lundi 5 mai 2014

La leçon: toujours prendre des photos des lieux loués

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Nous avons déjà discuté ensemble du fait que l'obligation d'un locataire de remettre les lieux en état à la fin du bail ne s'étend pas aux problèmes qui existaient avant l'occupation. Reste cependant que les lieux sont présumés avoir été initialement remis au locataire en bon état, de sorte que celui-ci a le fardeau de prouver la pré-existence d'un problème donné. Comme l'illustre l'affaire Dicom Holdings & Company c. Igloo Cellulose inc. (2014 QCCS 1850), il est donc important pour le locataire de prendre des photos dès le début de l'occupation pour établir l'état des lieux.
 

Dans cette affaire, la Demanderesse intente des procédures en dommages contre la Défenderesse au motif que cette dernière ne s'est pas déchargée pleinement de son obligation de remettre les lieux loués en bon état.
 
La Défenderesse plaide que les problèmes subsistant existaient déjà au début de son occupation de sorte qu'elle n'en est pas responsable.

Saisie de cette affaire, l'Honorable juge Geneviève Marcotte souligne que la Demanderesse avait le fardeau de prouver le mauvais état des lieux au moment de l'occupation, ce qu'elle n'a pas réussi à faire hormis pour la toiture:
[54]        The obligations of a landlord and tenant at the end of the term of the lease are usually found in the contract of lease conclude between the parties. Where no such lease is available or where the lease is silent on this particular issue, as in the case at hand, the parties must rely on the provisions of the Civil Code of Québec
[55]        Article 1890 C.C.Q. provides that, at the end of the term of the lease, a tenant has the obligation to remit the premises in their original condition, subject to normal wear and tear.  He does not have to return the premises in a better condition than they were in at the beginning of the lease.  
[56]        The original condition of the premises is usually established by way of photo­graphs or a written description thereof. Otherwise, the premises are presumed to have been received in good condition. 
[57]        Pursuant to article 1891 C.C.Q, the tenant is generally bound to remove all its improve­ments, unless it cannot do so without causing damage to the property, in which case the landlord may retain the improvements by paying their value to the tenant, or may oblige the tenant to remove them and restore the property to its original condition. 
[...] 
[61]        Moreover, no photographs have been produced to establish the condition of the Premises at the beginning of the lease in August 2002.   
[62]         The only description available can be found in the list of leasehold im­prove­ments and renovations that the Tenant undertook to carry out.  This list provides no clue however as to the condition of the Premises at the beginning of the term. 
[63]        Given the lack of evidence, it must be presumed that the Premises were deliv­ered in a good condition.  
[64]        No such presumption can be made however concerning the condition of the roof, as the evidence shows that water infiltrations began in the first few months and were ongoing during the course of the lease.
La leçon: prenez des photos. Beaucoup de photos.

Référence : [2014] ABD 178

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