mercredi 7 mai 2014

Les travaux d’épandage et de nivellement de matériaux sur un immeuble vacant ne peuvent donner lieu à l'inscription d'une hypothèque légale de la construction

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Nous avons déjà discuté du fait que ne peuvent donner lieu à une hypothèque légale de la construction des plans préparés par un architecte qui n'ont pas ultimement été utilisés. Dans la même veine, nous attirons aujourd'hui votre attention sur la décision récente rendue par la Cour d'appel dans 9072-7892 Québec inc. (Pro-co Beauce) c. Raymond Leblanc Inc. (2014 QCCA 909) où elle en vient à la même conclusion à l'égard des travaux d’épandage et de nivellement de matériaux sur un immeuble vacant.
 

L'Appelante se pourvoit à l'encontre d'un jugement qui a radié les hypothèques légales de la construction qu'elle avait inscrit après qu'elle ait effectué des travaux d’épandage et de nivellement de matériaux sur un immeuble vacant. Elle fait valoir que la juge de première instance s'est mal dirigée en droit à cet égard.
 
L'Honorable juge Jacques J. Lévesque, au nom d'un banc unanime, confirme la décision de première instance. À cet égard, le juge Lévesque souligne que ce n'est que dans la mesure où de tels travaux sont l'accessoire nécessaire de travaux de construction à proprement dit qu'ils peuvent donner lieu à une hypothèque légale de la construction:
[37]        Les tribunaux ont été à de nombreuses reprises sollicités relativement à la détermination de la nature des travaux donnant ouverture à l’hypothèque légale de construction, ainsi qu’à l’étendue de la garantie qu’elle offre à son bénéficiaire. Les décisions de la Cour du Québec, de la Cour supérieure et tout autant de notre Cour ont jusqu’à présent reconnu que les créances relatives aux travaux d’épandage de matériaux, de nivellement et de remblai réalisés sur un immeuble peuvent être considérées comme des créances donnant lieu à l’hypothèque légale de construction dans la seule mesure où les personnes qui les détiennent ont « participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble ». 
[38]        Il en est ainsi notamment lorsque les travaux de nivellement et de remblai sont un accessoire important à des travaux de construction clairement et précisément projetés ou planifiés et qu’ils donnent à l’immeuble qui bénéficie des travaux une plus-value qui s’apprécie à la fin des travaux. 
[39]        La juge de la Cour supérieure a retenu que: 
[25]      Les travaux effectués par Pro-Co Beauce ne s'inscrivaient pas dans un projet de construction déterminé et planifié. Au moment de l'exécution des travaux, aucune construction d'immeuble n'était débutée ni même prévue par Marc Vallières. Au contraire, il s'agissait de l'aménagement d'un terrain vacant destiné à la revente dans un contexte de spéculation. 
[40]        Il s’agit là d’une question de faits qui doit être laissée à son appréciation souveraine. Il ne s’y trouve aucune erreur déterminante pouvant justifier l’intervention de la Cour. 
[...] 
[44]        La juge de première instance n’a commis aucune erreur en reconnaissant que la démarche n’avait d’autre but que de rendre l’immeuble plus acceptable à un éventuel acheteur. Les travaux de nivellement et de remblai ne participaient d’aucune façon à quelques travaux de rénovation ou de construction. Il ne peut en effet suffire d’exposer un désir ou de faire des travaux de nivellement et de remblai, aussi importants puissent-ils être, dans le seul but de faciliter la vente d’un terrain situé dans un secteur industriel, pour bénéficier des avantages que confère l’hypothèque légale du domaine de la construction. Accepter d’étendre la portée limitée de l’article 2726 C.c.Q. à une telle situation aurait pour effet de lui faire perdre son sens réel. 
[45]        Quant aux arguments de l’appelante relatifs à la plus-value donnée à l’immeuble, ils n’ont guère d’objet puisque la nature même des travaux qu’elle a réalisés ne sont pas de la nature de ceux prévus à l’article 2726 C.c.Q. 
[46]        Le caractère exceptionnel de l’avantage que confère l’hypothèque légale de construction édicté à l’article 2726 C.c.Q. doit être soutenu par une interprétation stricte.
Référence : [2014] ABD 182

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