L'effet de la prescription acquisitive rétroagit à la date de début de la possession utile

par Karim Renno

Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Un court billet cet après-midi pour rappeler une règle d'importance en matière de prescription acquisitive. En effet, dans l'affaire Gosselin c. Turner (2012 QCCS 388), l'Honorable juge Alain Bolduc rappelle que la prescription acquisitive, après qu'elle soit confirmée par jugement, rétroagit à la date de début de la possession utile.

Dans cette affaire, le juge Bolduc doit décider si le Demandeur a acquis une parcelle de terrain par voie de prescription. Ce faisant, il rappelle certains principes applicables, dont celui voulant que la prescription acquisitive rétroagisse à la date de début de la possession utile:

[56] Quand un possesseur a commencé à prescrire un immeuble sous le Code civil du Bas-Canada, c'est le délai de prescription de dix ans prévu à l'article 2917 C.c.Q. qui s'applique, sauf s'il a pour effet de proroger l'ancien, mais il court à compter du 1er janvier 1994 seulement (art. 6 de la Loi sur l'application de la réforme du Code civil). Dans un tel cas, la prescription est acquise à compter du 3 janvier 2004 (art. 2879 C.c.Q.).

[57] Cependant, pour acquérir un immeuble par prescription, ce possesseur doit maintenant obtenir un jugement qui lui en attribue la propriété (art. 143 de la Loi sur l'application de la réforme du Code civil et art. 2918 C.c.Q.). Puisque la prescription agit rétroactivement, il sera considéré propriétaire à compter du jour auquel sa possession utile a débuté.

[58] Pour avoir gain de cause, M. Gosselin doit prouver qu'il a eu la possession utile de la parcelle de terrain en litige pendant la période requise pour prescrire, c'est-à-dire qu'il l'a exercée de façon paisible, publique, continue et non équivoque (art. 922 C.c.Q.).

[59] La possession étant l'exercice de fait d'un droit réel dont on se veut le titulaire (art. 921 C.c.Q.), il s'agit ici d'un droit de propriété, il doit démontrer que les deux éléments suivants nécessaires à la possession ont été réunis : le corpus, l'élément matériel, et l'animus, l'élément intentionnel.

[60] Le corpus prend la forme d'actes matériels d'utilisation, d'occupation, de jouissance et de transformation du bien.

[61] Quant à l'animus, il s'apprécie non pas en recherchant l'intention réelle du possesseur d'être propriétaire ou son état d'âme mais plutôt en examinant sa conduite par rapport à une personne placée dans la même situation. L'article 921 , al. 2 C.c.Q. facilite la preuve de cette intention car il prévoit que la volonté du possesseur est présumée. Il s'agit cependant d'une présomption simple qui peut être renversée en vertu de l'article 2847 , al. 2 C.c.Q.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/zBILvO

Référence neutre: [2012] ABD 52