En matière de vices cachés, il n'est pas nécessaire que la valeur des travaux soit presque équivalente à l'immeuble pour justifier la résolution de la vente

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà attiré votre attention sur À bon droit sur la jurisprudence qui indique que - en matière de vices cachés - l'acheteur ne pourra obtenir la résolution de la vente que si les vices étaient importants. Comme le souligne par ailleurs la décision récente rendue par l'Honorable juge Louis Dionne dans Fontaine c. Chayer (2016 QCCS 1932), il n'est pas nécessaire que la valeur des travaux de réfection soit presque équivalente à la valeur de l'immeuble pour que la résolution soit le remède approprié.

Dans cette affaire, les Demandeurs intentent une action en résolution de la vente d’un immeuble en raison de vices cachés, soit des fondations construites sous le niveau de la nappe phréatique et une installation septique non conforme.

Une des questions qui se pose dans cette affaire est celle de savoir quelle est l'étendue du préjudice qui doit avoir été souffert par les Demandeurs pour justifier la résolution (et non la diminution du prix d'achat).

À ce chapitre, le juge Dionne souligne que le choix du recours revient au créancier et - en l'absence de vices de peu d'importance ou facilement réparable - on devra respecter le choix du créancier:

[167]     Le droit à la résolution de la vente n’est pas un recours exceptionnel qui ne peut être exercé que dans les cas où les vices requièrent des travaux dont la valeur est pratiquement équivalente à celle du bien affecté. 

[168]     Le choix du recours est un privilège qui revient à l’acheteur, ce dernier ayant la possibilité d’opter pour la résolution de la vente plutôt que pour la diminution du prix. Il a donc la prérogative d’opter pour le recours le plus avantageux. 

[169]     Voici comment le juge Jean-François Émond, aujourd’hui juge à la Cour d’appel du Québec, dans l’affaire Laliberté c. 9119-3557 Québec inc. (Habitations Vally) s’exprimait sur le sujet :  

[179]     D'autre part, il est faux d'affirmer que le recours en résolution ne peut être exercé que si les vices requièrent des travaux dont la valeur est pratiquement équivalente à la valeur du bien.   

[180]     Comme l'a récemment rappelé la Cour d'appel, dans le régime de la garantie de qualité, l'acheteur a le choix entre le recours en diminution du prix de vente et celui en résolution. Ce choix lui appartient. S'il considère que les vices ont une importance significative au point où il ne l'aurait pas acheté ou n'en aurait pas donné un si haut prix, il peut demander la résolution de la vente. 

[181]     Si le recours en diminution du prix de vente demeure le recours privilégié par une majorité d'acheteurs victimes de vices cachés, le recours en résolution de la vente, malgré son lot de difficultés, constitue toujours un recours utile. 

[182]     En l'espèce, devant l'importance des travaux qui devront être exécutés pour corriger les vices cachés qui affectent la résidence, M. Laliberté demandent la résolution de la vente. Dans le contexte où les vices cachés sont tout sauf « peu importants », il faut respecter son choix.

Référence : [2016] ABD 174