L'âge d'un immeuble comme facteur dans la détermination de l'obligation d'inspection

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Nous discutions déjà de la question le 20 novembre 2013, mais le sujet est assez important pour mériter un nouveau billet. Bien qu'il soit vrai de dire que l'acheteur d'un immeuble n'a pas le devoir systématique de faire inspecter celui-ci, dans certaines circonstances une telle inspection s'impose. Parmi les facteurs qui pourront mener à une telle conclusion, on compte l'âge de l'immeuble comme l'indique l'affaire Roberge c. Lachance (2014 QCCS 757).

Dans cette affaire, la Demanderesse intente un recours en annulation d'une vente immobilière. Elle allègue que l'immeuble en question est affecté de vices cachés qui le rendent impropres à l'usage auquel elle le destinait.

Le Défendeur conteste cette réclamation, affirmant que la Demanderesse n’a pas agi comme un acheteur prudent et diligent, celle-ci n’ayant pas fait précéder l’acquisition dudit immeuble d’une inspection préachat qui lui aurait permis de découvrir les problèmes reliés à celui-ci de sorte que les vices qui affectent l’immeuble, qu’il ne nie pas, doivent être considérés comme des vices apparents.

Saisi de l'affaire, l'Honorable juge Jacques Babin fait les commentaires suivants sur l'obligation pour un acheteur de procéder à une inspection. Il souligne par ailleurs que l'âge seul de l'immeuble ne peut donner naissance à cette obligation:

[53] Donc, si l’on résume ce qui précède, un acheteur prudent et diligent a l’obligation de procéder à un examen visuel attentif du bâtiment qu’il s’apprête à acquérir. 

[54] Si aucun indice ne lui laisse croire qu’il y a un problème, il n’a pas à faire précéder son achat d’une inspection et/ou expertise. 

[55] Et le seul fait qu’il s’agisse d’un immeuble d’un certain âge ne constitue pas en soi un indice nécessitant de pousser plus loin l’investigation par une demande d’expertise. 

[56] Par contre, si son examen lui fait voir des indices soulevant un doute sérieux dans son esprit, l’amenant à soupçonner une anomalie quelconque, là il se doit d’être plus vigilant, et plus prudent, et de requérir une inspection préachat, surtout dans le cas d’un immeuble d’un certain âge.

Référence: [2014] ABD 81