L'hypothèque légale qui fait suite à des travaux effectués par l'emphytéote ne s'attache que sur les droits emphytéotiques

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà traité du fait que l'on ne peut enregistrer une hypothèque légale de la construction pour des travaux commandés par le locataire d'un immeuble. Qu'en est-il par ailleurs de l'emphytéote? Dans la décision récente rendue dans l'affaire 2160-1182 Québec inc. c. 9257-2627 Québec inc. (2015 QCCS 5018), l'Honorable juge Claude Villeneuve en vient à la conclusion que l'hypothèque légale dans un tel cas serait possible mais ne s'attacherait qu'aux droits emphythéotiques.

Dans cette affaire, la Demanderesse veut résilier l’acte de "cession en emphytéose" reçu devant le notaire au motif que l’emphytéote, la Défenderesse 9257-2627 Québec inc., contreviendrait à plusieurs obligations qui y sont stipulées, notamment en faisant défaut de verser la rente mensuelle liée à l’immeuble. Elle souhaite ainsi reprendre la pleine propriété de l’Immeuble, libre de tous droits et de toutes charges.

La Mise en cause - détentrice d'une hypothèque légale de la construction suite à des travaux commandés par la Défenderesse - intervient au litige pour faire valoir que la résiliation ne devrait pas affecter ses droits puisque son hypothèque légale s'attache à l'immeuble.

Après analyse, le juge Villeneuve en vient à la conclusion que la Défenderesse ne pouvait - volontairement ou non - céder plus de droits qu'elle n'en possède. Pour cette raison, le juge Villeneuve est d'avis que l'hypothèque légale ne s'attache que sur les droits emphytéotiques

[106] Deuxièmement, qu’elle soit consensuelle ou non, l’hypothèque légale est sujette aux droits du nu-propriétaire. En effet, l'emphytéose est un démembrement du droit de propriété et l'emphytéote a, à l'égard de l'immeuble, tous les droits attachés à la qualité de propriétaire, sous réserve cependant des limitations prévues au Code civil du Québec et à l'acte constitutif d'emphytéose. 

[107] Mais l'emphytéote n'est pas le propriétaire en titre de l'immeuble et, comme l’écrivaient les auteurs Marler, la rente mensuelle existe pour lui rappeler ce fait 

« There can be no emphyteusis without rent, (Blanchet v. Sem. of Quebec, 1978 CanLII 182 (CSC), 15 L.C.R. 104).

The rent serves as a constant admission by the lessee that the land is not absolutely his, and that it belongs to the lessor. »

[108] De plus, dans l’arrêt Alta Mura Construction inc., la Cour d’appel rappelle que l’hypothèque légale du domaine de la construction ne peut viser que les droits de l’emphytéote et non l’immeuble en soi :

« [13] Avec égards, j'estime que cette analyse ne tient pas compte du caractère réel des droits que détient l'emphytéote. Ce sont en réalité ces droits qui font l'objet de l'hypothèque légale et non le bien corporel qu'est l'héritage sur lequel ils portent. D’ailleurs, l’article 1119 C.c.Q. dispose : 

1199. Le créancier de l'emphytéote peut faire saisir et vendre les droits de celui‑ci, sous réserve des droits du propriétaire de l'immeuble.  

Le créancier du propriétaire peut également faire saisir et vendre les droits de celui-ci, sous réserve des droits de l'emphytéote. 

[14] Dans son ouvrage Priorité et hypothèques, l'auteure Denise Pratte mentionne : 

L'hypothèque légale des personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble ne peut grever que cet immeuble (Art. 2726 C.c.Q.). Selon la thèse développée par Giroux, le mot « immeuble » utilisé dans cet article vise le droit réel détenu sur l'immeuble par l'améliorant. C'est donc ce droit réel qui est le véritable objet de l'hypothèque légale. Lorsque l'on dit que l'objet de l'hypothèque légale est l'immeuble corporel, on confond alors le droit de propriété avec l'immeuble corporel qui en est l'objet. En outre, comme nous l'avons indiqué autrement, le droit de propriété ne constitue pas le seul droit réel pouvant être grevé d'une hypothèque légale des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble. Les autres droits réels susceptibles d'être grevés d'une hypothèque, tels que l'emphytéose et l'usufruit, peuvent également constituer l'objet de l'hypothèque légale.  

[Référence omise] 

(…) 

[22] En l'espèce, l'hypothèque légale de l'appelante affecte l'immeuble corporel visé par l'inscription et grève le démembrement du droit de propriété qu’est l’emphytéose, puisqu’elle résulte de l’effet combiné de la loi et de l’exécution par l’appelante du contrat de construction que lui a confié l’intimée. »

[109] En conséquence, le Tribunal ne voit pas comment 9257 pourrait, conventionnellement ou par ses omissions de payer ses créanciers, conférer à ceux-ci des droits qu'elle ne détient pas elle-même.

[110] Toujours selon l’arrêt Alta Mura Construction inc. précité, l’hypothèque légale de Léveillée est assujettie aux droits de 2160 :

« [23] En invoquant le respect des droits du nu-propriétaire dont l'intégralité serait menacée par l'inscription de l'hypothèque légale de l'appelante, l'intimée plaide pour autrui. Son moyen s’en trouve irrecevable. Je précise de plus qu’il est non fondé. Le fait que l'hypothèque légale n'affecte pas les droits du nu-propriétaire ne signifie pour autant que ce dernier pourrait en demander la radiation dans les circonstances de l'espèce. L'hypothèque légale dont il s'agit affecte bel et bien l'immeuble corporel visé par l'inscription, même si elle est tributaire des limites temporelles du droit de l’emphytéote. »

Référence : [2015] ABD 428