La dénonciation faite après l'enlèvement d'un réservoir d'huile, mais avant les travaux de décontamination, n'est pas tardive

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

L'an dernier, nous soulignions que lorsque l'absence de dénonciation du vice n'empêche pas le vendeur de constater l'existence ou la gravité du vice, mais le prive de la possibilité d'effectuer les travaux à ses frais, la diminution des dommages accordés est le remède approprié. La décision récente rendue dans Laquerre c. Joseph (2016 QCCS 5) vient poser le même principe.

Dans cette affaire, l'Honorable juge Élise Poisson est saisie d'un recours en dommages dans lequel les Demandeurs allègue que la maison qu'ils ont acheté est affectée de vices cachés.  En effet, suite à l’achat de la propriété, les Demandeurs découvrent l’existence d’un réservoir souterrain de mazout léger, lequel serait à l’origine de la contamination des sols de la propriété.

Ils réclament donc une diminution du prix de vente d’un montant équivalent aux coûts engendrés par les travaux d’enlèvement du réservoir, de décontamination et de réhabilitation des sols contaminés, de même qu’une compensation pour les troubles et inconvénients qu’ils ont subis.

Les Défendeurs contestent cette réclamation au motif que le vice n’est pas caché, que la dénonciation est insuffisante et que les montants réclamés sont exagérés. Ils poursuivent leurs vendeurs en garantie et demandent au Tribunal de les condamner à les indemniser de tout jugement susceptible d’être rendu contre eux en l’instance.

Pour nos fins, c'est la question de la dénonciation qui nous intéresse. En effet, celle-ci a été faite après l'enlèvement du réservoir, mais avant les travaux de décontamination.

La juge Poisson indique ainsi que les Défendeurs n'ont pas été privés de la possibilité de constater l'existence du vice ou de procéder à la décontamination à leurs frais. Il s'en suit que la dénonciation n'était pas tardive. Quant au fait que les Défendeurs n'ont put inspecter le réservoir, il s'agit tout au plus d'une considération qui pourrait avoir une incidence sur le quantum accordé:

[87]           Les Acheteurs transmettent aux Vendeurs une mise en demeure détaillée le 2 mai 2013, suite aux travaux de démantèlement et d’enlèvement du réservoir souterrain. 

[88]           Les Vendeurs soutiennent que cette dénonciation est tardive puisque transmise après l’enlèvement du réservoir. 

[89]           Le but de l’avis de dénonciation est de permettre aux Vendeurs de constater, par eux-mêmes, l’existence du vice allégué en temps opportun et de prendre la décision d’y remédier selon leurs propres méthodes et solutions. 

[90]           Au moment où la mise en demeure est transmise, les travaux de décontamination ne sont pas amorcés. Ils débuteront à la fin du mois de juin 2013. Les Vendeurs ont eu amplement le temps de mandater un expert, de se rendre sur les lieux et de constater l’origine et l’étendue de la contamination. Ils ont plutôt choisi de ne rien faire. 

[91]           Bien que les Vendeurs aient été privés de leur droit d’inspecter le réservoir souterrain, cet élément, à lui seul, ne fait pas échec à la réclamation. Il s’agit tout au plus d’un élément que le Tribunal peut prendre en considération dans son évaluation du préjudice subi par les Acheteurs.  

[92]           De toute manière, ce n’est que suite au démantèlement du réservoir que les Acheteurs ont été en mesure de soupçonner la gravité du vice reproché. Ils ont donc transmis l’avis de dénonciation en temps opportun. 

[93]           Dans ces circonstances, la transmission de la mise en demeure dans les jours suivant le démantèlement du réservoir ne cause aucun préjudice aux Vendeurs et ne fait pas échec à la réclamation des Acheteurs.

Suivi

La Cour d'appel a confirmé cette décision dans Joseph c. Fortin (2018 QCCA 74).

Référence : [2016] ABD 19