Malgré son nom, une contre-lettre n'a pas à être écrite

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

En janvier de cette année, j'attirais votre attention sur une décision de 2008 qui indiquait qu'une contre-lettre pouvait être orale. J'avais alors reçu plusieurs questions à savoir si je connaissais d'autres décisions qui posaient le même principe. C'est pourquoi j'attire ce matin votre attention sur la décision rendue par l'Honorable juge Stephen W. Hamilton dans 156259 Canada inc. c. Hoda inc. (2014 QCCS 6038).

 

Dans cette affaire, la Demanderesse intente des procédures civiles en réclamation de loyers. La Défenderesse conteste cette réclamation en lui opposant la prescription et le fait que les baux étaient des simulations signées par la Défenderesse pour accommoder la Demanderesse.

  

Le problème pour la Défenderesse est le fait qu'il n'existe pas de contre-lettre écrite. Se pose donc la question de savoir si la contre-lettre peut être verbale.

 

Le juge Hamilton indique à cet égard que la contre-lettre, malgré son nom, n'est pas nécessairement écrite. Si elle peut être orale, elle devra néanmoins respecter les règles de preuve applicables à un contrat verbal:

[27]        There is no written secret contract.  The absence of a written secret contract is not fatal to the Defendant’s position.  Despite the use of the term “counter letter” in Article 1451 CCQ as a synonym for “secret contract”, it is well established in the jurisprudence that a secret contract can be oral. 

[28]        However, proof of an oral secret contract raises issues with the parole evidence rule in Article 2862 CCQ.  Professor Karim writes the following: 

… Lorsque le demandeur est partie à l’acte de simulation, il doit respecter les règles générales en matière de preuve prévues aux articles 2860 et suiv. C.c.Q.  Il ne peut établir, suivant l’article 2863 C.c.Q., la simulation par preuve testimoniale, même si l’action en simulation est dirigée contre son cocontractant, à moins d’un aveu de la part de ce dernier ou d’un commencement de preuve au sens de l’article 2865 C.c.Q. 

[29]        There is no direct testimonial evidence of the secret contract.  Milad was the only representative of the parties to the leases and to the alleged secret contracts and he passed away more than four years ago.  He was never examined on this issue and none of the witnesses claims to have ever discussed the leases with him.  He did not leave any documents setting out his intention, other than the leases themselves.  As a result, we do not have his explanation for the leases. 

[30]        Rather, all of the evidence in the present case is circumstantial, some in writing and some of it contested.  The Court must assess whether this circumstantial evidence is sufficient as a commencement of proof to satisfy Article 2862 CCQ, and whether it is sufficient to satisfy the Court of Milad’s intention.  The burden of proving simulation falls on the Defendant, so the Court must be satisfied that the existence of the secret contract is more probable than its non-existence.

Référence : [2014] ABD 499