N’est pas diligent l’acheteur qui ne consulte pas un rapport d’expertise qu’il sait exister

par Benjamin Dionne
Renno Vathilakis Inc.

Dans un arrêt récent Thériault c. Martin (2020 QCCA 1294), la Cour d’appel confirme la décision du juge de première instance qui avait refusé la demande en annulation de vente pour cause de vice caché. Essentiellement, la maison en cause s’avérait être un chalet en rondin reconverti (et maintenant pourris), ce que les acheteurs n’ont découvert que plus tard.

En plus de résumer éloquemment l’état du droit applicable, la Cour d’appel insiste sur le fait que les acheteurs savaient qu’un rapport d’expertise avait été fait un an et demi avant l’achat, mais n’ont pas insisté pour le consulter. Or, le rapport d’expertise était annonciateur des problèmes à venir :

[8] Selon l’article 1726 C.c.Q., un vice est apparent s’il « peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert ».

[9] La norme de l’acheteur prudent et diligent s’apprécie de façon objective, le test consistant à se demander « si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait pu déceler le vice au moment de la vente ».

[10] Dans Paulin c. Gauthier, la Cour résume les obligations de l’acheteur en la matière : 

➢ L’acheteur prudent et diligent doit procéder à un examen visuel attentif et complet de l’immeuble et doit demeurer à l’affût de tout indice pouvant laisser soupçonner un vice; 

➢ Si l’acheteur soupçonne un problème, il doit prendre les mesures raisonnables pour connaître l’état réel du bâtiment, dont le recours aux services d’un expert; 

➢ Il doit vérifier ou faire vérifier ce qui est suspect, sans quoi le vice peut être qualifié d’apparent, selon les circonstances de l’affaire; 

➢ L’acheteur devra être plus vigilant selon la vocation de l’immeuble; un immeuble à vocation commerciale ou industrielle devra le conduire à un examen plus minutieux qu’un immeuble à vocation résidentielle; 

➢ L’acheteur prudent et avisé doit examiner très soigneusement un vieil immeuble ; ne pas examiner les effets de l’âge sur les composantes peut constituer une imprudence. 

[Renvois omis] 

[11] En l’espèce, la juge conclut que l’appelant ne s’est pas livré à un examen visuel attentif et complet de l’immeuble, notamment en ne faisant pas le tour de la maison à l’extérieur « parce qu’il y [avait] trois pieds de neige » et en n’allant pas dans le vide sanitaire. 

[12] Sans nécessairement exiger de l’acheteur qu’il enlève la neige pour voir les fondations, le fait que celles-ci ne soient pas visibles aurait dû inciter l’appelant à prendre d’autres mesures pour vérifier leur état, surtout que l’année de construction de la maison n’était pas connue. De même, un acheteur prudent et diligent, à défaut de pouvoir accéder facilement au vide sanitaire, se serait enquis de tout élément susceptible de le renseigner sur l’état des principales composantes (isolation, structure, etc.). 

[13] C’est là où le bât blesse pour l’appelant. Il savait qu’un rapport d’inspection récent existait, mais n’a pas insisté pour le consulter avant de présenter une offre d’achat. Ce rapport contenait à lui seul suffisamment d’indices pour inciter un acheteur prudent et diligent à pousser plus loin son examen.

Référence : [2021] ABD 372