vendredi 3 février 2012

On ne peut enregistrer une hypothèque légale de la construction pour des travaux commandés par le locataire d'un immeuble

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Nous terminons la semaine avec un court billet en matière d'hypothèque légale de la construction. Plus spécifiquement, nous attirons votre attention sur l'affaire 9005-4412 Québec Inc. c. Rose de Tyr inc. (2012 QCCS 239) où la Cour rappelle qu'on ne peut enregistrer une hypothèque légale de la construction contre un immeuble pour des travaux commandés par un locataire de celui-ci.

Dans cette affaire, la Demanderesse requiert le délaissement forcé et la prise en paiement d'un immeuble appartenant à Razia Rajput, à la suite de l'exécution de travaux de rénovation qu'elle y a exécutés et pour lesquels elle n'a pas été payée. Ces travaux ont été commandés par la locataire de l'immeuble, La Rose de Tyr inc., compagnie maintenant dissoute.

L'Honorable juge Michel Delorme en vient rapidement à la conclusion que l'hypothèque légale de la construction enregistrée contre l'immeuble doit être radiée, la locataire ne pouvant lier la propriétaire de l'immeuble:
[22] Dans son commentaire publié lors de la mise en vigueur du Code civil du Québec, le ministre de la Justice mentionne que l'article 2726 reprend substantiellement les dispositions du Code civil du Bas-Canada. Il précise que l'hypothèque légale n'est acquise qu'en raison de travaux, demandés par le propriétaire de l'immeuble, ce qui exclut les travaux demandés par le locataire.
[23] À propos de l'article 2728, il indique qu'il s'inspire des dispositions du Code civil du Bas-Canada et que, comme auparavant, ceux qui, à l'exception de l'ouvrier, n'ont pas contracté eux-mêmes avec le propriétaire doivent lui dénoncer le contrat, la garantie légale ne valant que pour les travaux exécutés après cette dénonciation. Le but d'une telle dénonciation est de permettre au propriétaire de conserver les sommes qu'un entrepreneur pourrait devoir à son sous-entrepreneur et d'ainsi éviter que son immeuble ne soit grevé d'une hypothèque légale.
[24] Dans l'arrêt Industries Providair Inc. c. Kolomeir, [1988] 1 R.C.S. 1132 , pages 1144 et ss., madame la juge L'Heureux-Dubé exprimant les motifs de la Cour suprême écrit ce qui suit :
En règle générale, le locataire d'un immeuble qui, pour son propre compte, effectue des travaux de construction ou apporte des améliorations aux lieux loués n'agit pas en tant que constructeur et n'engage pas le propriétaire des lieux vis-à-vis l'entrepreneur ou le sous-entrepreneur. Ceux qui contractent ainsi avec le locataire ne peuvent prétendre à un privilège sur tel immeuble à moins qu'ils aient contracté directement avec le propriétaire. ll leur appartient plutôt de s'assurer de la solvabilité du locataire pour le coût des travaux ainsi effectués à la réquisition et pour le compte de ce dernier.
Rien n'empêche cependant le propriétaire et le locataire, outre le bail pour employer l'expression du premier juge, de faire, à l'intérieur du bail, ou par convention distincte, un contrat de construction. La convention des parties fait loi et il n'existe aucune disposition légale qui interdise de telles ententes. ll s'agit donc dans chaque cas d'analyser la convention des parties pour en déterminer la nature.
[…]
[…] une remarque préliminaire me paraît nécessaire. Tant la Cour supérieure que l'intimée semblent faire reposer la qualification de la convention intervenue entre le propriétaire et le locataire sur les éléments suivants de la convention: la nature et l'ampleur des travaux entrepris par le locataire, l'autorisation et l'approbation du propriétaire ainsi que sa connaissance et sa participation aux travaux, la rétention des travaux par le propriétaire sans indemnité à la fin du bail et finalement l'avis transmis au propriétaire par le fournisseur de matériaux.
J'estime que ni l'un ni l'autre de ces éléments, pris individuellement ou non, ne saurait en soi être déterminant à cet égard. En effet, lorsqu'un locataire, dans un bail dit «conventionnel» s'engage à faire des travaux dans les lieux loués, de quelque envergure soient-ils, il ne sera pas rare et il est tout à fait légitime que se retrouvent au bail une description des travaux, l'obligation d'obtenir du locateur l'approbation préalable des plans et devis, ce qui implique sa connaissance et son approbation des travaux ainsi que la clause que je qualifierais d'usuelle, prévoyant le droit du locateur de retenir tels travaux, à son choix, à l'expiration du bail. De même n'est pas pertinent, le fait que le propriétaire visite les travaux et y participe et que le fournisseur de matériaux ou l'ouvrier donnent avis au propriétaire du contrat ainsi que des matériaux et main-d’œuvre fournis. En soi, tous et chacun de ces éléments ne sauraient faire d'un bail pur et simple un contrat de construction. Rien ne s'oppose en effet à ce qu'un bail contienne l'une ou l'autre ou l'ensemble de ces clauses.
Tous ces facteurs, sans pertinence en soi lorsqu'il s'agit de déterminer la nature de la convention entre propriétaire et locataire, peuvent toutefois servir d'indices de nature à confirmer ou à infirmer la véritable nature de la convention des parties.
[…]
La question est cependant de savoir si les parties ont, à l'intérieur de ce bail, entendu se lier par un contrat de construction, peu importe par ailleurs le titre dont elles ont coiffé ce contrat.
[Nous avons souligné]
[25] À la page 1152, elle ajoute :
[…] ici les travaux sont au bénéfice du locataire, à sa demande, pour ses propres fins et à ses frais. ll est prévu au bail qu'à l'expiration du bail de vingt ans l'immeuble et les améliorations demeureront la propriété du propriétaire. Cependant, il ne va pas de soi que, d'une part, n'eussent été les besoins particuliers du locataire, le propriétaire eût entrepris ces travaux et, d'autre part, que ces améliorations eussent retenu quelque valeur commerciale ou autre, compte tenu des besoins du commerce et de la dépréciation à cette époque éloignée. Si bénéfice au propriétaire il y a, ce qui n'est que pure spéculation, tel bénéfice n'est ni évident ni prochain.
[26] En l'espèce, Willibec n'a pas contracté avec madame Rajput. Cette dernière n'a même jamais approuvé les travaux exécutés par Willibec au bénéfice de La Rose de Tyr, comme prévu au bail.
[27] D'ailleurs, dans son avis d'hypothèque légale, Willibec mentionne que les travaux ont été exécutés à la demande et réquisition de La Rose de Tyr inc.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/yqMGZL

Référence neutre: [2012] ABD 40

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