On ne peut contester un recours en vices cachés en placant la faute aux pieds de l'inspecteur pré-achat

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Bien qu'un acheteur aura parfois - dans certaines circonstances exceptionnelles - l'obligation d'obtenir une inspection pré-achat, reste que - règle générale - aucune telle obligation n'existe. Il n'est donc pas surprenant que les tribunaux québécois n'acceptent pas que le vendeur se dégage de sa responsabilité en plaidant que l'inspecteur pré-achat des acheteurs n'a pas bien fait son travail. La décision récente de l'Honorable juge Louis Dionne dans  Pleau c. Figueira-Andorinha (2016 QCCS 1698) illustre bien ce point.

Dans cette affaire, le juge Dionne est saisi du recours en dommages intenté par les Demandeurs contre les Défendeurs. Dans ce recours, les Demandeurs allèguent avoir découverts des vices cachés importants reliés à des problèmes de structure et de moisissures dans l'immeuble qu'ils ont acquis des Défendeurs.

Ces derniers contestent le recours pour plusieurs motifs, dont le fait l'inspecteur pré-achat des Demandeurs aurait dû découvrir les vices allégués, de sorte que lesdits vices n'étaient pas cachés.

Le juge Dionne rejette ce moyen de défense, soulignant que le l'acheteur doit agir comme personne prudente et diligente. Il ajoute qu'on ne saurait donc imputer responsabilité à l'acheteur une quelconque faute qui aurait pu être commise par son inspecteur pré-achat:

[193]     On ne devrait pas reprocher à l’acheteur d’avoir été imprudent ou d’avoir manqué de diligence si l’inspecteur n’a pas relevé d’indices sérieux quant à la présence potentielle d’un vice lui indiquant qu’il devait pousser ses recherches et faire appel à un expert. 

[194]     Toujours dans l’affaire Gravano, la Cour d’appel s’exprime ainsi : 

[43]     Notre Cour précisait dans Marcoux, le danger que constitue le fait d’attribuer à l’acheteur l’obligation de moyens de l’inspecteur pré-achat et d’ainsi fausser la norme objective, la seule qui existe : 

[20] Notre Cour rappelle que selon les termes de l’article 1726 in fine C.c.Q., il existe une seule norme applicable, celle qui examine la conduite de l’acheteur prudent et diligent. Le juge de première instance ne peut écarter cette règle en appréciant la conduite de l’inspecteur et en imputant à l’acheteur, en l’absence de signes annonciateurs d’un vice potentiel, ce qu’il considère un manque de prudence et un manquement aux règles de l’art de la part de l’inspecteur. Le test de l’article 1726 C.c.Q. est celui de l’acheteur prudent et diligent et non pas celui de l’expert tatillon sur qui reposerait une sorte d’obligation de résultat.

[21] Par ailleurs, l’inspection pré-achat n’est pas une expertise. En principe, cet examen doit être attentif et sérieux quoique plutôt rapide et non approfondi. En l’absence d’un indice révélateur, l’acheteur ou l’inspecteur n’a pas à ouvrir les murs ou creuser autour des fondations.

[Renvois omis; Nous soulignons.] 

[44]    Quoiqu’il ne soit pas nécessaire d’ouvrir les murs, de creuser les fondations, il n’en demeure pas moins qu’un indice peut soulever des soupçons et requérir de pousser l’examen.   

[45]        Dans St-Louis, la Cour écrivait :  

[39] En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect. Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie. S'il ne la fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera;

[Nous soulignons.]  

[46]       Bien sûr, la présence d’un signe annonciateur n’oblige pas l’expert, mais bien l’acheteur, à pousser son étude, en recourant à un expert ou au même expert ou inspecteur. On ne peut reprocher à l’acheteur qui fait appel à un inspecteur d’avoir manqué à son devoir de prudence et de diligence si l’inspecteur n’a pas décelé d’indice de vice que l’acheteur raisonnable ne pouvait pas lui-même déceler. C’est seulement lorsque cet inspecteur décèle un indice sérieux que l’acheteur doit pousser son étude. 

[195]     Bref, l’on ne doit pas faire dévier le débat sur le manque de compétence de l’expert de l’acheteur, comme le font les défendeurs en l’espèce, qui aurait dû pousser plus loin ses recherches, car dans un tel contexte, l’acheteur voit sa prudence d’avoir eu recours à un expert être étrangement détournée à son désavantage. Le test de l’article 1726 C.c.Q. est celui de l’acheteur prudent et diligent et non pas celui de l’expert tatillon sur qui reposerait une sorte d’obligation de résultat. 

[196]     L’inspection préachat est une inspection générale. Elle n’est pas une expertise. Elle doit couvrir les composantes visibles d’un immeuble afin, notamment, d’identifier les vices apparents majeurs ou ceux qui diminuent l’usage ou la valeur de l’immeuble. 

[197]     Il appert donc que l’inspecteur préachat n’est pas un expert, mais il doit déceler les indices visibles sérieux pouvant amener des soupçons quant à la présence d’un vice pour ainsi diriger l’acheteur vers un expert pour procéder à une expertise plus approfondie, le cas échéant. L’inspecteur préachat doit examiner l’immeuble avec attention et sérieux, mais quoiqu’assez rapidement, sans approfondir à outrance.

Référence : [2016] ABD 154