par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.
La bonne foi est une notion qui varie selon les circonstances. En effet, dans certains cas il n'est suffisant de simplement ne pas savoir. Il faut parfois être proactif et dynamique pour pouvoir plaider que l'on est de bonne foi. La décision très récente rendue par l'Honorable juge David R. Collier dans Kurstak c. Nicolaidis (2020 QCCS 1036) en est un très bel exemple.
La Demanderesse dans cette affaire est victime d'un vol d'identité. La personne qui a usurpé son identité a vendu la maison de la Demanderesse au Défendeur. Ce dernier a obtenu un prêt hypothécaire afin de payer le prix d'achat auprès des Mis en cause. Pour garantir leur prêt, les Mis en cause ont pris une hypothèque sur la maison de la Demanderesse.
Après avoir fait annulé la vente au Défendeur, la Demanderesse demande à la Cour d'annuler l'hypothèque des Mis en cause.
Le juge Collier indique que l'article 1707 C.c.Q. prévoit que cette hypothèque sera valide dans la mesure où les Mis en cause étaient de bonne foi. Ceci étant dit, il ajoute qu'il n'est pas suffisant pour eux de ne pas avoir été au courant de la fraude pour être qualifié de tiers de bonne foi. Il était nécessaire pour eux d'être diligent et proactif:
[15] Art. 1707 CCQ only protects transactions concluded with third persons who are in good faith. As seen in the two cases above, a third person may be in good faith when he relies on an inscription in the land register which shows that the person granting him a right has an apparent title.
[16] The notion of good faith is much broader than simple good faith reliance, however. It has a positive component, and refers to a person who acts honestly, reasonably and carefully, in accordance with accepted social norms. A person lacks good faith when his behaviour falls short of this objective standard, notwithstanding that his actions may not be malicious or ill-intended. According to the author Vincent Karim, a third person is in bad faith when he is not vigilant and does not take reasonable precautions to ensure that the rights he intends to acquire are valid.
[17] A person’s good faith is determined by examining the circumstances of the transaction by which he acquired his rights. While article 2805 CCQ stipulates that good faith is presumed, the authors state that a person wishing to benefit from the protection of art. 1707 CCQ must provide convincing evidence of his good faith. In other words, he must prove that he acted prudently and diligently and did not ignore any warning signs indicating that the rights he was acquiring might be precarious.
[18] Baudouin and Jobin write:
Il convient néanmoins de rappeler que, dans de telles circonstances, il incombe au tiers de faire la preuve de sa bonne foi et que ce dernier doit offrir une preuve convaincante en ce sens. L'appréciation de la bonne ou mauvaise foi du tiers tient compte d'un ensemble de faits, parmi lesquels l'existence de comportements suspects du débiteur que le tiers était à même de constater (par exemple, la précipitation de ce débiteur à conclure l'acte attaqué), ou encore l'absence de vérifications que le tiers aurait normalement dû effectuer (qui peut alors s'interpréter comme un aveuglement volontaire) ; à l'inverse, des relations préexistantes tendent parfois à démontrer que l'acte était planifié depuis longtemps et ne révélait aucune intention de frauder les créanciers de l'une ou l'autre des parties.
[References omitted]
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