mardi 13 mai 2014

Un locateur ne peut se faire justice à lui-même en bloquant l’accès du locataire aux lieux loués

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

La liberté contractuelle qui est si chère au législateur connaît quand même certaines limites. Par exemple, en matière de bail commercial, si la loi permet la résiliation unilatérale et extrajudiciaire, elle ne permet pas au locateur de se faire justice lui-même. L'Honorable juge Louis Gouin a récemment réitéré ce principe dans l'affaire 7600 Developments inc. c. Batres (2014 QCCS 2024).
 

Dans cette affaire, le juge Gouin est saisi d’un litige opposant un locateur à un locataire. Le locateur allègue que le locataire a menacé de quitter les lieux et d’emporter les biens s’y trouvant. Sans pourtant lui donner l'avis prévu au bail entre les parties mettant le locataire en défaut, le locateur prend la position que le bail est résilié de plein droit et il cadenasse la porte d’entrée du local loué.

Bien que le juge Gouin est loin d'être impressionné par le comportement de la Défenderesse, il indique que la Demanderesse ne pouvait se faire justice en expulsant la Défenderesse sans ordonnance de la Cour.

À ce chapitre, le juge souligne que la bonne foi doit toujours guider le comportement des parties:
[81]        Qui plus est, même s’il n’y avait eu aucune exigence de donner un avis écrit, il n’en demeure pas moins que le Locateur ne devait pas exercer ce droit d’une manière excessive et déraisonnable. Sa réaction se devait d’être à l’enseigne de la bonne foi, tel qu’il est prévu aux articles 6, 7 et 1375 du C.c.Q. 
[82]        Or, tel ne fut pas le cas, et le Tribunal est d’opinion que la réaction du Locateur fut démesurée. 
[83]        Le Tribunal ne peut croire que les menaces de la Locataire, formulées devant trois représentants du Locateur, étaient telles que le Locateur pouvait passer outre à son obligation de lui donner l’avis écrit prévu au Bail et considérer qu’il était alors résilié de plein droit, l’autorisant à cadenasser immédiatement la porte d’entrée du Local. 
[84]        Au lieu d’ainsi procéder, le Locateur aurait pu dépêcher sur les lieux un gardien de sécurité, ou prendre une autre mesure de protection, afin d’intervenir, au besoin, si jamais la Locataire décidait de passer à l’action et vidait le Local, si tant est que telle était son intention. 
[85]        Le Tribunal considère aussi inacceptable que le Locateur n’ait pas délégué un de ses représentants sur les lieux, le matin du 5 août 2010, afin de rencontrer et discuter avec la Locataire à son arrivée au Local. 
[86]         La Locataire aurait pu ainsi être formellement avisée de l’intention du Locateur de considérer le Bail résilié de plein droit, le cas échéant. Qui sait, peut-être qu’un terrain d’entente aurait été trouvé, du moins quant au processus de résiliation à suivre.  
[87]        Comment le Locateur pensait-il que la Locataire réagirait face à une porte cadenassée. Et que dire de la réaction prévisible des autres locataires de locaux situés dans le Centre d’achat, aussi des clients du Locateur, et leurs propres clients, face à une telle mise en scène : peu impressionnant! 
[88]        Il est à souhaiter que cette façon de faire ne soit pas «la norme» car, si tel est le cas, elle doit changer sans délai. Le Tribunal ne peut cautionner une telle façon d’agir. 
[89]        Le respect et la bonne foi sont les règles de base dans l’exercice des droits, ce qui permet d’éviter les excès et les dérapages inutiles. À défaut, la partie défaillante doit en subir les conséquences. 
[90]        Aussi, il est bien reconnu qu’un locateur ne peut se faire justice à lui-même en bloquant l’accès du locataire aux lieux loués, la résolution judiciaire étant la règle générale.
Référence : [2014] ABD 189

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