Lorsque l'absence de dénonciation du vice n'empêche pas le vendeur de constater l'existence ou la gravité du vice, mais le prive de la possibilité d'effectuer les travaux à ses frais, la diminution des dommages accordés est le remède approprié

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà traité des enseignements de la Cour d'appel sur les conséquences de l'absence de dénonciation du vice caché en vertu de l'article 1739 C.c.Q. En effet, ce n'est que lorsque l'omission de dénoncer le vice a empêché le vendeur de constater l'existence et la gravité dudit vice que le rejet du recours sera approprié. Qu'arrive-t-il par ailleurs lorsque cette absence de dénonciation n'empêche le vendeur que d'effectuer les travaux à ses frais? Le remède serait alors la diminution des dommages accordés à l'acheteur selon la Cour d'appel dans Immeubles Bernadet inc. c. Kerzérho (2015 QCCA 644).

Dans cette affaire, l'Appelante se pourvoit à l'encontre d'un jugement de première instance qui a accueilli l'action en dommages des Intimés. Les Intimés ont poursuivi l'Appelante en dommages sur la base de la garantie du vendeur en raison de la présence de vices cachés.

 

L'Appelante fait valoir en appel que l'absence de dénonciation écrite des vices conformément à l'article 1739 C.c.Q. est fatale au recours des Intimés, de sorte que la juge de première instance a erré en accueillant le recours.

 

Une formation unanime de la Cour composée des Honorables juges Bich, Kasirer et Vauclair vient confirmer en majeure partie le jugement de première instance et rejeter la prétention de l'Appelante quant à l'absence de dénonciation.

 

L'absence de dénonciation n'ayant pas empêché l'Appelante de constater l'existence et la gravité du vice, le rejet du recours n'était pas approprié selon la Cour. Seule une diminution des dommages pourrait être justifiée en raison du fait que l'Appelante a été privée de l'opportunité d'effectuer les travaux à ses frais. Cependant, l'Appelante n'ayant pas fait la preuve qu'elle aurait pu faire les travaux à meilleur prix, aucune diminution n'est appropriée en l'instance:

[8]         Le principal moyen d'appel de l'appelante, et le seul qui mérite l'attention de la Cour, est le suivant : l'appelante estime que l'absence, en violation de l'article 1739 C.c.Q., d'une dénonciation écrite des vices aggravés et des nouveaux travaux – travaux auxquels elle s'opposait et qui ont été exécutés en l'absence de ses représentants – l'a privée de l'occasion de vérifier l'existence du problème auquel on prétendait vouloir remédier, de faire expertiser les lieux, de vérifier également l'utilité ou la nature des travaux correcteurs suggérés et enfin de voir elle-même à des réparations qui auraient pu être moins coûteuses. Elle estime aussi que, n'ayant jamais été mise en demeure d'assumer le coût des travaux supplémentaires, elle ne saurait y être tenue en vertu de l'article 1602 C.c.Q. 

[9]         Considérant le contexte particulier de la présente affaire ainsi que les principes reconnus par la Cour dans l'arrêt Claude Joyal inc. c. CNH Canada Ltd., on ne voit pas comment l'appelante pourrait se plaindre de n'avoir pas reçu l'avis prévu par l'article 1739 C.c.Q. 

[10]      Tout d'abord, l'appelante, par l'intermédiaire de son représentant Péloquin, a reçu une dénonciation écrite des vices, le 11 avril 2010, sous la plume de l'intimée Côté. Elle a donc eu depuis cette date l'occasion, le temps et les moyens de vérifier l'existence, la nature et l'ampleur desdits vices et d'y remédier elle-même, ce qu'elle a choisi de ne pas faire. La transaction d'août 2010 ne constitue pas une excuse et elle ne peut se plaindre aujourd'hui de n'avoir pas pu faire expertiser les lieux à l'époque.  

[...] 

[13]      Cela étant, il y a lieu, comme dans l'affaire Claude Joyal inc., de faire droit à la solution que proposent les professeurs Jobin et Cumyn : 

169 - Préavis. Sanction - Le préavis constitue une condition de fond de la garantie. Comme dans l'ancienne jurisprudence, lorsqu'il n'a pas été donné et qu'aucune exemption ne s'applique, l'action intentée par l'acheteur contre le vendeur doit donc en principe être rejetée, selon la jurisprudence. Il s'agit certes d'une sanction sévère. Elle est justifiée quand l'acheteur a réparé le bien ou l'a revendu sans laisser au vendeur la chance de vérifier s'il s'agit bel et bien d'un vice couvert par la garantie, notamment. Il n'en reste pas moins que cette « technicalité » permet alors au vendeur d'échapper à toute sanction alors que normalement l'acheteur aurait droit au moins à une réduction du prix, ou souvent à la résolution, ainsi qu'à des dommages-intérêts dans bien des cas. C'est ce qui explique les nombreuses dispenses de préavis, signalées plus haut. Pour cette même raison, on a décidé, avec raison selon nous, que la sanction devrait être radicale (rejet de l'action) uniquement lorsque l'omission du préavis a privé le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence et la gravité du vice et de le réparer; qu'une simple diminution des dommages-intérêts ou un ajustement à la baisse de la réduction du prix conviendrait mieux aux cas où le défaut de préavis a simplement privé le vendeur de la possibilité de réparer lui-même le vice à meilleur compte. 

[Je souligne.]

[14]      L'appelante n'a pas été privée de faire ici la vérification des vices originalement détectés; elle n'a pas davantage été privée de procéder à la vérification du constat des vices réels et des travaux requis en conséquence. Elle n'a pas non plus établi qu'elle aurait été en mesure de réparer elle-même les vices à meilleur compte.

Référence : [2015] ABD 157