Le vendeur d’un immeuble affecté de vices cachés qui fait des fausses déclarations ou omet délibérément de divulguer qu’il est affecté de tels vices ne pourra être libéré par la faillite de la dette découlant de sa conduite frauduleuse

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

L'article 178 (1)(e) de la Loi sur la faillite prévoit qu'un débiteur ne sera pas libéré de ses dettes résultant de la fraude civile ou de fausses représentations. Le champs d'application de cette disposition est plutôt vaste. Par exemple, cette disposition s'applique au débiteur qui a fait de fausses représentations - positives ou par omission - à propos de vices cachés comme l'illustre l'affaire Letarte c. Richer (2018 QCCS 377).

Dans cette affaire, les Demandeurs déposent des procédures en jugement déclaratoire pour obtenir confirmation que la dette du Défendeur à leur égard n'a pas été éteinte par la faillite de ce dernier. En effet, les Demandeurs ont déjà obtenu un jugement condamnant le Défendeur à leur payer des dommages dans un affaire de vices cachés.

Le Défendeur conteste ces procédures au motif qu'il n'a jamais été de mauvaise foi, de sorte que l'article 178 (1)(e) ne pourrait trouver application.

Puisque le jugement ayant condamné le Défendeur à payer des dommages pour vices cachés concluait que ce dernier avait fait de fausses représentations, l'Honorable juge Alain Bolduc indiquant que la dette n'est pas libérée par la faillite, résultant de la présentation frauduleuse des faits:

[14] L’article 178 (1) e) L.f.i. prévoit ceci :

178. (1) Une ordonnance de libération ne libère pas le failli : 

e) de toute dette ou obligation résultant de l’obtention de biens ou de services par des faux-semblants ou la présentation erronée et frauduleuse des faits, autre qu’une dette ou obligation qui découle d’une réclamation relative à des capitaux propres;

[15] Pour pouvoir bénéficier de cette disposition, qui doit être interprétée restrictivement, le créancier a le fardeau de prouver que le débiteur avait une intention frauduleuse. 

[16] La fraude dont il est question ici ne correspond pas à la fraude au sens criminel. Elle est plutôt assimilée au dol et à la fraude en matière civile. 

[17] Ainsi, lorsque le vendeur d’un immeuble affecté de vices cachés fait des fausses déclarations à l’acheteur à l’égard de l’état de celui-ci ou omet délibérément de lui divulguer qu’il est affecté de tels vices afin de faciliter la vente, il ne pourra être libéré de la dette découlant de sa conduite frauduleuse envers ce dernier.

Référence : [2018] ABD 44