Le vendeur qui indique qu'il n'a pas l'intention de corriger un vice caché renonce implicitement à recevoir un avis écrit de dénonciation

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Le 20 janvier 2012, nous attirions votre attention sur le fait que, dans certaines circonstances, une partie qui allègue l'existence de vices cachés sera dispensée de l'obligation de dénoncer le vice par écrit (art. 1739 C.c.Q.) lorsque la partie adverse a déjà indiqué qu'elle n'entendait pas donner suite à une telle dénonciation. L'Honorable juge Richard P. Daoust en est venu à la même conclusion dans Belley c. Raynald (2013 QCCQ 14028).

Dans cette affaire, la Demanderesse intente des procédures civiles contre le Défendeur, alléguant que la résidence qu'elle a acheté de ce dernier était atteinte d'un vice caché en relation avec une problématique de toiture. Le Défendeur conteste cette réclamation et invoque, entre autres moyens de défense, le défaut d'avis de dénonciation.

 

Après analyse de la preuve pertinente, le juge Daoust rejette ce moyen de défense. En effet, le comportement du Défendeur est tel qu'il a clairement renoncé à recevoir un avis de dénonciation selon le juge Daoust. Qui plus est, l'avis écrit qui lui a ultimement été donné était valide selon le juge:

[87]        Le 25 avril 2012, la demanderesse a avisé verbalement son vendeur, ce qu'il reconnaît. Il a alors opposé une fin de non-recevoir prétendant alors que la résidence vendue n'était plus sous garantie. 

[88]        La mise en demeure a été transmise le 29 août 2012 et le 24 septembre suivant, il y a eu une annonce que la contre-expertise devait se faire rapidement avant même le 1^er octobre puisque l'hiver s'en venait et que les fermes de toit étaient commandées. 

[89]        Comme le mentionne le professeur Deslauriers dans son ouvrage sur la vente: 

L'absence de dénonciation écrite peut se justifier s'il y a urgence, vu la dangerosité du vice ou un vice grave de détérioration ou de perte du bien, qui rendait inutile une mise en demeure sommant le vendeur d'intervenir dans un délai qui, de toute façon, serait trop long pour stabiliser la situation. Il peut aussi s'avérer que le vendeur a pris connaissance du défaut et s'est engagé à y remédier ou que, dûment informé, il a eu amplement le temps d'examiner le bien et de remédier aux  défauts invoqués. Le vendeur peut finalement avoir déclaré ne pas pouvoir ni vouloir intervenir. Il est alors en demeure de plein droit.

[90]        Peu importe les mots utilisés, Raynald avait renoncé à un avis et mise en demeure qu'il a tout de même reçu le 6 septembre 2012. 

[91]        La preuve révèle par ailleurs que ce n'est que le 20 septembre 2012 que des démarches ont été entreprises pour trouver un expert. 

[92]        Il faut attendre jusqu'au début octobre pour que son avocat écrive pour demander un délai pour fins d'expertise. 

[93]        Cela étant, non seulement Raynald avait renoncé à l'avis et mise en demeure mais de surcroît, il a reçu cet avis dans les délais. Malheureusement, pour des raisons inconnues, il  n'a pas compris l'urgence à traiter cette affaire, ce qui s'est traduit par le fait de confiner la demanderesse à devoir débuter certains travaux mineurs avant l'expertise à défaut de quoi, Belley risquait d'augmenter son dommage puisque l'hiver s'en venait à grands pas.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/1a0Zkfr

Référence neutre: [2013] ABD 470