

[4] Plus loin dans son jugement, d’ailleurs, la juge précise que bien qu’il ait été possible que cette inspection ait permis de constater la présence de tuyaux sortant du sol, il est également possible qu’une telle inspection n’ait pas donné lieu à pareil constat. Après tout, la présence de ces tuyaux n’avait pas été révélée par une inspection précédente, lors de l’achat de l’immeuble par les vendeurs.  

[5] Il convient de reproduire ici la dernière partie du 2e alinéa de l’article 1726 C.c.Q. : 

[…] 

[6] Est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 

[7] Ayant conclu que les acheteurs intimés ignoraient le vice, qui était bel et bien caché, la juge a condamné les vendeurs appelants à leur verser une indemnité de 74 909,10 $. Elle a de plus jugé irrecevable le recours en garantie de ces derniers contre leurs propres vendeurs faute de dénonciation en temps utile.

Référence : [2018] ABD 32