L'existence de déficiences n'empêche pas l'exercice d'un recours hypothécaire par l'entrepreneur

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Aussi frustrant est-ce que peuvent être les travaux mal effectués par un entrepreneur et ce qu'on appelle communément des déficiences, celles-ci ne peuvent justifier une retenue complète du montant payable à l'entrepreneur. C'est ce que la Cour supérieure soulignait récemment dans Entreprises Stévalka inc. c. Farah (2014 QCCS 1842).

 

Dans cette affaire,   les parties signent un contrat d’entreprise pour la construction d’une maison neuve à Boucherville. N'étant pas pleinement payée, la Demanderesse intente un recours hypothécaire pour donner effet à son hypothèque légale de la construction. Les Défendeurs contestant ces procédures au motif qu'il existerait de nombreuses déficiences et plaident que les obligations de la Demanderesse ne sont pas complétées.  Ils retiennent près d’un tiers du solde contractuel. 

 

En fait, les Défendeurs font valoir que le recours hypothécaire est prématuré puisque les travaux ne sont pas terminés.

 

L'Honorable juge Yves Poirier rejette cet argument. Il souligne à cet égard qu'il ne faut pas confondre déficiences et travaux non complétés:

[49]        Cette proposition est fausse en fait et en droit.  Farah et Sirois confondent les travaux exécutés suivant le Contrat et les malfaçons ou vices qui sont des travaux exécutés, mais mal exécutés, communément appelés déficiences.  Rappelons que seules les déficiences permettent, de façon exceptionnelle, aux clients de fixer et d’imposer une retenue au prix convenu (art. 2111 C.c.Q.).  Il s’agit d’une exception à l’obligation principale du client qui s’oblige à payer le prix convenu (art. 2098 C.c.Q.).  Sirois admet que tous les travaux prévus au Contrat, incluant les travaux supplémentaires, sont complétés en février 2011 et le solde contractuel est dû.  Il ne reste à corriger que les déficiences. 

[50]        Farah et Sirois ne peuvent prétendre à la prématurité du recours hypothécaire pas plus qu’au rejet du recours personnel intenté contre eux.  Rappelons que le solde au Contrat, incluant les travaux supplémentaires reconnus par Farah et Sirois, s’élève à plus de 200 000$ et que ces travaux sont exécutés et dus depuis la fin février 2011. 

[51]        Farah et Sirois mentionnent qu’un peu plus de 200 000$ a été déposé en fiducie entre les mains de leur notaire en prévision d’un paiement éventuel.  Cette façon d’agir est illégale et ne dispense en aucune façon Farah et Sirois de remplir leur obligation définie à l’article 2098 C.c.Q.  En agissant de la sorte, ils privent leur créancier de la somme due et mettent en péril ce paiement qui n’est nullement à l’abri d’une faillite ou d’une saisie par un tiers. 

[52]        C’est à bon droit que LES a publié une hypothèque légale de la construction sur l’immeuble propriété de Farah et Sirois. 

Référence : [2014] ABD 179