dimanche 23 mars 2014

Dimanches rétro: la pertinence de la production des écrits qui prédatent la dernière entente entre les parties

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Nous avons déjà discuté ensemble de la possibilité pour des parties de faire la preuve des négociations ou ententes pré-contractuelles même en présence d'une clause d'entente complète (voir, par exemple, notre billet du 21 septembre 2010). Il va donc de soi que cette preuve peut être faite en l'absence d'une clause d'entente complète afin de permettre à la Cour d'avoir le contexte pertinent complet devant elle. C'est ce qu'illustre la décision rendue par la Cour d'appel dans Robichaud c. Glenfield (1987 CanLII 883) il y a 26 ans.

Dans cette affaire, l'Appelant a institué une action en dommages contre l'Intimé suite à la signature entre les parties d'une convention de vente notariée. L'Appelant se plaint particulièrement de la puissance de l'entrée électrique et des infiltrations d'eau qui ont lieu.
Afin de soutenir ses prétentions quant à l'entente entre les parties, l'Appelant désire produire la promesse d'achat et la convention d'inscription. L'Intimé s'objecte à cette preuve au motif que la Cour ne doit chercher le consentement entre les parties que dans l'acte notarié. Le juge de première instance accueille cette objection.
La Cour, dans un arrêt unanime rédigé par l'Honorable juge Denis Lévesque (ad hoc), accueille l'appel. Elle souligne que les écrits antérieurs peuvent servir à donner à la Cour le portrait complet de l'entente intervenue:
Même s'il est reconnu qu'un contrat postérieur à des ententes écrites contient en principe toute l'entente entre les parties, il peut arriver que le contrat complet entre les parties immédiates se trouve à la fois dans l'acte postérieur et dans les conventions antérieures. 
L'acte de vente même s'il y est stipulé la "garantie de droit" n'exclut pas les autres garanties conventionnelles antérieures et l'art. 1507 C.C.B.-C. précise que "les parties peuvent par des conventions particulières ajouter aux obligations de la garantie légale". 
Dans le cas présent, la garantie légale prévue au contrat n'exclut pas les garanties conventionnelles prévues ailleurs dans d'autres écrits préliminaires et ces conventions ni ne contredisent l'acte notarié ni ne changent le contrat intervenu entre les parties. 
Il s'agit plutôt de compléter un écrit incomplet par un autre afin de couvrir l'ensemble des garanties offertes par le vendeur à l'acheteur. 
Si l'on se place au niveau du consentement par rapport à l'erreur engendrée par des représentations inexactes (le dol incident possible), le résultat est le même, il peut y avoir un vice de consentement justifiant une demande de dommages-intérêts (1). Dans ce cas, même la preuve testimoniale est admissible, à plus forte raison la preuve écrite (2). 
La preuve des documents P-2 et P-3 est donc admissible.
Référence : [2014] ABD Rétro 12

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